“装睡”三年后易主，人员流失，资金紧张
“地王收割机”湖北房投吞苦果
张家振
位于武汉光谷东板块的新晋单价地王项目在“晒地”近3年后，湖北房地产投资集团有限公司（以下简称“湖北房投”）终于将砸在手中的这一“烫手山芋”寻找到了新买家。
近日，新城控股集团股份有限公司（以下简称“新城控股”，601155.SH）子公司武汉新城创置置业有限公司以14.38亿元的底价摘得湖北房投全资子公司湖北悦龙苑房地产开发有限公司（以下简称“悦龙苑公司”）80%股权及80%债权。
悦龙苑公司为光谷东P（2016）006号地块所有者，2016年3月24日，湖北房投以4415元/平方米的楼面价摘得地块开发权，溢价率达84%，成为当时光谷东板块新单价地王。这也意味着该项目开发主导权已易主新城控股。
据了解，在摘得上述地块后，湖北房投曾将项目命名为长投·公园大道。不过该地块抛荒晒地近3年，至今并无实际建设进展，或涉嫌构成土地闲置。
针对相关疑问，《中国经营报》记者致函湖北房投，相关负责人以“双方合作还有很多前期工作需要对接，负责光谷东项目的领导比较忙”为由婉拒了采访。武汉市东湖新技术开发区国土资源和规划局土地利用科相关负责人则表示，上述地块近3年未开发建设主要是因为“总规涉强”的政府原因造成的，不构成土地闲置。
值得注意的是，2016年和2017年，湖北房投成为“地王收割机”，曾连续在武汉光谷东和湖北襄阳、宜昌等地拍下多个地王。不过，在上述地块中湖北房投最终选择了与新城控股、正荣集团和碧桂园等知名开发商合作开发。
高溢价激进拿地背后，湖北房投正面临着人才流失、资金短缺等擎肘，在“攻坚克难”的道路上艰难前行。
“地王”易主
光谷东板块位于武汉东三环以东，是光谷中心城核心片区和未来发展的重点区域。随着武汉东湖新技术开发区（中国光谷）公共服务中心东迁和湖北自贸区武汉片区落地，这里正成为武汉楼市最热门的区域之一，片区整体房价也在短短几年时间从6000元/平方米左右跃升至16000元/平方米。
光谷东P（2016）006号地块位于光谷东核心片区光谷四路和流芳横路交叉口。2月18日，记者实地探访发现，目前项目名称已变更为新城长投璞樾门第，现场工人正在修建施工围挡和地勘作业。据现场施工人员介绍，现在只是做施工前的准备工作，项目还没取得施工许可证。
这也是该公司股权和债权第二次挂牌转让。早在2018年8月14日，湖北房投在征得上级公司湖北省长江产业投资集团有限公司（以下简称“湖北长投集团”）批复同意后，就将公司80%股权及80%债权在武汉光谷联合产权交易所挂牌转让，不过最终无人接盘。
悦龙苑公司财务报表显示，截至2018年7月30日，公司净利润亏损114.67万元，资产总额33.91亿元，负债总额33.51亿元，所有者权益4020.65万元。
今年2月2日，新城控股在《2019年1月份经营简报》公告中披露，公司通过挂牌方式取得湖北省武汉市光谷东地块。该地块出让面积为17.15万平方米，规划用途为住宅用地，容积率为2.3。公司目前拥有上述项目80%权益，需支付价款28亿余元。
据了解，2016年3月24日，湖北房投经过65轮鏖战最终击败碧桂园、绿地、万科、恒大等11家房企，以17.42亿元拿下地块开发权，楼面价达4415元/平方米，溢价率高达84%，成为当时光谷东新单价地王。
根据湖北长投集团此前发布的招标文件，地块最大计容建筑面积约39.45万平方米。不过，在拿地之初湖北房投相关工作人员就表达了引入合作方共同开发的愿望。“此价格离心理预期有较大差距，项目可能会引入绿城集团联合开发或代建，具体合作方式待定。”上述工作人员表示。
土地闲置？
资料显示，湖北房投成立于2009年4月，是隶属于湖北长投集团的国有独资企业和城镇化板块的主力企业。近年来，湖北房投利用“三旧”和城中村改造机遇，通过涉足棚户区改造、保障房建设、旧城区改造、产业园区建设和传统的商住地产开发等项目领域，获得了大量土地，同时在土地二级市场中参与竞拍拿地。
不过，记者梳理发现，在获得大量土地开发权后，湖北房投仅开发了长投海德公园、长投鹭栖湖等项目，其他多幅优质地块选择了通过转让项目股权、寻求合作开发等获得土地溢价收益。
根据《武汉市闲置土地处置办法》《湖北省土地闲置费征收管理暂行办法》等规定，闲置土地认定标准为：自国有土地有偿使用合同生效或者建设用地批准书（国有土地划拨决定书）颁发之日起满1年未动工开发建设的；已动工开发建设，但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%，且未经批准中止开发建设连续时间满1年的。
《湖北省土地闲置费征收管理暂行办法》指出，依法取得国有建设用地使用权但因企业原因未按规定动工建设满1年未满2年而造成土地闲置的单位或个人将按土地价款的20%为标准征收土地闲置费；土地闲置超过2年的，政府有权无偿收回，但因政府原因致使项目不具备动工开发条件的除外。
湖北房投拿地近3年未动工开发建设是否构成土地闲置？武汉市东湖新技术开发区国土资源和规划局土地利用科相关负责人表示，光谷东P（2016）006号地块近3年未开发建设主要是因为“总规涉强”的政府原因造成的。据了解，所谓“总规涉强”是指按照《城乡规划法》规定，控制性详细规划修改涉及城市总体规划的强制性内容的，应当先修改城市总体规划。
“光谷东作为城市发展的新兴区域，存在控制性详细规划与经住建部批复的上位总体规划《武汉市城市总体规划》不符的问题。”上述负责人告诉记者，目前国土规划部门已向武汉市政府递交专报，将尽快拿出处置意见，在“总规涉强”问题解决之前，项目尚无法办理建设工程规划许可证和施工许可证等必备证件。
据规划专家介绍，地方政府拟修改“总规涉强”的控制性详细规划内容，除按规定实施评估外，还应就修改强制性内容的必要性和可行性进行专题论证，编制专题论证报告按法定程序提出修改申请，经城市总规原审批机关同意后，方可编制修改方案。
资金难题
2018年5月4日，湖北长投集团党委副书记张艳在赴项目现场调研中曾指出“攻坚克难”的要求，并就工作中存在的不利因素提出了三点意见。具体包括：要用正确的心态去对待人员流失，如何留住人，要在人才发展上做文章；加大分配制度改革，要做到人员能进能出，职务能上能下，收入能增能减，充分体现岗位价值；加强企业文化建设，增加员工的归属感等。
据了解，调研期间，湖北房投党委书记、董事长陈骏峰汇报了项目进展、当前面临的问题及应对方案等方面的工作情况。张艳在听取汇报后表示，公司只要坚定信心信念，把优势发挥好，一定能攻坚克难，为推动集团公司的发展作出贡献。
除上述光谷东地块外，同样引入知名房企合作开发的还有宜昌地块。湖北房投官网信息显示，2017年10月20日，公司摘得上述地块，项目总占地面积273.6亩，容积率2.53，土地总地价28.907亿元，楼面价6211元/平方米，可开发总建筑面积60.86万平方米。
随后湖北房投在宜昌再度出手，2017年11月3日以3.32亿元摘得位于西陵区胜利三路的宜土网挂（2017）44号地块，地块总面积18531.75平方米，折合楼面价约7168元/平方米，再次刷新宜昌楼面价最高纪录。
“摘得该地块后，经批准，公司与湖北省长投城镇化投资有限公司、湖北省碧桂园房地产开发有限公司签订联合开发协议。”湖北房投方面表示，在资金形势紧张、监管政策不断收紧的情况下，项目公司于2018年3月份实现前融贷入18亿元资金，并同股同权回笼给股东方，减少了资金占用时间，降低了自有资金占有率。
此外，2017年12月4日，湖北房投经过273轮竞拍最终以827万元/亩的价格摘得襄阳高新区台子湾路的襄土网挂字［2017］50号地块，折合楼面价4134.7932元/平方米，溢价率高达216.858%，成为襄阳新晋地王。
据了解，上述地块紧邻湖北省高考状元频出的襄阳五中，彼时区域内整体均价约为7500元/平方米。有业内人士预计，项目开盘价格或将突破万元大关。
不过，手握优质地块的湖北房投最终选择了引入知名房企正荣集团合作开发，双方分别占股51%和49%，项目被命名为长投·正荣府。2018年9月28日，项目首次开盘，折后均价（含精装）达10500元/平方米。
武汉一位不愿具名的房地产业内人士分析认为：“随着调控限价日趋严格，湖北房投在2016年和2017年高峰期连续拍下多个地王项目后，通过引入知名房企合作开发可以缓解资金周转压力，获取品牌溢价，否则可能会在地王项目开发过程中亏本经营，导致国有资产流失。”
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