来源：策略研究
摘要及主要观点
事件：方正策略组于2019年3月6-8日对浙江杭州、嘉兴等地进行了春季开工调研，走访了当地3家地产公司、1家城投平台以及2家银行，跟踪调研了当地房地产、基建投资以及银行流动性等最新的运行情况以及变化。
1、杭州春季开工情况整体较好。走访的3家地产企业反映,春节后销售出现小阳春以及土地市场重新活跃，地产商均反映元宵节过后，复工明显，新开工的节奏和往年相比没有大的区别；杭州市某城投平台反馈2019年元旦后银行信贷资金贷款批复速度加快，公司7个项目有4个贷款已经批下来了，随着资金落实，项目进度将明显加速，春季开工情况较好。
2、房地产销售出现小阳春，土地市场活跃。春节过后，来访量和成交量明显好转，二手房量价齐升。1月份连续2次降准、房地产按揭利率下降、个别楼盘限价政策的松动、中美贸易战的缓和、土拍市场的好转等多重因素导致了春节后的小阳春。杭州单日土地成交数量突破了去年的高点且土地溢价率较去年三季度有所回升，受访的地产商普遍看好一二线核心城市以及人口净流入且有产业支撑的三四线城市。杭州市大规模棚改接近尾声，货币化比例从60%下降至30%以下，随着棚改规模下降以及货币化比例下降，棚改带来的地产销售接近尾声，目前购房的60%以上都是新杭州人。房地产政策层面，实行“一城一策”，边际上存在放松，比如高价地限价政策的变化、按揭贷款利率等，但是限购限售并不明显取消。
3、逆周期政策下基建投资边际好转。城投平台投资项目以棚改、道路、市政等为主，目前做的业务还是2017年储备的项目，2018年由于地方政府隐性债务清理等原因停了下来，但是2019年元旦后银行信贷资金审批加速，重新开始储备新的项目，基本上仍集中在棚改、基建、教育、健康等方向。地方政府隐性债务处理，给杭州的个别区造成了压力，浙江省提出未来3-5年化解3000亿的隐性债务，每年差不多600亿，由于浙江省经济和财力比较好，问题不会特别大。
4、银行流动性合理宽裕，一般贷款利率下降明显。银行感受到了流动性的宽裕，但是优质资产欠缺，投放不足；大行介入普惠金融业务，对中小行有明显的挤出效应，大行借助税务、房地产、进出口等大数据，给符合条件的企业提供信用贷，且利率上浮5%-10%，中小银行几乎没有竞争力；一般贷款利率下降明显，银行息差压力加大；银行反馈表外监管政策没看到明显放松。
报 告 正 文
1 春季开工情况整体较好
2019年浙江省政府的重点工程：杭州湾大湾区建设（整合产业集聚区园区）、大花园建设（增加生态旅游的吸引力）、大通道建设（推进金甬、沪嘉甬、甬舟、杭丽、甬台温铁路和杭金衢高速拓宽等补短板工程，开工建设沪苏湖、杭衢等铁路项目，建成地铁68.5公里）、大都市区建设（杭州西站、宁波高铁门户、改造扩建温州北站、金华站）等。
杭州房地产开工情况较好。我们走访了3家地产企业，普遍反馈开工情况较好，一方面春节后房地产销售回暖带动需求预期改善，另一方面年初以来的流动性充裕，地产商融资成本下降明显，尤其是大型地产商。地产商均反映元宵节过后，复工明显，新开工的节奏和往年相比没有大的区别，在未来预期不明确的背景下地产商拿地后基本上都会新开工。
基建：平台反映年初后银行贷款批复速度加快。我们走访了杭州市一家城投平台公司，主要项目是棚改、市政、道路以及地下综合管廊等，公司反馈2018年银行贷款条件非常苛刻，信贷审批和放款都很慢，需要四证齐全以及资本金到位等，个别项目到总行都被毙掉了，但是到了2019年，明显感觉到政策面有变化，银行放款加速，公司7个项目有4个项目贷款已经批下来了，随着资金的落实，项目进度将明显加速，春季开工情况较好。融资环境以及政策的变化的确带来了基建项目的好转，一方面地方政府专项债以及地产债等发行提前，另一方面银行贷款条件以及审批流程出现改善，基建项目资金流好转。
2 房地产销售出现小阳春，土地市场有所转暖
房地产销售出现小阳春。1月份杭州房地产市场还是比较冷，延续了去年下半年的销售低迷，但是春节过后情势急转，来访量是去年四季度的2倍，成交量也明显好转，个别楼盘摇号火爆，大部分楼盘开盘70%-80%可以去化，销售反弹的速度大部分地产商都没有预期到，但对于能够持续多长时间地产商普遍看不清楚，边走边看居多。杭州二手房出现量价齐升，杭州北城2018年6月份高点价格35000元/平，2019年1月份跌至31000/平，3月初又回升至33000/平，但距离去年6月份的高点还有距离。
多因素叠加导致房地产销售转暖。1月份连续2次降准、房地产按揭利率的下降、个别楼盘限价政策的松动、中美贸易战的缓和、土拍市场的好转等。去年的结构性降准以及2019年1月份连续2次降准，流动性宽松预期明显；杭州首套房贷款按揭利率从上浮15%到上浮5%-10%；高价地预售价限价政策的放松，目前突破的几个都是此前拿地价过高的，拿地价相对一般的都没有放松；春节之后，杭州土地拍卖好转，土地溢价率提升，从去年的个位数溢价率抬升至10-20%；中美贸易战的缓和有助于扭转对经济的悲观预期。
杭州房地产投资仍有韧性。一方面，销售好转后地产商拿地态度积极，此前一块地只有几家开放商参与招拍挂，但是春节后有20-30家地产商参与拍地；另一方面，由于销售情况良好以及限价政策存在，目前的快周转以质量为前提，拿到地后基本都会进入到新开工。
杭州土地市场春节后转暖。根据杭州国土资源局的数据，杭州单日土地成交的数量突破了去年的高点，其中2月3日成交了23宗，而3月3日则成交了54宗，高于去年最高日的33宗，显示出土地市场的好转。土地溢价率方面，去年下半年很多土地0溢价率成交，而春节之后土地溢价率提升至10%-20%，显示出地产商对于土地市场的预期改善。从地产商态度来看，目前大部分地产商都觉得杭州土地市场是个机会，地产商比较看好一二线城市以及人口净流入且有产业支撑的三四线城市。
杭州的棚改正在接近尾声。某一线地产商反映杭州棚改力度大大下降，货币化比例从60%下降至30%以下，棚改货币化之前对于地产销售支撑明显，拆迁户货币化安置之后买房子，基本上都是全款，但是随着棚改规模下降以及货币化比例下降，棚改带来的地产销售接近尾声，目前购房的60%以上都是新杭州人，随着落户条件的放松以及产业导入，杭州每年的人口净流入居于全国前列。但是地产商判断，棚改尾声对于广大的三四五线城市，特别是没有产业支撑的城市，将会带来明显的销售和价格冲击。
大房企融资条件改善。地产商反映2019年融资条件改善明显，资金成本下降明显，发债、银行贷款等利率都有所下降，银行对地产商执行白名单制，不会放宽到其他地产商，但是开发贷利率明显下降，从之前的上浮20%-30%，下降到了上浮5%-10%甚至要求基准。地产商普遍想通过发债或者贷款置换掉此前高成本的融资，融资置换目前还在进行过程中。
房地产政策不会明显变化。“一城一策”的政策，边际上存在放松，比如高价地限价政策的变化、按揭贷款利率等，但是限购限售并不明显取消，对于土地市场，杭州市政府规定溢价率最高从50%下降至30%，一定程度上可以控制地价的上涨。目前来看，尽管成交量有所转暖，但是价格变化并不明显，房价和地价都是温和变化，通过高价房和低价房的搭配等可以稳定房价，后续地产调控政策进入到精细化的因城施策，不会有过激的刺激，也不会有明显的收紧。
3 逆周期政策下，基建投资边际好转
城投平台投资项目以棚改、道路、市政等为主。杭州市政府投资平台转型比较早，2005年就要求城投平台市场化去找业务，2017年后储备了7个项目，其中3个安置房项目、2个国道项目、1个市政项目和1个管廊建设。2018年由于PPP清理整顿以及地方政府隐性债务的治理，基本上停了下来，2019年开始重新储备新的PPP项目，储备的方向是：棚改、基建、教育、健康等领域。
城投平台融资成本下降，信贷审批加速。公司反馈2018年信贷条件收紧明显，但是进入到2019年后银行放贷改善，7个项目中已经有4个项目贷款批下来了，2个在流程中。融资利率有所下降，2018年是执行基准小幅上浮，目前都是基准利率，公司反馈元旦后明显感觉到资金面改善，银行开始给钱。
地方政府隐性债务。地方政府隐性债务处理，还是给杭州的个别区造成了压力，浙江省提出未来3-5年化解3000亿的隐性债务，每年差不多600亿，由于浙江省经济和财力比较好，问题不会特别大。隐性债务处置给城投平台带来的变化是融资模式以PPP融资为主，在隐性债务不得新增的要求下，财政项目库中的PPP项目是可以参与的，属于地方政府的支出责任范畴。
4 银行流动性合理宽裕，一般贷款利率下行明显
银行感受到了流动性的宽裕，但是优质资产欠缺，投放不足。我们调研了杭州2家银行，一家是国有大型银行，一家是城市商业银行，其中国有大行反馈：年初的2次降准后，信号意义明显，但是由于此前储备不足，优质项目欠缺导致投放不足，和去年相比增长并不明显。城市商业银行反映对于地方政府项目和房地产项目准备不足，导致投放动作过慢，3月份后将加大对政府项目和地产的投放。
大行介入普惠金融业务，对中小行有明显的挤出效应。大行反馈普惠金融要增加30%，属于指标任务，通过大数据的方式，和海关、外贸口岸等合作，净出口500万美元以上的且进出口企业退税达到一定规模后，银行将提供信用贷款，300万以内的额度，利率执行基准利率上浮5-10%甚至基准，考虑到企业的存款、结算、消费以及信用卡等，综合评估还是有收益的。通过税务系统合作的大数据，销售收入在800万以上且有稳定纳税记录的，可以给100万的信用贷款。对于中小银行来说，目前普惠金融还款的比贷款的多，由于大行介入，利率下行明显，四大行基本上普惠金融执行基准利率上浮10%左右，中小银行是没有竞争力的，中小银行此前对于普惠金融执行上浮20%左右的利率，此外，对于中小银行来说，大数据层面的信息较少，信用贷基本上不敢贷，采取的是抵押和担保的方式，会挤出很多客户。
一般贷款利率下降明显，银行息差压力加大。银行反馈2019年后综合贷款利率下降明显，其中房地产开发贷，龙头地产商执行基准上浮5-10%甚至基准利率；房地产首套房按揭贷款利率从上浮15-20%到上浮5%-10%；符合普惠金融的企业贷款利率大行上浮5%，股份制银行上浮20%；地方政府项目以及大型国企，基本上执行基准利率。在贷款利率下降明显但是存款争夺激烈的背景下，银行息差收窄，压力加大。
2019年前两个月，大行贷款增速远远跑赢股份制银行。根据某城商行反馈，年初至今，大行贷款增速远远高于股份制银行，大行在三个领域均有所发力，包括房地产、地方政府以及普惠金融（民企），在此背景下，该行反馈股份制银行会在3、4、5月份加大信贷投放，争取赶上大行的节奏。
表外监管政策没看到明显的放松。根据两家银行反馈，资管新规以及表外业务的监管，目前仍较为严格，委托贷款的监管规则没有变化，和去年一样，今年委托贷款也非常少，没有感觉到明显的变化。信托贷款目前的主要去向依然是中小房地产商以及地方政府投资平台，和去年相比，也没有感觉到明显的增加。
风险提示：区域调研样本有限，不足以形成全局性的判断，结论仅适用于浙江杭州等地。
详见我们2019年3月10日发布的《开工情况整体较好，贷款利率明显下行》报告
方正策略胡国鹏团队
