泰禾江苏数项目遇阻
田国宝
在房地产收并购领域曾风生水起的泰禾集团，项目接连在江苏区域遭遇波折。继江宁院子项目因土地规划被叫停后，句容鹿山院子项目也因为股权纠纷与原股东对簿公堂。
2月12日，泰禾集团发布公告称，泰禾集团与鹿山项目原股东江苏沃得集团分别将对方诉至江苏省高级人民法院。
泰禾指责沃得方面没有履行约定，导致项目一直无法启动。要求与沃得方面解除股权转让协议，并退还已经支付的交易款项及违约金。
而沃得方面则称，2018年下半年以来，由于环南京区域房地产市场直转向下，与泰禾之前预想有出入，泰禾停止支付交易尾款，属于恶意违约。沃得方面要求泰禾集团支付剩余尾款及违约金。
句容第一房产网数据显示，2018年句容全市商品房成交面积为201.12万平方米，同比下降了4.44%。一位当地地产人士告诉经济观察报记者，2018年下半年贷款按揭利率上浮以来，句容成交量连续四个月同比下滑，直到11月份才开始回升。
泰禾集团2018年半年报显示，泰禾在句容有鹿山项目、茅山项目、长龙山项目等多个项目，除了鹿山项目出现股权纠纷外，据悉，泰禾茅山项目也计划转让，另一个位于南京的江宁院子项目也因涉及青龙湖生态园及高铁规划等原因而于2018年中停工。
项目陷股权纠纷
鹿山项目位于江苏省句容市宝华山国家森林公园南麓，因靠近鹿山水库而得名，按照泰禾方面规划，鹿山项目未来将建成鹿山院子项目。宝华区域位于南京半小时都市圈内，一直以来房地产市场备受关注。
2017年9月14日，泰禾集团以31.79亿元价格及代偿6.24亿元债务方式从江苏沃得集团收购江苏沃得宝华休闲度假开发有限公司全部股权，从而获得鹿山项目所有权。鹿山项目共有13个地块组成，共计723.01亩土地，其中住宅用地277.68亩。
2018年3月份，该项目因无证施工被句容市规划局进行处罚，并勒令停工。
2月12日，2019年春节后上班的第二天，泰禾集团发布了鹿山项目因股权纠纷涉诉的公告。截止目前，泰禾集团已经支付给江苏沃得19.6亿元股权转让价款，同时为沃得宝华代偿了6.05亿元债务。
也就是说，目前泰禾集团仍然有12.19亿元股权交易款未支付给江苏沃得，还需要为项目公司代偿1895.12万元的债务。不过，沃得方面在诉讼中仅要求泰禾集团及锦城置业4.58亿元交易尾款及6788.84万元违约金。
接近泰禾的人士告诉经济观察报记者，泰禾集团之所以没有支付交易尾款，起因为江苏沃得方面并没有履行相关义务。“这就像个齿轮，一环扣一环，对方没有履行应尽的义务，泰禾也没有支付尾款。”
泰禾对沃得指责主要有两个方面。第一，项目地块中涉及部分林地需要规划变更和补栽，理应由原股东方解决，但沃得方面并没有解决；第二，项目地块部分地基配套，比如三通一平、铺排管道等，原股东方应协调做到地块红线旁。
在泰禾方面看来，江苏沃得方面并没有做完相应的事宜，这是导致项目启动困难的主要原因。因此向江苏高院提起诉讼，要求解除股权转让协议，退还已经支付的共计25.65亿元交易款项及代偿债务，并赔偿4.32亿元违约金。
沃得方面一位工作人员表示，由于泰禾方面没有及时支付交易尾款，沃得方面首先将泰禾集团及泰禾锦城置业诉至江苏省高院。“知道我们起诉后，他们也开始反诉，要求解除股权转让协议。”
纠纷背后
时间拉回2017年9月14日，彼时，泰禾全资拥有的锦城置业与沃得国际控股有限公司、沃得重工（中国）有限公司、沃得起重机有限公司、江苏沃得工程机械销售有限公司签署的《关于江苏沃得宝华休闲度假开发有限公司至股权转让协议》。
沃得宝华成立于2009年10月份，主要资产为鹿山项目的13个地块，为2010年到2013年期间陆续获得，总代价为4.8亿元。根据泰禾集团2018年半年报显示，鹿山项目计容面积为53.99万平方米，楼面价不到900元。
如果按照2017年9月份泰禾收购总价38.03亿元来计算，鹿山项目折合楼面价为7043.9元/平方米。作为南京一小时都市圈范围内的卫星城，彼时句容平均房价刚刚破万。尤其是宝华区域一直是南京楼市供应的重要补充。
不过，一直以来鹿山项目进展的并不顺利，即便是纳入泰禾的版图后，曾于2018年2月份开始平整土地，但很快在3月份被官方勒令停工。截止目前，在句容市规划局，仅能查询到一份建筑面积2155平方米的临时建筑的建设工程规划许可证。
与鹿山项目几乎同期收购而来的金尊府项目，在2018年下半年就实现销售。鹿山项目甚至连施工都无法实现，泰禾方面认为是沃得配合不力导致。沃得方面工作人员则称，前期是因为无证施工，后来是因为市场转下。
句容市购房按揭贷款利率上浮幅度一直保持在首套20%、二套25%的水平。2018年7月份以来，句容市商品房成交量经历连续4个月环比下降。在这种情况下，一些开发商通过精装改毛坯等手段降价去化，多个项目销售单价降幅达到5000元。
2018年11月份碧桂园伯爵台开盘时，原本1.6万元/平方米的备案价，通过促销手段降至1.2万元销售，全款购买均价只需要9999元。紧邻鹿山项目的泰禾金尊府项目，2018年7月份开盘是价格一度达到1.7万元/平方米，年底尾盘售价降至1.3万元/平方米。
此外，雅居乐花园推出毛坯特价房，直接把价格从1.31万元/平方米降至7188元/平方米。降价促销效果格外明显，从2018年11月开始，句容成交开始明显回升，到12月份时候，月均成交量已经超过下滑前水平。
实际上2019年春节前，泰禾曾与多家开发商谈过出售鹿山和茅山项目事宜，但是由于价格原因鹿山项目出售并未谈拢，而茅山项目已经与买家达成初步收购意向。不过，这一说法并没有获得泰禾集团官方的佐证。
新兴区域乏力
中指院数据显示，2017年泰禾集团销售额首次突破千亿，2018年初泰禾曾喊出了2000亿元销售额目标。为此，泰禾集团还遭到监管部门的问询，最终2018年泰禾销售额止步于1456亿元。
截止2018年三季度，泰禾集团短期借款为188.8亿元，一年内到期的非流动负债为457.93亿元，两者合计达到了646.73亿元。而同期泰禾的现金及现金等价物余额为149.69亿元，其整体债务承压并不轻。
整体而言，泰禾资产负债率处于下降中，截止2018年三季度末，泰禾集团资产负债率为84.78%，为2017年以来最低水平。
2019年1月底，泰禾集团发布2018年业绩预告，预计全年盈利可以达到23.42亿元到29.74亿元之间，同比涨幅为10.24%-39.99%。在业绩预告中，泰禾方面表示，2018年度可确认销售收入高于2017年。
从泰禾集团财报中不难发现，福建区域仍然是泰禾业绩和利润最大的贡献地。2018年前三季度，泰禾集团全部可售面积为99.54万平方米，预售面积为119.01万平方米，结算面积为61.14万平方米。
从销售贡献度来看，福建区占比最高，预售面积为35.44万平方米，占比接近30%。长三角区域预售面积占比仅次于福建区域，达到了32.18万平方米。由于泰禾在长三角区域项目主要分布在上海、杭州和南京等一二线城市，业绩贡献度将会更大。
从结算面积来看，福建区域依然一支独大，结算面积为40.22万平方米，占比达到了65.78%。处于第二位是京津冀区域，结算面积为16.93万平方米。而长三角区域结算面积只有2.71万平方米。
作为继上海和杭州之外另一个重要城市，泰禾在南京及环南京的句容累计有7个房地产项目。其中江宁院子、鹿山院子项目处于停工状态，茅山项目也计划转让。泰禾在环南京区域在售的项目只有南京院子和泰禾金尊府两个项目。
泰禾集团在珠三角进展同样不算快，从2015年以深圳项目为跳板进入珠三角以来，实际上直到2018年初佛山院子才成为泰禾在珠三角的首个开盘项目。
2018年前三季度，珠三角区域预售面积为16.1万平方米，结算面积为零。
