大湾区城市房价悬殊 区域协同或为楼市带来红利
■本报记者 李未来 北京报道
粤港澳大湾区规划一出炉，与其相关的概念板块股票立即上涨。
2月19日，粤港澳大湾区概念板块成交额达到了86.5亿元，板块内珠江实业、盐田港、广州港、招商港口、粤水电等多股涨停，收盘未涨停的格力地产、岭南控股、南山控股等均在盘中触及涨停。
2月18日，中共中央、国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》（以下简称“纲要”），其指出将建设全球科技创新高地和新兴产业重要策源地，建设富有活力和国际竞争力的一流湾区和世界级城市群，打造高质量发展的典范。
《华夏时报》记者采访了禹州集团、新力地产、佳兆业等几家大规模布局粤港澳大湾区的房企，其均表示，“纲要”的发布将为公司带来红利。
易居研究院研究总监严跃进表示，在房地产领域，“纲要”的出台可能会对三个方面产生影响：一是产业园区，因为产业发展是粤港澳大湾区的重点；二是租赁住房，粤港澳大湾区发展需要引进人才；三是建设用地，随着产业的布局，房企会争相投资这片热土。
粤港澳房价分为3个梯队
粤港澳大湾区包括香港特别行政区、澳门特别行政区和广东省广州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、东莞市、中山市、江门市、肇庆市，总面积5.6万平方公里，2017年末总人口约7000万人，是我国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，在国家发展大局中具有重要战略地位。
“纲要”指出，粤港澳大湾区将构建开放型区域协同创新共同体，推进“广州－深圳－香港－澳门”科技创新走廊建设，探索有利于人才、资本、信息、技术等创新要素跨境流动和区域融通的政策举措，共建粤港澳大湾区大数据中心和国际化创新平台。
业内人士指出，无论是产业的兴起，还是对于人才的吸引，都将会影响粤港澳大湾区的房地产市场。
贝壳研究院分析认为，以房价的绝对水平分类，大湾区城市房价分为3个梯队：香港和澳门为第一梯队，均价超过10万；第二梯队是深圳和广州，均价超过3万（深圳超过5万）。其他城市为第三梯队。总的来说，大湾区内城市房价梯度失衡。
从市场结构来看，广州是以房屋交易为主的市场，深圳是以二手和租赁为主的市场，而香港是以二手房和公营住房为主的市场。
根据贝壳研究院数据，2015年广州住房自有率达到55%，租赁人口约为41%，2018年交易市场GMV占比约87%。从住房供给的角度，新房、二手供给较为均衡，2011年以来新房、二手房市场保持“五五分”格局。深圳住房自有率低，2015年深圳住房自有率仅24%，购房类型以首次置业为主。深圳在2009年迈入存量市场，近3年二手房成交占比保持在七成左右。
香港的住房自有率仅为48.5%左右，低于内地城市。在住房交易市场中，新房供应不足，二手房交易占比超过70%，最高达到90%。
3种住房模式
从住房模式来看，广州目前正从福利模式向市场模式转变，1978年之前，广州为社会主义福利住房制度，政府投资、单位建设公房，以较低的租金租给职工。20世纪80年代后，广州开启公房私有化，将大量公房低价出售给职工家庭，导致住房自有率较高。1998年全国停止福利分房，逐步建立起住房市场机制，广州孕育了恒大、保利、富力等开发企业，走在国内前沿。近20年来，广州掀起住房建设浪潮，基本解决了住房短缺的问题。
贝壳研究院分析认为，深圳没有福利公房的历史，走的是最彻底的市场道路。政府直接建设提供的公共住房比例很低，绝大部分住房由市场提供。居民通过金融信贷支持购房。为满足庞大流动人口的居住需求，原来的农民通过私人住房，建设大量非正规住房，为来深圳的年轻人提供了落脚之地。
而香港的住房还是保持着管制模式，一方面，香港严格管制土地和新房供给数量，导致房价高企、住房不足。另一方面，为了维护社会的稳定，香港实行以政府（房屋委员会）为主，房屋协会为辅的公营房屋的供应体制，建立公营租住房提供给中低收入人群。2018年政府提供的公营租赁房屋占总体市场供应的56%，由政府资助出售的房屋占15%。
产业升级为房企带来红利
对于在粤港澳大湾区深耕的房企来说，这也意味着机遇的到来。“纲要”出台迅速拉升了大湾区地产股。2月19日，佳兆业集团控股（1638.HK，以下简称“佳兆业”）盘中一度大涨7.60%。
佳兆业指出，世界级城市群的战略定位，为粤港澳大湾区的未来发展打开了无限想象空间，粤港澳大湾区产业基础深厚、产业构成广泛，产业升级带来的前景广阔。事实上，早在一年前，佳兆业就已经成立了大湾区集团，归属集团总部管理，这也标志着其大湾区战略开始全面落地。
禹洲集团董事局主席林龙安认为，大湾区建设是国家发展的重要战略，既有助于加强内部的区域经济布局，同时可加强对外开放程度，辅助“一带一路”倡议更有效地实施。
在第十三届全国人大会议上，林龙安就已针对大湾区建设提出建言，大湾区应促进区内的人流、物流、资金流和信息流的流通，降低制度的局限性，令大湾区成为国家乃至全球最开放、最具竞争力和可持续发展的城镇群之一，并成为国家“一带一路”倡议、资本市场开放及人民币国际化等大格局大战略的重要平台。
戴德梁行研究院副院长张晓端指出，不论是区域合作的方向还是中心城市的划定都与此前的预期基本吻合，这反映出规划纲要本身对市场及现状的尊重，发挥现有的优势，谋求更深入全面的合作融合以增强整个区域的发展动能，甚至将这种新的动能辐射影响到更广阔的范围。规划纲要同时对粤港澳大湾区空间布局、科创中心、基建交通、产业体系等多方面均做出了明确指引，为大湾区建设工作的落实奠定了坚实的基础。
