京汉股份天津养老项目收购一年多后挂牌转让 曾被视为公司转型健康产业首秀
冯颖祎，卢志坤
近日，《中国经营报》记者在天津采访了解到，京汉实业投资集团股份有限公司（000615.SZ，以下简称“京汉股份”）一年多前收购的天津凯华奎恩房地产开发有限公司（以下简称“凯华奎恩”）100%股权正在挂牌转让。
京汉股份于2017年6月从三位自然人手中收购凯华奎恩从而获得其旗下项目，并称其为旗下全资子公司京汉置业集团有限责任公司（以下简称“京汉置业”）转型健康产业首个落地项目。
记者在项目现场注意到，该项目包括一栋地上24层、地下3层的商业综合体（以下简称“奎恩国际中心”）。项目位于天津市静海区开发区内，周围多为工业厂房。记者在现场并未看到京汉股份的工作人员。
对于为何转让该项目，京汉股份副总裁董海斌在接受记者采访时表示：“当时收购是为了配合公司战略转型，此次业务调整是根据中央对涉雄安概念企业产业经营指导意见来展开。2017年、2018年公司主要围绕雄安做了一些落地的工作，不仅天津一个项目在做资产处置，许多非主业的项目都在剥离。”董海斌还表示，目前没人来摘牌，但有很多意向投资者来谈。
转让静海养老项目
《中国经营报》记者在项目现场注意到，该项目的所有出入口均已关闭。从外墙向里望去，商业综合体1层有京汉股份的宣传板，据称京汉股份曾经有员工在此工作。
在项目评估报告中，项目按照资产基础法评估，凯华奎恩的股东全部权益价值为4563.53万元，增值率达165.28%。
2017年6月16日，京汉置业以2994万元的价格从丁鲲华、刘巨友、刘树森三人手中购得凯华奎恩100%股权。该项目后来被称为京汉春晖康养综合体（又称京汉铂金公寓）。
据了解，奎恩国际中心项目地下负2层至地上10层为酒店：1～3层为酒店大堂、会议室、宴会厅；4～10层为酒店客房。而11～24层为酒店式公寓，每层14套房，除2间物业设备用房外，全部办理了产权证。
在完成收购该项目后，2017年7月19日，京汉股份将奎恩国际中心项目已经办理产权证且能单独销售的部分，向中国华融资产管理股份有限公司大连分公司进行了质押担保，抵押日期至2019年7月。凯华奎恩从中国华融资产管理股份有限公司大连分公司贷款1.6亿元。2017年7 月 25 日，奎恩国际中心项目完成了竣工环境保护验收监测。
不过，三天之后，天津市静海区建设管理委员会对凯华奎恩出具《行政处罚决定书》，因施工现场堆土未采取覆盖防尘措施的行为，处以罚款10万元。
股权转让文件显示，凯华奎恩2015年、2016年、2017年、2018年（1～10月）的营业收入分别约为206万元、209万元、172万元、0万元。
记者了解到，奎恩国际中心1-101号房产由北京京汉亿嘉置业投资顾问有限公司于2018年9月29日租赁1年。
董海斌表示，在完成收购之后，公司一直没有进行经营活动，上述贷款一直在正常偿还。
截至2018年10月31日，京汉股份为凯华奎恩提供担保余额1.44亿元，凯华奎恩尚需支付京汉置业1.71亿元借款本息及173万元代付工资；京汉股份称将在正式成交时合理解决上述担保及债权债务问题。
项目开发长达10年
在奎恩国际中心项目周围还有两个地产项目，一个名为新湖香格里拉，另一个名为游龙逸海庭院。上述三个项目处在同一长方体地块内。
在京汉股份收购凯华奎恩股份之前，凯华奎恩旗下资产还包含27栋独栋别墅。这27栋别墅与新湖香格里拉别墅项目从外部看浑然一体，新湖香格里拉别墅项目的围墙挡住了这27栋别墅。
公开信息显示，新湖香格里拉的开发商为天津新湖凯华投资有限公司（以下简称“新湖凯华”），游龙逸海庭院开发商为天津市凯华安达投资有限公司（以下简称“凯华安达”）。
从拿地信息来看，凯华奎恩、新湖凯华、凯华安达三家公司均在2007年成立，先后于2007年下半年在同一区域内获取土地。
其中，凯华奎恩和凯华安达获取的地块为商业服务业用地，土地使用年限为40年，新湖凯华获取的土地为居住用地，但使用年限为70年。
记者了解到，凯华奎恩最早由刘巨友、刘树森两人各出资500万元成立，法定代表人为丁鲲华。到京汉股份收购该公司时，丁鲲华持股33.36%，刘树森持股33.32%，刘巨友持股33.32%。
在凯华奎恩获取地块后并未开始施工，该项目于2010年6月29日才取得了《建筑工程施工许可证》。该项目分为两期，一期27栋别墅在2017年之前就已经完工，24层的商业综合体项目在2017年7月之前完工。
董海斌介绍道，收购时奎恩国际中心项目已经建设完毕，只剩内部的装修工作。
工商信息显示，凯华安达的股权结构同为丁鲲华持股33.36%，刘树森持股33.32%，刘巨友持股33.32%。
《中国经营报》记者在游龙逸海庭院售楼部了解到，游龙逸海庭院的项目分为别墅和高层项目。目前别墅部分已经售罄，还有部分高层在售。新湖香格里拉项目也由别墅和高层组成，其售楼处已经关闭，销售电话多次无法接通。
据记者了解，在2010年之前新湖中宝（600208.SH）持有新湖凯华85%股份，2010～2011年之间，新湖中宝回购了项目公司另外15%股份，新湖凯华成为新湖中宝全资子公司。
《中国经营报》记者就相关事宜给新湖中宝方面发去采访函，但截至记者发稿并未收到回复。
养老项目未盈利
在京汉股份的公司发展战略中，健康养老产业板块是其重要的一环。
按照京汉股份在2017年10月份制定的《战略规划纲要（2018~2022）》，在健康产业业务方面，公司将在北京、上海、雄安新区、广州、重庆、武汉、南京、成都等一二线及重点城市周边，依靠大城市溢出效应及产业导入支撑，重点打造以健康产业为主题的特色样板小镇，形成京汉系列小镇品牌；签约多个文创、旅游、体育项目，含文旅综合体、文创产业园、田园综合体、旅游风景区等。同时顺应社会发展趋势，进入健康养老产业，在上海、北京、天津、海南等省市布局连锁养老机构。
京汉股份董秘李红在2018年末公开回复投资者提问时表示，公司树立以“让生活更健康”为发展理念，以健康产业为龙头，以健康住宅为基础，以金融资本和产业运营为两翼，整合全球相关资源，推动业务转型升级，构建开发、运营、资本三位一体的健康产业生态集群。在健康养老板块，公司通过并购、战略合作等多种方式积极整合优势资源，构建了京汉股份“医康养”产业生态，希望通过建立完善的养老产业运营体系与服务标准，致力于打造中国养老产业的领先品牌。
近两年的公告中披露，京汉股份在健康养老产业方面进行了广泛的布局。
今年1月23日，京汉股份发布公告称，公司在成都成功竞拍了2宗土地，拟按享老村进行规划建设。
2018年5月21日，京汉股份与华录健康养老发展有限公司共同签署了《战略合作协议》。一个月之后，京汉股份又与烟台金宇置业有限公司签署了《股权转让协议》，收购了蓬莱华录金宇健康养老发展有限公司的35%股权，该标的项目公司拟定在山东省蓬莱市建设社会福利中心和养老配套项目，是财政部第三批示范PPP项目，也是养老产业“政府采购服务”模式的样板项目。
但目前养老产业的不断扩张，并未给京汉股份带来收益。李红在2018年11月28日回答投资者问时表示：“目前我们没有养老收入。”
董海斌在接受《中国经营报》记者采访时表示，公司多个养老项目均处在筹备阶段，暂未进入实质运营状态。
