秀肌肉不如秀健康 龙光地产“三高两低”打造高质量增长样本
文/古月
当地产行业逐渐步入“精耕细作“时代，有质量增长取代过去粗放式增长，成为越来越多房企追逐的目标。
3月19日，龙光地产（03380.HK）管理层欣然宣布：2018年，公司实现合约销售额约人民币718亿元，同比增长65.4%，超额完成全年销售目标。
纵观全年经营与财务表现，龙光地产2018年延续了“两高一低”，即高增长、高盈利、高分红和低融资成本、低负债率的发展态势。同时，该公司净负债比率进一步下降，融资成本保持行业低位，实现了高质量发展。
包括花旗、瑞银在内的多家国际大行为龙光地产“点赞”。花旗发表研报称，看好盈利能度高及拥有强劲资产负债表的内房企业，推荐龙光地产为内房首选股。瑞银也指出，龙光地产在粤港澳大湾区内土储占比最大，盈利能力强劲，财务稳健，业绩可望在2018至2020年持续增长，继续推荐龙光为中国地产行业首选股。
据悉，2019年，龙光权益合约销售目标为人民币850亿元，较去年同比增长超过20%。管理层表示，公司销售目标更多是强调权益销售金额，注重平衡好利润与规模的关系，追求高质量的增长，目的是为股东创造更大价值。
多项指标持续领先行业
龙光地产盈利能力继续高位攀升，2018年实现营业收入人民币441.37亿元，同比增长59.4%；毛利润首次突破百亿大关，达到人民币148.87亿元，同比增长56.4%；净利润人民币89.96亿元，核心利润人民币76.55亿元，同比增长65.7%。
显而易见，与部分房企利润增速远落后于销售增速不同，龙光地产在销售、营收和利润等三个重要维度，均实现了高达60%的同步快增长，其核心利润规模更是在同等规模房企中稳步领跑，甚至超过部分千亿规模房企。
在反应房企盈利能力的核心指标——核心利润率方面，龙光地产继续保持行业标杆地位。报告期内，公司物业销售毛利率保持在35.6%的行业高位；核心净利润率高达17.3%，较2017年的16.7%继续高位攀升，稳居上市房企前列。
得益于前瞻性精准布局和区域深耕战略，龙光地产在粤港澳大湾区主要城市的市场领先地位进一步巩固。2018年，龙光地产在深圳市场的成交套数和成交面积均位居全市第一位，在珠海、佛山等城市位居前列。此外，公司在南宁摘得权益销售额和销售面积双料冠军，在深耕多年的汕头市场继续以绝对优势稳居第一，在新加坡首个项目尚景苑成功推售，单盘销售金额在新加坡排名第三。
高规模土地储备是房企发展的核心驱动。2018年，龙光地产通过公开招拍挂方式在深圳、珠海、佛山等城市新增项目32个，新增土地总建筑面积约747万平方米；公司通过城市更新方式在深圳、珠海、佛山等城市获得多个项目。
尤其是，城市更新类项目占用资金少，利润率高，已经成为龙光地产新的利润增长点。报告期内，龙光地产拥有城市更新类项目货值约2500亿元，主要在深圳、东莞、惠州、珠海、佛山等粤港澳大湾区核心城市。其中，位于珠海的玖龙汇以及位于佛山的禅城绿岛湖项目，从收购到入市销售，仅用了一年半时间。
截至2018年12月31日，包括公开招拍挂、收并购及城市更新项目在内，龙光地产土储权益总货值增加至人民币6520亿元，其中大湾区土储货值5356亿元，占总货值比重82%，深圳土储货值1805亿元，进一步巩固了公司在大湾区的先发优势和龙头地位。
高质量发展获资本市场青睐
不同行业的财报各有侧重点，对地产企业来说，最关键的指标当属融资成本、负债水平、现金流，这代表着这家地产企业的安全性。
坚持审慎稳健的财务策略，追求长期稳定的现金流，是龙光地产实现有质量增长的重要内容。报告期内，公司境内外资本市场融资渠道通畅，通过多元化融资方式，进一步优化债务结构，现金流稳定，且负债比率持续降低，实现了高质量的财务表现。
报告期内，龙光地产分别发行14亿美元优先票据及2亿新币2021年到期6.125%的优先票据，发行利率在民营房企中位居低位；加权平均借贷成本6.1%，低于行业平均水平；净负债比率63.2%，较2017年同期的67.9%下降近5个百分点，财务杠杆率维持在合理水平，为公司的长期持续发展打下坚实的基础。
截至2018年12月31日，公司持有现金及银行结余较上年同期增加59.4%至人民币357亿元，相当于1年内到期债务的逾2倍。
龙光地产管理层在业绩会上表示，目前公司资金充裕，无债务到期的资金压力，随着房地产行业进入加速整合期，行业将出现大量并购机会，公司未来将积极寻求更多并购目标，以最低成本锁定更多高回报项目。
鉴于在粤港澳大湾区的突出优势和市场表现，龙光地产独特的投资价值不断赢得国际资本市场的认可。在境外评级中，标准普尔将龙光地产评级调整为“正面”，穆迪及惠誉维持“稳定展望”评级。国内知名评级机构中联合信用评级和中诚信评估均给予龙光地产“AAA”最高信用评级。2018年5月21日，恒生指数公司将龙光地产纳入“恒生沪深港通大湾区综合指数”，成为大湾区指数首批成分股。
此外，龙光地产还获得花旗、汇丰、中银、德银、瑞银等多家全球知名投行均一致推荐，给予“大湾区龙头”、“大湾区核心标的”、“行业首选股”以及“大湾区高速增长的明星企业”等赞誉，进一步提升了其在国际资本市场上的声誉及地位。
为回馈股东的长期支持，龙光地产董事会建议派发末期股息每股0.47港元，连同中期股息每股0.28港元，全年合共派股息每股0.75港元，派息占比高达50%，按最新股价分红率达6%，在行业中可圈可点。
