房价大涨后，西安住房公积金启动“资金流动性风险防控一级响应”，调控？钱紧？究竟是何深意
来源：券商中国
继北京、合肥、长沙近期出台楼市调控收紧政策后，西安也出手了！
4月23日，西安住房公积金管理中心发布通知，5月13日起，将实施资金流动性风险防控一级响应措施，包括暂停异地购房提取公积金；降低贷款额度；上调贷款首付比例等。
券商中国记者了解到，西安公积金贷款政策收紧，是为了落实中央“房住不炒”定位，进一步防范和控制住房公积金资金流动性风险，保障资金安全有序高效运行，合理引导住房需求，保障基本刚需，支持改善需求，抑制投资投机。
业内人士认为，西安公积金贷款政策收紧，体现了对公积金资金流的管控，或与公积金可贷资金规模不足有关，这可能与买房人太多有关，也与近两年“抢人”力度大有关系。
券商中国记者梳理国家统计局发布的最新房价数据发现，3月，西安新房价格同比上涨24.4%，涨幅全国第一；二手房价格同比涨幅14.7%，涨幅位居全国第五。
近期，住建部已对一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示，西安此次出台收紧新政或与此有关。
西安公积金贷款政策收紧
4月23日，西安住房公积金管理中心发布通知称，5月13日起，实施资金流动性风险防控一级响应措施，包括暂停西安地区（含西咸新区）以外购房提取公积金；降低贷款额度；上调贷款首付比例等。
1、公积金贷款额度计算
借款人与配偶公积金账户之和大于2万元的：
贷款额度=账户余额（含配偶）×15倍×缴存时间系数
借款人与配偶缴存账户余额小于2万的：
（1）账户余额合计＜5000元的，贷款额度最高不超过20万元；
（2）5000元≤账户余额合计＜1万元的，贷款额度最高不超过25万元；
（3）1万元≤账户余额合计＜2万元的，贷款额度最高不超过30万元。
配偶公积金缴存不正常的，配偶公积金不参与计算。
2、公积金贷款首付比例
首次贷款购买自住房，面积≤144㎡，首付比例不低于35%；面积＞144㎡，首付比例不低于40%。
对结清首次贷款后，再次申请贷款购买自住房，面积≤144㎡，首付比例不低于40%；面积＞144㎡，首付比例不低于45%。
第三次及以上申请贷款的不予受理。精装修房屋，首付比例不低于40%。
券商中国记者了解到，与西安现行的公积金贷款政策相比，新政实施后，公积金贷款额度有所降低，即缴存余额≥2万元的，计算时的倍数由之前的18倍降到15倍；缴存余额＜2万的，贷款额度最高相应减少5万元。同时，公积金贷款首付比例比之前相应提高10%，精装修房屋首付比例不低于40%。
新政还表示，严格落实贷款资格审查，借款人须在申请贷款前12个月按时连续足额缴存公积金，“以贷促缴，以缴定贷”，抑制投资投机性购房，保障基本刚需，确保资金安全有序高效运行。
对于西安公积金政策的收紧，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，西安收紧公积金提取政策，以后在西安缴纳的公积金只能用于西安当地楼盘的认购。类似政策体现了公积金资金流管控的导向，这或和公积金可贷资金规模不足有关。通过限制使用范围，能够促进公积金更多地惠及刚需购房者。而类似政策在全国很多城市都有，比如说石家庄等，实际上也都给予了限制，即不允许提取公积金到外地购房，这都是对公积金资金源头进行把控的导向。
“西安贷款首付比例的提高，对于中小套型，公积金的首付比例为35%；对于中大户型，则需要40%的首付比例，这其实都会限制中大户型的交易，进而确保公积金贷款更多流向刚需购房群体中。”严跃进说。
意在防范资金流动性风险
值得注意的是，西安公积金贷款新政，是结合中心《资金流动性风险防控办法》和市住房公积金使用实际情况而出台的。
券商中国记者查找到西安住房公积金管理中心4月16日发布的《资金流动性风险防控办法》（简称《办法》）。
《办法》称，为贯彻落实中央“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，进一步防范和控制住房公积金资金流动性风险，保障资金安全有序高效运行，合理引导住房需求，保障基本刚需，支持改善需求，抑制投资投机性购房，促进我市房地产市场持续稳定健康发展，结合西安市实际，制定本办法。
《办法》提出：
一、在加大内部资金融通的基础上，根据资金流动性情况，实施提取政策、贷款倍数和贷款额度动态调整等风险防控措施。
二、通过对住房公积金个人住房贷款率（简称个贷率）、资金净流量等指标的综合分析和对住房公积金使用供需趋势研判，建立流动性风险防控机制，实施三级响应。当个贷率连续三个月满足风险等级条件，通过综合研判，启动相应响应措施。
一级响应：个贷率在85%-90%之间；
二级响应：个贷率在90%-95%之间；
三级响应：个贷率在95%以上。
券商中国记者对比上述《办法》内容发现，西安即将于5月实施的一级响应措施，对应的正是个贷率在85%~90%之间的等级，而现行执行标准对应的个贷率为小于等于85%，这也表明西安目前个贷率有了明显上升。
而当个贷率在90%-95%之间时，就要实施二级响应措施：
1．在继续实施一级响应相关措施的基础上，暂停家庭代际间互助购房提取，即父母买房不能提取子女的公积金，子女买房不能提取父母的公积金。
2． 缴存余额≥2万元的，计算贷款额度时的倍数再下调为13；缴存余额＜2万的，贷款额度在一级响应的基础上相应再下调5万元。
3．公积金贷款首付比例在一级响应的基础上相应再提高10%。
当个贷率在95%以上时，要实施三级响应措施：
在实施二级响应相关措施的基础上，持续监控资金流动性情况。必要时，在确保正常提取业务的基础上，可采取贷款轮候发放措施，优先满足刚需首套、组合贷款业务资金需求。
此外，《办法》还要求，启动风险防控响应措施后，应加强对各项业务指标的监控，关注资金走向，做好数据分析。当个贷率下降至下一区间稳定运行三个月后，结合资金供需发展趋势，综合研判流动性情况，调整响应级别，直至流动性恢复正常后解除响应措施。如遇公积金政策重大调整等情况，通过分析资金供需情况判断对流动性造成重大影响时，可出台应急措施以防范流动性风险。
新房价格同比涨幅全国第一
西安公积金个贷率明显上升，导致资金流动性问题，可能与买房人太多有关，也与此前抢人大战有关系。
继2017年3月出台了“史上最宽松户籍政策”后，2018年2月，西安又发布了户籍新政2.0升级版，即中专以上学历即可落户；只凭身份证、毕业证即可落户；全国在校大学生仅凭学生证和身份证，手机办理落户，户籍卡快递到家。
当时网上有个很火的段子生动描绘了西安“抢人”的白热化状态：
去西安走亲戚，警察问：“你是西安人吗？”
“不是，我来走亲戚的。”
“带回派出所，符合亲友投靠落户条件。”
去西安火车站转车，警察问：“你什么学历？”
“本科。”
“带回派出所，办学历落户，火车票钱报销。”
2018年5月17日，西安市人社局与财政局又联合发布了《西安市进一步加快人才汇聚若干措施》，以13条有力措施为西安人才新政加码，其中提出了高校毕业生“就业奖”、高校“留才奖”等全国首创性的政策措施，体现了西安留才的诚意和气度。
西安市政府公布的数据显示，2018年西安市新增“新西安人”共计795166人，其中博士研究生以上1253人、硕士研究生26762人、本科237543人、大专151121人，人才引进32126人。学历落户和人才引进占总迁入人口的63.5%。
值得一提的是，今年2月出炉的《2019年全球人才竞争力指数报告》中，西安与台北、香港、北京、上海、广州等12座中国城市荣登全球城市人才竞争力指数排行榜。
业内人士认为，西安能登上全球城市人才竞争力指数排行榜，与近两年不断升级的人才政策不无关系。
国家统计局发布的最新数据显示，3月，西安新房价格环比涨幅1%，同比涨幅24.4%，同比涨幅全国第一；二手房价格环比涨幅1.2%，同比涨幅14.7%，同比涨幅位居全国第五。
中原地产首席分析师张大伟认为，过去2年全国多个城市房价出现了反弹，特别是部分二线城市，房价上涨加速，最主要的一个原因就是人才政策变相的放开了限购等政策。从房价上涨城市看，其中大部分都发布过人才引进政策。以最典型的西安为例，与城市历史最宽松的人才引进政策的确有很大关系。人才政策变相的降低了限购门槛，将人才吸引来之后，推向本来就供需结构紧张的房地产市场，这明显带来了房地产市场的上涨预期。
而近期，住建部对一季度房地产市场进行专题调研时指出，部分热点城市住宅销售回暖、土地市场热度回升，需要引起高度关注，并已经对房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。
西安此次出台收紧新政可能与此有关。
