华东房企攻守道：换挡、转型、变道
郑娜，张玉，刘颂辉
在“活下去”成为重大命题的2018年，规模扩张一度成为多数房企的必然选择。克而瑞数据显示，2018年千亿房企数量达到30家，其中，华东房企占据了约11个席位。
在千亿俱乐部新晋成员中，有不少通过下沉三四线城市，实现业绩突飞猛进。不过，对于房企来说，最大的难题无异于解决拿地扩张规模与高杠杆之间的矛盾，不少华东房企由此选择了登陆资本市场，缓解资金压力。而当大潮退去，也有部分华东房企选择进入转型通道。
对于业绩及企业发展相关问题，《中国经营报》记者先后联系多家在行业内有代表性的房企进行采访。旭辉控股集团股份有限公司（以下简称“旭辉”）回复表示，旭辉从不追求高杠杆和高负债驱动的高增长，力求保持每年40%~50%的平均增长水平。
绿城中国控股有限公司（以下简称“绿城”）方面回应，2019年，绿城在房地产投资上，将继续坚持价值投资理念，强调区域聚焦和城市深耕，继续扩大在重点城市的投资规模。同时也会结合市场变化，采取更加灵活的阶段性投资策略。
踏上转型之路的冠城大通股份有限公司（以下简称“冠城大通”）向记者表示，公司看好新能源产业的未来，“根据市场情况适时加大新能源业务的投入。”苏宁环球品牌文化管理中心相关负责人则表示，“领导最近比较忙，不方便接受采访。”宋都股份方面表示，现在年报准备阶段，不方便作回应。
卧龙地产集团股份有限公司（以下简称“卧龙地产”）在2018年退出网游领域，当被问到原因时，其董秘回应：“可以看一下网上相关对于游戏产业的政策。”“不务正业”多年的雅戈尔则表示“服装业务一直都在发展，这两年整体而言，销售、净利润增长都是在两位数”，拿地方面会“比较谨慎”。
“换挡”三四线
对三四线城市的深耕，是不少新晋千亿房企的共同特征。典型房企莫过于起家于浙江诸暨、“坚定三四线布局”的祥生地产。祥生地产CEO赵红卫此前接受采访时表示，2015年、2016年，在同行和投资机构都不看好三四线城市时，祥生拿下了大量低成本土地。
中指研究院数据显示，2017年，祥生拿地依然积极，全年土地支出达到359亿元；2018年，祥生拿地金额达265亿元。
不过，祥生虽然在规模扩大上十分积极，布局仍倚重长三角的三四线城市。其中，2018年上半年，祥生拿地金额211亿元，长三角地区的拿地金额高达190亿元。
事实上，随着一二线城市调控政策趋严，闽系房企代表之一旭辉也开始“换挡”，从一二线城市逐步下沉三四线。同时，旭辉的拿地策略也向三四线调整。在2018年的中期业绩发布会上，旭辉方面表示，2018年上半年其拿地达到72块地，在三四线城市方面，主要在浙江、江苏、山东和广东，共计约26块地。
连曾经因重仓三四线而遭遇滑铁卢的绿城也在2018年着手补仓。据悉，2018年4月份，绿城便斥资约40亿元在德清、舟山、常熟等三四线城市拿下多宗地块。
不过，随着楼市政策转向，从2018年下半年起，三四线城市就已经出现降温的情况。易居企业集团CEO丁祖昱预计，2019年房地产销售规模会下降，其中，对业绩回落贡献很大的区域是三四线城市。2018年三四线城市销售额整体占比总额的69%。而第四季度已经下降到67%，已是一个特别值得关注的信号。可以预见的是，2019年三四线城市压力比2018年更大。
亿翰智库研究总监于小雨指出，华东地区虽然市场空间比较大，但经历了一个增量快速增长的阶段后，2019年继续往上走仍会存在压力。
面对这样的大环境，祥生方面表示，对于三四线城市，其采取“根据地策略”，不仅是深耕，而是要把根据地做热、做深、做透；对一二线城市，则保持积极进入的态度，但不盲目投资高价地。
旭辉方面在给记者的回复中表示，未来在城市布局方面，旭辉聚焦一二线及强三四线城市，坚持深耕战略，重点布局华东、华北、华南、华中四大区域有人口导入、有产业和经济发展的城市。
负债承压 赴港IPO融资“解渴”
庞大的土地储备是房企能够实现规模扩张的根本，但对于不少有野心的房企来说，迅速扩大规模就意味着极其庞大的投资规模，债务压力也随之而来。
正荣地产集团有限公司（以下简称“正荣地产”）是其中的代表。据披露，正荣地产在2014年的合约销售额仅169亿元，此后2015年至2017年的3年时间，其合约销售额分别达306亿元、490亿元、701.5亿元。1月7日，正荣地产披露的数据显示，截至2018年12月31日，其累计合约销售金额约为1080亿元，跨入千亿俱乐部。
扩张的同时，正荣地产负债也在同步快速增长。数据显示，其负债总额从2014年的约419亿元，增长至2017年的941.98亿元，净负债率也达到183.2%；同时，2014年、2015年、2016年及2017年，其未偿还借款总额分别约为301亿元、253亿元、350亿元和401亿元。
2017年末，正荣地产向港交所提交了IPO申请，以拓展融资渠道。多番努力之后，截至2018年中期，正荣地产的净负债率由183.2%下降到171.8%，但依然居于高位。中期业绩会上，正荣地产方面表示，预计2018年年底净负债率会控制在120%。
2018年赴港上市的大发地产是一家位于上海的房企，数据显示，2015~2017年，大发地产销售收益分别为6.03亿元、5.75亿元和43.2亿元。其扩张还在加速，据招股书披露，自2018年4月30日至最后可行日期之间，大发迅速获取了16个项目，其中有10幅地块通过公开招拍挂获得，总占地面积达35.1万平方米。
大规模拿地也加大了企业的资金压力。数据显示，2015年、2016年大发地产净资产负债率分别为196.5%、150%。截至2017年，这一指标已增至269.8%。
据披露，大发地产上市融资所得资金约30%（2.18亿港元）将用于偿还一家资产管理公司的两年期借贷的大部分。
多元转型“谋生”
除了拿地扩大规模，试图在行业中占一席之地的房企外，大潮退去，不少华东房企也开启了转型之路。
嘉凯城自被恒大收入囊中以来，便开始“去地产化”并培育第二主业。2018年，嘉凯城曾斥资约5.9亿元收购两家影院。在新业务“烧钱”、房地产业务持续收缩的情况下，嘉凯城业绩预告显示，预计2018年亏损约16亿元。
已形成高端制造+房地产双主业格局的银亿股份在2018年陷入困境。据披露，银亿股份预计2018年全年实现归属于上市公司股东的净利润同比下滑75.02%~87.51%；其原因是汽车零配件业务经营业绩同比下降，而因该业务下滑，公司此前收购的相关资产存在商誉减值风险，由此计提了6~8 亿元商誉减值准备。
相较而言，卧龙地产多元化业务的业绩表现就差强人意。卧龙地产2017年通过收购君海网络51%股权，跨入游戏领域。业绩预告显示，预计2018年归属于上市公司股东的净利润约5.6亿元，其中游戏业务归属于上市公司股东的净利润约1亿元。但卧龙地产在2018年底出售了君海网络2%的股权，并回归单一主业，当被问到原因时，其董秘表示：“可以看一下网上相关对于游戏产业的政策。”
“不务正业”的雅戈尔近年高喊回归主业。事实上，2017年，房地产业务在雅戈尔营收中占比已降至49.34%。业绩预告显示，2018年房地产业务营收及归属于上市公司股东的净利润分别同比下滑24.1%、19.69%。而服装纺织业务“这两年整体而言，销售、净利润增长都是在两位数”，据披露，预计2018年服装板块营收及归属于上市公司股东的净利润同比增长分别为12.56%、10.88%。
对于不少处于转型中的房企来说，房地产依然是其业绩支柱。
苏宁环球在2015年提出了向大健康、大文体、大金融转型。不过，截至2017年12月底，苏宁环球直接控股的上海天大医疗美容医院投资亏损约540万元；在文体领域的布局，因2016年“限韩令”遇阻，截至2018年6月末，苏宁环球营收14.89亿元，房地产业务营收约13亿元。
2014年表示要跨界新能源的冠城大通，目前业绩也依赖其房地产及漆包线业务。据财报披露，2018年上半年，冠城大通营收共30.34亿元，其中，房地产业务营收约为10.7亿元，漆包线业务收入达18.22亿元。新能源业务表现尚不稳定，2016年至2018年上半年，其营收分别约为1888万元、1470万元、1387万元。冠城大通方面坦言，目前房地产仍为公司主业之一。
宋都股份同样在2015年转型医疗大健康产业，设立了杭州宋都新大健康管理有限公司，而该公司在2015年至2017年间一直亏损，2018年上半年，其净利润为-40.3万元；2018年底，宋都股份全资子公司又拟退出2016年为布局大健康设立的投资基金。关于大健康产业未来布局，宋都股份表示目前正在财报准备期，不方便回应。不过，有房地产业务的支撑，宋都股份预计2018年实现归属于上市公司股东的净利润同比增加约140.89%~176.22%。
于小雨指出，不少房地产企业多元化布局时间并不长，处于成长阶段，需要房地产业务的持续输血，短期内尚不能形成规模。同时，判定企业多元化业务是否成功，应当将多元化业务规模与同行业竞争者比较，多元化业务是否可以独立盈利，不依赖输血作为评判标准。
