突破限价、地王承压次第入市 现“日光盘” 南京楼市迎来“小阳春”？
刘媛媛
近日，平静许久的南京楼市以开年以来第一个“日光盘”点燃了“头炮”。
《中国经营报》记者在采访中了解到，位于南京城南的纯新盘中海城南公馆首开推出142套房源，不到两个小时即宣告售罄，中签率接近27%。
事实上，春节过后，南京楼市暖风频吹，包括“限价”放开、地王入市、落户门槛降低、银行下调首套房贷利率等。连日来，记者通过走访发现，不管是南京主城还是江宁板块，抑或是仙林湖板块，多个楼盘售楼处人流攒动，部分楼盘价格创下区域新高，多楼盘或突破限价。
同时，近期有不少地王项目传出将在未来几个月相继上市的消息，据南京楼市平台统计，南京目前有39幅地块楼面地价超过2万元/平方米，除了已经上市的14幅，有25幅超过2万元/平方米的地块都预计在2019年上市。当然，也有地王贴着地价卖“赔本赚吆喝”。
受访专家认为，随着“金三银四”的到来，在中央、地方更多稳定楼市的政策刺激之下，南京购房者买房需求有望逐渐释放，形成一波回暖行情。
多项目突破限价
据了解，中海城南公馆是南京市节后第一个拿到销许的楼盘，于今年2月18日首开推出142套房源，房源分为精装花园洋房和小高层，其中，精装洋房均价为3.8万~3.9万元/平方米，精装小高层均价为3.4万~3.7万元/平方米。
根据南京的限价政策，针对高层房源，南京城南板块的装修房源限价在3.5万元/平方米左右。此次中海城南公馆推出的洋房、小高层的销许价格虽然与同地段高层比，存在一定的溢价，但仍符合限价政策。
2月20日~2月21日，记者先后从江宁板块的五矿澜悦栖原和银城旭辉云台天境了解到，两大楼盘均预计在不久后加推高层住宅，价格可能会突破3万元/平方米的限价。
五矿澜悦栖原的销售人员告诉记者，项目预计在5月份加推90~135平方米户型的精装高层住宅，均价在3.1万~3.2万元/平方米。而去年该项目推出的145～165平方米的毛坯房，销许均价为3.07万元/平方米。
银城旭辉云台天境的销售人员则表示，项目预计在今年中旬加推二期精装房，户型包含80~140平方米。价格方面，该销售人员透露，一期首开均价为2.89万元/平方米，二期目前具体价格尚未确定，需看政府方面批的物价为多少。“现在感觉房产回暖了，预计价格多多少少会涨一点儿，房地产业吹风说有可能限价会打开，包括很多银行也都在说下调利率，所以到时候的价格还真不好说。”
“整个仙林湖目前都没有现房在卖，1月份高科荣境整体均价是2.95万元/平方米，好一点儿的楼层卖到了3.3万元/平方米，以此作参考的话，我们项目的高层价格可能也差不多。”仙林湖融信世纪东方销售人员表示，受到限价政策的影响目前价格尚无定论，但建议意向购房者先准备100万元的验资金。
“实际上，自去年年底以来，已经有多个楼盘因为产品形态原因产生溢价，比如鼓楼滨江桃园世纪的洋房、叠墅，仙林湖高科紫薇堂的别墅等，低密度产品的价格都超过了区域高层的限价红线。”南京房地产促进会秘书长张辉指出，目前这样的楼盘越来越多，买房人对涨价的预期就越来越强烈了，这种效应已经逐渐形成。
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，近期南京部分楼盘市场表现不错，很大程度上来讲是因为大城市潜在需求较强，尤其是地段好、交通位置好的楼盘，很容易刺激消费者的购房行为。
玄武地王贴着地价卖
记者注意到，近期另有不少高价地项目传出将在未来几个月相继上市的消息。2016~2017年，南京多个板块诞生了区域地王，限价政策来袭之后，地王项目处境尴尬。如今部分楼盘突破区域限价，似乎也让后续入市的地王们看到了希望。
以河西南地王葛洲坝南京中国府为例，2016年5月，在经过25轮竞拍后，葛洲坝集团以32.8亿元拿下河西南G14宅地，楼面价4.52万元/平方米，一举成为整个南京市的地王。然而此后河西板块限价4.5万元/平方米，河西南板块限价3.5万元/平方米，自此，葛洲坝南京中国府的命运备受关注。
近日，有消息传出，葛洲坝中国府预计也将在今年内上市，业内预测其可能至少要卖到6万元/平方米，甚至冲7万~8万元/平方米。2月20日，记者实地探访发现，目前该项目已基本完成建设，不过，其售楼处大门紧闭，仅有一名保安在门口负责接待。
“售楼处现在不对外开放，必须先预约才能看房。”该保安表示，葛洲坝中国府预计2020年3月才能正式竣工，意向购房者可先预约，但必须验资300万元才有资格看房。
对于外界所传的高达7万多元的价格，记者联系葛洲坝相关负责人进行求证，但对方未予回应。
同样在河西的河西中地王海玥万物也颇受关注，其是仅次于葛洲坝中国府的南京第二高价地，该项目于2016年1月被上海建工以总价64.8亿元竞得，楼面价4.26万元/平方米。业内有传闻称，海玥万物如果入市，很可能会突破4.5万元/平方米的区域限价。对于这一消息，上海建工南京公司相关负责人未予以回应。记者日前实地走访了解到，目前该项目建设进度缓慢，仅完成一小部分的建设。
2月19日，记者还来到了城北地王星河天赋的售楼处，据置业顾问介绍，该楼盘预计于近期开盘，目前尚未拿到销许，价格预计不超过玄武区的4万元/平方米限价，验资120万元左右，目前已有1000组左右的意向购房者进行了登记，他们将在开盘后争夺142套房源。
据了解，2017年2月15日，新玄武G101地块通过摇号方式，由星河协通最终竞得，成交价17.2亿元，楼面价3万元/平方米，被称为玄武地王。如果算上建安等成本，星河天赋接近4万元/平方米的价格几乎就是贴着地价在卖，赔本赚吆喝。
“地王项目也到了快撑不住的时候了，现在限价稍有放松，一些地王项目价格肯定会有所放松，所以从均价角度来讲，肯定还是往上走的。”严跃进表示。
政策松绑楼市回暖？
值得注意的是，上文中所提到的中海城南公馆曾并不被看好，但其最后吸引了527组有效买房人报名参与摇号，中签率近27%，超出市场预期。因此，不少人认为，中海城南公馆的热卖预示着南京楼市“春天”的到来。
记者查询南京网上房地产数据得知，新年首周南京市商品住宅的认购量为902套，成交404套，日均认购128套，成交57套，与春节期间数据基本持平。节后第二周明显上涨，2月18日认购186套、成交57套；2月19日认购310套、成交77套；2月20日认购189 套，成交63套。
“坦率地讲，南京楼市的春天比想象的来得要早一点儿，大城市现在都在施行人才购房政策，政策刺激着楼市向好，即便是购房政策没有放松，户籍政策的放松同样也起到了作用。”在严跃进看来，一般楼市降温后的六个月至八个月，购房者就会重新入市。
最新消息显示，2019年3月1日起，南京将实行积分落户新办法。新办法中，社保和居住的分值越来越重要，进一步降低了落户门槛。
与此同时，南京多家银行下调首套房贷利率，也或将在一定程度上刺激楼市“回暖”。张辉表示，相较1月份，南京共有10家银行下调了首套房贷款利率，8家银行下调了二套房贷款利率，下调幅度在2%~10%。此外，各大银行贷款额度也更加充足，下款时间明显加快。贷款利率下调，买房成本降低，往往能够推动楼市成交量的攀升和房价的上涨，对涨价预期的刺激也在逐步形成。
不过，相较于业内人士对于南京楼市走向的一致看好，记者并未在南京市房产档案馆看到相应的“火热”场景。2月20日上午，位于南京市华侨路的南京市房产档案馆内，仅寥寥数人前来办理业务，其中前来开具购房证明的人更是少之又少。一位工作人员告诉记者，近期前来办理购房证明的人并不多，现场取号即可立即办理，无需排队。
“‘金三银四’即将到来，根据往年规律，再差的年份，‘金三银四’行情都是存在的，楼市都会从2月份的低谷开始逐渐回升，直到五六月份达到高点，只是每年的行情力度不同罢了。”张辉指出，随着“金三银四”的到来，在中央、地方更多稳定楼市的政策刺激下，买房需求有望逐渐释放，形成一波回暖行情。由于调控两年多来压抑得太久，这波行情超出预期都不是没有可能。而“金三银四”的表现将会决定全年的楼市走势，如果“金三银四”过于低迷，楼市要完成全年的销售任务，难度就大了。
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