上市房企年报集中发布的3、4月份，不仅是上一年排位赛结果的最终揭幕时刻，更是透过数字感知市场温度、测算周期波动的重要节点。截止3月12日的数据显示，仅A股沪深两市就有96家上市房企发布2018年业绩预告。其中，54家房企业绩预喜，归母净利润有所增长，约占56%；而包括14家亏损企业在内的42家上市房企预计归母净利润出现不同程度跌幅。
众多年报中，占据头部效应的“千亿房企”的业绩数字，对于市场的综合评判显得尤为重要。3月19日，千亿房企俱乐部新成员中国金茂发布2018年全年财报。据其财报显示，集团收入达人民币387.32亿元，较上年度增长25%。获取毛利145亿，同比增长45%；获取约73.77亿的年度净利润，同比增长43%；股东应占利润52.1亿，同比增长31%；在毛利率上，中国金茂当前达到了38%，同比2017年增加6个百分点。其中年报数据还显示，中国金茂全年签约销售额达人民币1,280亿元，同比增长85%。这样的销售额度数字与增长幅度，在楼市度过黄金周期的当下显得尤为惹人注目。
销售额同⽐增幅85%
千亿房企新兵金茂 持续性高复合增长引人注目
自2010年万科年度销售突破千亿开始，“千亿房企”在中国房地产市场就成为了一个响亮的招牌，达到千亿就意味着容易获得资本市场和金融机构的青睐。
2016年至2018年是房地产竞争的白热化阶段，这三年期间中国房地产市场千亿房企俱乐部的数字，从2016年的12家发展到2017年的17家，再到2018年的30家。从数量上看，千亿房企的规模好似在2018年呈现出比较大的涨幅。但，据完全统计显示，曾经抛出千亿计划的50多家房企中，除已实现目标的30家以外，其他的千亿计划大多要放缓或时间延长，由此可见千亿房企俱乐部的扩容速度在持续放缓。在这样的背景下，中国金茂在2018年10月份就提前突破千亿门槛。再综全年1280亿的签约销售额来看，其受四季度市场拐点影响相对较小。
其次，从千亿房企俱乐部的增长率看，作为新晋千亿房企的中国金茂，中国金茂近五年权益销售额，年复合增长达到50%以上，这一增速幅度在上市公司中也属第一阵营行列。
综合中国金茂步入千亿房企俱乐部的业绩脚步，以及中国金茂业绩持续增幅，在头部房企阵营中的地位来看。在楼市新周期的当下，其整体发展势头强劲。除持续高复合增长率外，金茂本次年报的另一个看点是，全年平均5.11%的债务成本。
仅3.7%的低发债利率
高成本融资井喷的当下 金茂均衡稳健发展凸显
2018年11月8日，深交所作出中弘股份终止上市的决定并于11月16日进入退市整理期，证券简称变更为“中弘退”，27万股民和众多基金踩雷。其实，在房地产企业的周转过程中，能将开发商逼上绝路的从来不是拿地难、销售慢，而是债主临头，手中无“粮”，举债困难。
如果房地产黄金时代尚有余温的话，那么无疑的体现在“高周转、高杠杆、高负债”之上。在这场借新还旧的杠杆游戏中，一个支点就可以撬动地球，一个杠杆就可以领跑整个行业，为此众多房企早已踏上了高成本的融资道路。
今年春节后，房地产企业又迎来一波全新的发债潮，大有“井喷”之势。单就这一波房企发债潮而言，整体的融资成本依然高昂，个别房企新发行的美元票据利率依然超出10%。
2019年2月25日，中国金茂公通过间接全资附属公司——金茂投资管理有限公司，完成发行本金金额为人民币18亿元的公司债券，最终票面利率3.72%。对标这一轮高成本融资潮，金茂3.7%的发债利率可算十分低廉。而纵观金茂年报中的债务结构可以发现，其全年融资成本也仅为5.11%。
反观大环境，结构性去杠杆的政策大方向没有改变，2月25日银保监会释放信号，将继续紧盯房地产金融风险，严格控制带有投机性的开发贷。其实，在全新的房地产发展周期中，过度加杠杆以实现弯道超车的难度越来越大，而高成本融资的背后，是将企业发展的安全带，插在了一个没有固定点的锁扣之中，任何一次微小的波动都可能诱发蝴蝶效应，影响到企业的发展安全。而中国金茂全年5.11%的借贷成本，以及2019年处3.7%的18亿融资成本，在高成本融资井喷的当下，其均衡稳健的发展模式显得尤为可贵。
结合已发布的其他房企年报以及统计局数据看，房地产企业特别是龙头房企规模逐渐出现了触顶迹象，与之相对应的是全国房地产市场销售面积出现40多月的同比首次下调。现下虽然对房价走势还有分歧，但对房地产行业已经有了基本共识：即房地产开发的黄金时代已经结束，一个属于楼市的全新发展周期已然到来。而在这场全新的地产波浪中，中国金茂则以其持续性的高复合增长率，以及较低的融资成本，构筑起长期均衡稳健的突破周期实力。
