稳中求进 中海目标3500亿
时代周报记者 胡天祥 发自香港、广州
进入“不惑之年”的中海，依然没有打破“传统”。
3月20日，中国海外发展有限公司（下称“中海”）发布2018年度报告，报告期内，公司实现合约销售金额同比增长29.8%至3012亿港元；核心利润同比增长8%至371亿港元；毛利率和净利润率分别达37.8%、26.2%；销售回款2726亿港元，回款率达90.5%；净负债率和平均融资成本继续保持在业内最低位置，分别为32%、4.3%。
除了规模，中海诸多财务指标都令竞争对手艳羡。“公司追求的是税后净利润持续稳健的增长，规模对公司来说不是特别追求的目标。”中海董事局主席兼行政总裁颜建国在业绩会上回应称，公司也不一定特别看重排名，但如果是为了净利润的持续稳定增长而所需要的规模增长，那就是必须的。
据悉，今年中海合约销售金额目标定为3500亿港元，同比增长16%。相对于同规模房企而言，中海目标依然较为保守。
中海财务总监吕世杰告诉时代周报记者，公司对于今年房地产市场的预判是“稳”，从中央到地方都不想看到楼市出现“大起大落”。“所以公司今年的发展策略也是以稳健为主，确保销售目标达成，利润也在去年基础上持续稳健增长。”吕世杰特别强调：“我们管理层一贯的风格是说到做到。”
“对于中海这类企业而言，对于规模的追求不是那么热衷，重要的是完成国资委下达的经营指标，追求稳健前提下的保值增值、创造效益、不出现大的亏损。”广东一位国企内部人士告诉时代周报记者，这些因素限制下，才形成了中海如今极为稳健的发展风格。
3500亿港元销售目标
“2018年中海的销售增速虽是近5年来最高，但依然低于2018年百强房企35%的平均增速。且过去五年中海的销售金额平均增长率及复合增长率分别为17.3%和16.8%，在十强企业中暂居末位。”克而瑞建议，未来中海应继续加强规模的扩张，进而缩短与同等规模房企间的差距。
据悉，2019年中海合约销售金额目标定为3500亿港元。按照今年中海6955亿港元的可售货值计算，目标去化率仅为50.3%。
“这是目前的目标值，如果市场好的话，我们也会超过这个值，但至少从目标来看，我们比上几年的复合增长率是加快的。”颜建国认为，在大的市场环境下，公司设定销售目标，比起去年的销售收入增长的确不算快，从公司在手的货值来看，50.3%的去化率指标也不算进取。
颜建国进一步解释称，如果是好年份，去化率达到60%?70%，去化率不好的年份达到40%?50%，50%?60%是正常年份的去化率。公司设定了大概51%左右的去化率，表现出中海认为市场目前是比较平稳的，同时公司也希望这个目标设定未来是能完成的。
土地投资方面，中海并未完成之前定下的目标。据管理层透露，公司2018年计划新购土地的权益投资额为1350亿港元。但财报显示，公司实际支出仅为1084.4亿港元。
“目前我们对市场保持高度谨慎的态度，现在的政策处于高度多变期，随时都有可能出下一步新的政策，所以谨慎投资是很必要的。”颜建国曾在2018年中期业绩会上解释收缩土地投资的原因。其还称，公司宁愿错失一些机会，也不想投错几块地。
据悉，2019年，中海计划新购地权益投资额仍为1350亿元。“除了要衡量土地成本和市场风险，我们还要考虑政策问题，因为目前限购限价等政策并没有全面放开，只是个别城市有松动的情况出现。”吕世杰告诉时代周报记者，土地投资额的制定公司全盘考虑的，同时也会考虑到公司回报的要求。
明后天的产业
地产主业之外，中海持有的商业及创新业务也初具规模。颜建国曾表示，公司90%的资源会用于住宅开发，7%?8%的资源用于持有商业物业发展，还有1%?2%资源用于创新业态，比如养老、教育等。
财报显示，2018年，中海持有商业物业收入达40.6亿港元，同比增长38.1%。其中投资物业租金收入35.3亿港元，同比增长44%；酒店及其他商业物业收入5.3亿港元，同比增长8.2%。截至2018年底，中海持有并投入运营的商业物业总面积409万平方米，包括42栋写字楼、13家购物中心、12家星级酒店。
“集团把持有商业作为第二层次的产业，也定义为明天的产业。”颜建国透露，公司希望持有商业收入在2020年超过50亿港元，2023年达到100亿港元。
“目前公司持有商业在运营的项目是68个，今年的水平是40亿港元规模。那么到2023年，我们手里的资源大概有140个项目，（100亿港元）这个数字有挑战。”中海管理层在投资者会议上称，但是在集团大的战略铺排下，结合手中的资源，加上公司未来几年发展的存量，该规模相信是一定可以实现的。
创新业务方面，2018年中海共有13个新业务项目投入运营，涵盖教育、养老、物流三个行业的12种业态，包括学校、幼儿园、中海学堂、户外营地、养老公寓、物流产业园等，运营面积超过35万平方米。
“创意产业我们定义为第三层次的产业，是‘后天’的产业，公司还成立了专门的部门，有专门的人员运作。”颜建国透露，拓展创新业务，一方面是探索未来利润成长的空间；另一方面是希望对中海目前的住宅产业产生协同性。
克而瑞指出，虽然中海在各个业务领域都有所布局，但整体进展缓慢，一方面是因为中海对于新业务仍处于摸索期，另一方面也是由于中海相较于其他企业在发展策略上更为保守、谨慎。
克而瑞建议，未来中海应继续加快在新业务上的拓展，在反哺地产主业的同时，为企业创造更多新的利润空间。
