“长跑选手”冲击2000亿目标 招商蛇口 “综合发展”谋变革
文/刘影
经历重组上市后的三年调整，招商蛇口在2018年完成了一份漂亮的答卷。
年报数据显示，2018年招商蛇口实现销售1705.84亿，同比增51.26%，行业排名从14跃居为12。销售业绩的跨越式成长，展示出其作为”长跑选手”的耐力。在此基础上，招商蛇口对2019年提出了剑指2000亿元的新目标，大有回归行业第一阵营的雄心。
靓丽的业绩数据背后，招商蛇口的“前港－中区－后城”模式已渐入佳境；等待已久的前海土地整备方案正式落地，大湾区发展迎来利好。种种迹象显示，招商蛇口向着更高的目标跃进。
作为城市和园区综合开发运营服务商，在向前冲刺的道路上，招商蛇口不断探索反思和优化战略路径，并提出了综合发展模式，实现“产品+时间+空间”三维度的动态平衡。
为了匹配业务的发展以及战略转型，招商蛇口内部变革也随之产生。2018年，招商蛇口进行了组织架构调整，并对高管团队进行重组。除此之外，招商蛇口也由五大区域裂变成九大区域，进一步伐朝着全国化发展目标奋进。
变革与调整将留给招商蛇口更多施展拳脚的可能，而这些也将是招商蛇口穿越周期成为百年名企的基石以及弯道超车的秘笈。
有质量的增长
在房地产行业，大多数房企都将规模放在首位。但在招商蛇口看来，规模与效益、速度与质量的平衡显然更有意义。
早在2015年底重组上市之初，招商蛇口便提出“千亿规模、百亿利润”的计划目标。
时间和复利的力量让招商蛇口华丽转身，如今这一目标已经超额完成。2018年，招商蛇口实现营业收入882.78亿元，同比增16.25%；归母净利润152.40亿元，同比增长20.42 %；基本每股收益为1.89元，同比增长18.13%，再次实现营收和净利润的双增长。
2018年，招商蛇口在千亿赛道上继续驰骋，实现签约销售面积827.35万平方米，同比增加45.15%；实现签约销售金额1705.84亿元，同比增加51.26%。
按照国家统计局披露的数据，2018年，商品房销售面积171654万平方米，比上年增长1.3％，商品房销售额实现149973亿元，增长12.2%。
无论是销售面积还是销售数据，招商蛇口的年度增幅皆远超行业平均水平。
招商蛇口在拿地方面多次高奏凯歌，2018年新增项目80个，扩充项目资源1357万平方米。新进入福州、南昌、湛江、徐州、温州、宜昌等城市。
除此之外，招商蛇口还通过并购加速获取优质土地资源。年内相继收购了东风汽车下属公司东风房地产80%的股权以及浙江润和房产集团有限公司100%股权及相关债权，进一步提升公司在华中以及华东市场的资源储备。
通过与政府合作，招商蛇口还参与或主导地方产业新城项目的开发建设。2018年2月，招商蛇口先后获得常熟琴湖片区、揭阳滨海新区粤东新城等超大型综合运营项目。
在目前行业资金普遍吃紧的情况下，稳健现金流对房企起着至关重要的作用。为了实现公司经营性现金流的平衡，招商蛇口提出 “3T平衡”策略,合理配置快周转 (T+3)、阶段性持有运营 (T+10) 和片区综合运营 (T+30) 三类项目比例。其中，快周转的销售型项目可以实现利润的一次性兑现，而持有型运营和片区综合运营项目将持续释放能量。
“综合发展”战略下的新变革
2018年是招商蛇口整合上市后的第三年，在跨入 “千亿”阵营之后， 招商蛇口始终立足自身，探索发展新路径，并提出了综合发展模式，即通过“产品+时间+空间”三维度的动态平衡，实现长期可持续发展。
招商蛇口提出打造“全生命周期”产品体系，致力于成为“人民美好生活承载者”。按照成长阶段的不同，招商蛇口旗下产业分解为教育、园区、文创、写字楼、住宅、长租公寓、商业、邮轮、健康、养老等14个品类及25条产品线。
在时间维度上，招商蛇口提出 “3T平衡”策略，从而保证现金流平衡。
在空间维度上，公司通过激发内部活力、优化城市及产业布局、强化内外协同、加速样板打造及复制、深化产融结合等方式，建立“美好生活圈”。
在新的发展战略下，招商蛇口也在进行自我变革，不断调整内部组织架构。其中，高管队伍的人事变革上也逐步显示出公司的战略意图和价值取向。
2018年，招商蛇口启动了大规模的组织架构调整，从高管团队、总部架构到区域、专业公司进行了全面的梳理和布局，强调经营导向，强调人岗匹配和人均效能。从去年6月1日开始，招商蛇口将总部16个部门重构为9个，原56个管理职位精简为29个，且管理人员已履新。
在年度业绩发布会上，出现了两位新面孔，虽然是新面孔，却也是“老招商”，他们的共同特点是来自业务一线，且经营业绩及管理能力在公司内部排名居前，有丰富的运营和实战经验。
除了总部的优化精简以及核心团队的调整，招商蛇口的区域裂变也在同步推进。2018年招商蛇口将5大区域裂变成9大区域，进一步朝着全国化目标发展。
粤港澳大湾区迎来发展新机遇
大音奏华章，湾区启未来。在粤港澳大湾区政策的东风下，这片湾区热土正焕发新的生机。
而面对新一轮的发展机遇，招商蛇口是否还能像40年前一样赢得发展先机？这一次，招商蛇口依旧给出了肯定答案。据悉，招商蛇口目前已在粤港澳大湾区的9个城市布局，其中大部分资源集中在深圳，包括从前海蛇口自贸区内的蛇口海上世界起沿南海边一路往西，太子湾片区、前海妈湾片区到宝安空港新城的深圳国际会展中心片区，近千万平方米的优质资源正在有序地规划、开发及建设。
深圳国际会展中心（一期）会展及配套项目总建筑面积超过310万平方米，其中会展中心主体面积超过160万平方米，目前钢结构已施工完成，预计2019年7月全面建成。
太子湾片区综合了商业、办公、酒店、仓储、文化艺术、学校、医院、交通及商务公寓、人才公寓、住宅等业态共170万平方米。
历时两年多，在招商蛇口成立40周年的时间节点，深圳前海土地整备的实施，成为了一份关键的贺礼。随着前海土地整备的落地，招商蛇口的土地价值变现速度将会加速实现。
承袭改革开放之初的锐气与勇气，招商蛇口完成了从改革开放排头兵到新时代新标兵的角色转变。这家成立了40年的老牌房企，正昂首向前，试图攀登其发展史上的又一个高峰。
