金茂的新千亿时代：加速复制城市运营
时代周报记者 刘娟 发自北京
在房地产融资、销售环境并不乐观的2018年，中国金茂（00817.HK，以下简称“金茂”）以85%的高销售增长率引发行业侧目。
3月19日，金茂在香港公布了2018年全年业绩。财报显示，其销售规模达到1280亿元，土储突破6420万平方米。相较于2017年690亿元的销售规模，增幅达85%。
这是金茂首次跨过千亿规模门槛，也是这家公司历史上规模发展最快的一年。这个增速远超以扩张“凶猛”而著称的闽系房企，也明显高于同期房企前30强32%的平均增速。
2019年，手握2376.5亿元货值，金茂却没有提出更大跨度的闯关目标—今年，金茂仅提出要冲刺1500亿元销售规模；到2020年，他们目标是达成2000亿元销售额。按照过去4年平均超50%的年增速，这并非难事。但金茂在业绩会上反复强调，“追求规模不是终极目标”。
金茂希望挤入第一梯队，但他们对第一梯队的定义又有所不同，规模增长并非唯一要素。金茂希望实现的是不打折扣的有质量增长，是“后千亿”时代一个规模庞大、综合实力强劲、无惧周期风险的新形象。故而他们在业绩上始终表示：“金茂一直强调规模适度，核心是品牌、品质要好。”
为了造好利润“蓄水池”，金茂以城市运营商身份画好了一张短期目标路线图：到2022年，金茂在酒店、写字楼、商场等领域的持有收入要从2018年的36亿元提升到50亿元，持有面积要从2018年的150万平方米提高到200万平方米。
谋定而后动，金茂希望做房地产行业的长跑者，从楼市大周期中胜出。
突破周期的“千亿成色”
用了九年时间，金茂从不起眼的12.4亿元年销售最终跨过千亿门槛。亿翰智库数据显示，金茂2018年的业绩增幅，在千亿级及以上的房企中位居榜首。2015?2018年，金茂销售额分别为301亿元、485亿元、693亿元、1280亿元，四年复合增长率达到50%以上，同样处于行业高位。
速度突破的同时，金茂也进入了利润兑现的高质量增长时期。年报数据显示，2018年，金茂获取毛利145亿元，同比增长45%；获取约73.77亿元的净利润，同比增长43%；股东应占利润52.1亿，同比增长31%。
“公司内部也一直在思考和努力，如何适时利用周期，吃到周期红利。”金茂内部人士告诉时代周报记者，与过去跑马圈地就能成就千亿的旧时代逻辑不同，金茂站在以精细运营取代资源占有的新千亿时代，前者才具备“突破周期”的属性。在规模与速度游戏中，金茂追求建一个不受行业周期影响的模型，追求在规模与质量，周转与持有中保持平衡和安全。
长期稳健的财务状况，是金茂对抗周期下行风险的重要保障。截至2018年年末，金茂债务总额为879.73亿元，资产负债率和净负债率均为71%，平均融资成本仅为5.11%，远低于多数房企的负债水平。据时代周报记者了解，2019年，金茂已发一个规模18亿元的债券，利率低至3.72%。
3年后六成土储来自城市运营
2019年，被金茂定位为城市运营年。城市运营实力是金茂冲向第一梯队的独家秘笈之一。
上海是金茂城市运营经验的起点，从此开始向外扩展，并形成金茂在城市运营方面的三类主品：新城的建设、城市旧改项目和特色小镇，内部追求“三年起势，五年成城”。据时代周报记者了解，金茂大厦之后，金茂至今已经打造了上海星外滩、南京青龙山国际新城等15个城市运营项目。
以城聚人、以城促产的“城?人?产”是金茂城市运营的逻辑。金茂方面对时代周报记者称，这种盈利模式是一种战略上逻辑的思考，就是通过和利益相关方分享区域价值提升红利。金茂通过一级开发、二级开发到运营的全链条服务，来促进城市价值增长。项目总体资产增值了以后，也为金茂带来更多收益。
金茂也看重投入产出的平衡。金茂方面透露：“从2011年的3个项目到2018年的15个项目落地，金茂的城市运营项目已经进入了复制期。我们希望这个复制（速度）进一步加快。”
在外界看来，这样的土地升级策略，恰恰也是金茂对未来2000亿元战役的动员与筹码。对于金茂而言，这系列土地供应渠道是稳定的、持续的与相对低价的；此外，深耕一城一地之后，金茂拥有对产品的定价权与稀缺资源的分配权。便宜的地和便宜的钱，金茂可以用来稀释新城开发中不可避免的建设周期长、资金沉淀大、回收周期长等风险。
事实上，城市运营项目动辄几百万平方米，这很容易让外界聚焦周转、回款等问题。“其实，越是城市运营项目，回款越快，毛利也高，里面投入资金也不多，核心就是滚动开发。”金茂方面透露，在项目上会优先选择获取周转快、毛利高的项目，对于那些要求一次性投入资金的项目则选择放弃。
时代周报记者从金茂内部获悉，未来，金茂要做品质城市的引领者。到2020年，金茂60%土地获取都要从城市运营项目拿到。2019年1月，金茂已成功通过城市运营项目在青岛、瑞安获取53.18万平方米的土储资源。
