乐居胡佳杰 发自上海 转眼间，我们迎来了2019。站在行业变革的时间节点上，新的一年，中国房地产行业究竟会走向何方？广阔楼市谁主沉浮？让我们一起倾听地产大佬的心路历程，共同分享他们对行业、企业未来的深度思考，本期《锐智》栏目的对话嘉宾是绿城中国华东公司总经理张猛先生。
2018：绿城华东公司销售过百亿
一身深色西装，系着红领带，整整齐齐，一丝不苟，浓眉大眼中透着真诚，言辞恳切，这是张猛给人的第一印象，也是他独有的个人气质。大学一毕业，张猛就进入了地产行业，时光匆匆，如今他已是一位有着20多年行业经验的资深地产经理人。在他的职业生涯中，“认真”二字贯穿始终。他相信，任何事情只要认真对待，就能得到很好的解决。
而这恰恰和绿城“真诚、善意、精致、完美”的核心价值观相合，在交流中，他提得最多的是绿城的品质并引以为豪：“业内想做高端、高品质的企业不在少数，但能坚持下来的寥寥无几。多年来，绿城一直将品质作为核心竞争力，赢得了相当不错的口碑，我由衷地感到敬佩。品质是房地产开发商能够穿越周期、获得规模和效益的长足、稳定增长的砝码，是打破这个行业「劣币驱除良币」的有力武器。”
回顾刚刚过去的一年，张猛表示，他对2018年绿城华东公司的销售业绩相对满意：“公司整体运行比较稳健，我们的松江、南京项目由于各种原因，去年没有开盘。在减掉两大块货值的情况下，无锡凤起和鸣，南通沁园、蘭园，常熟明月兰庭等环沪项目分担了主要的指标压力，2018年华东公司顺利完成了年度目标。”
此外，绿城华东公司在2018年还陆续获取了常熟、上海杨浦、合肥滨湖、南通R18044、R18045等地块，进一步扩充了土储，为后续发展打下坚实基础。
然而，在取得优异成绩的同时，有着多年从业经验的张猛敏锐地观察到，绿城华东公司接下来面临着几大挑战。第一，2019年国家宏观经济和国家政策的不确定性。第二，目前华东公司主管的两省一市中，上海调控很难松动，江苏竞争激烈，安徽则是一个单核城市，华东公司该如何应对这种局面。第三，如何将绿城轨交上盖物业和小镇建设的成功经验，复制到上海、江苏等地。第四，华东公司进一步发展，亟需相应的人才资源。
猛龙过江：强区域 2019华东规模预增1/3
其实，这些挑战绝不仅仅局限于华东，其背后是整个中国楼市的变化趋势。正是洞察到市场变化，绿城中国在近几年进行了公司管理结构等方面的一系列调整，并将在2019年夯实“精集团、精项目、强区域”的发展战略。具体而言，“精集团、精项目”是指，集团和项目要精干，降费提效，“强区域”则是充分授权，把区域公司做大做强。
张猛指出：“这是大房企必须经过的三级管控架构，从去年开始，绿城进行了三级管控，今年集团会全面铺开。我相信，经过这两年的落地试行，到了2020年，绿城整个集团的三级管控体系会更得到切实完善。”
绿城这一战略的实施，可谓是为区域公司的发展打下了“强心针”。张猛信心满满地表示，以集团一系列战略为后盾，相信2019年华东公司将大有可为，也将给绿城中国创造更好的业绩：“我们2019年的业绩目标定在170-210亿之间，规模预计比去年增加1/3左右，我们希望，华东在集团的业绩贡献度从目前的13-15%提升到20%。”
“在现有基础上，这一业绩目标其实不是很高，我们完全可以实现。但是，绿城对各个区域公司的要求是品质第一，不过分追求规模。如果扩张过快，公司的人员、后备资源很难跟上，可能会导致产品品质有所下降，这是我们不愿意看到的。”他恳切地说。
转型求变：上海“双管齐下” 上半年争取落子环上海4城
那么，坐拥“品质”这一核心竞争力，以及集团战略的坚实后盾，应对2019年风云莫测的市场环境，绿城华东还有哪些秘密武器？
张猛透露，他们正在研究华东公司转型方向，预计今年一季度完成具体转型方案。总体而言，在上海本土，华东公司计划今年落地2类新项目，一类是轨交上盖物业，即TOD项目；另一类是商住办综合体项目，其中商业、酒店自持运营，办公和住宅用于出售。
“这两类项目都是绿城在其他城市已经开发较为成熟，但在上海还没有涉及的物业类型，我们希望今年加大这两类项目的投资力度，将成功经验复制到上海和江苏等地区，并推动项目落地，弥补和平衡我们在上海城市核心区标杆产品的断供。”他进一步表示。
除了在上海“双管齐下”，拓展环上海区域同样是今年绿城华东的重头戏。据张猛介绍，华东公司正在重点研究苏州、南京、合肥和徐州的几个项目，并计划今年上半年推动项目落地，同时在整个华东积极寻找合作项目，多元布局。
他指出：“TOD轨交上盖物业和小镇项目均并非传统的招拍挂项目，但受到资金和土地的限制，华东公司正在努力探索。总的来说，华东的拿地标准是‘核心城市、核心地段’，我们还是以核心一二线城市为主，如果三四线城市机会特别好，也可以考虑。”
同时，他也坦言，目前，房企不仅在上海拿地难，在环上海拿地同样竞争激烈：“其实，在2018年下半年，华东公司就积极参与了苏州多幅地块的竞拍。但是，往往好的项目大家都想要，而品质必定需要资金支持，绿城的成本比别家高，在成本这方面难有优势，很遗憾我们在去年没能拿到。”
“但是，市场对高品质的需求一直都存在，对绿城而言，品质和销售这两点一直是相辅相成、缺一不可的，我们的销售情况大家也是有目共睹。我相信，只要有高品质的好作品，我们会有自己的一席之地，持续打造‘品格、品行、品质、品相、品味和品牌’的六品绿城。”张猛这番话掷地有声。
以下为其他对话内容精选：
品质立身 迎战2019
上海乐居：近几年，房地产市场竞争激烈。按照克尔瑞的统计，2018年千亿房企阵营已突破30家，那么绿城将如何应对这样的竞争局面呢？
张猛：面对这样的市场环境，我们无所畏惧。在中国房地产界，1000亿、2000亿、3000亿的房企很多，但像绿城这样高端和品质兼具的房企并不算多。人们都希望房屋的品质越来越好，而坚守品质第一，一直都是绿城中国前进的方向和核心竞争力，只要坚守品质，我们在市场里肯定能有一席之地。
绿城&中交：未来将有更多合作项目落地
上海乐居：中交入主绿城后，带来了不少投资和合作项目，那么华东公司是否也享有这方面的资源？
张猛：当然，华东公司也享有中交资源，去年我们合作摘得杨浦区平凉街道地块。我相信，今年绿城华东公司和中交还会有更多的合作项目落地。
绿城能走到今天这么顺利，跟大股东的支持密不可分。中交入股以来，确实给绿城在股东背书、融资成本、政府合作等方面带来了很大帮助。
看好长三角 拓展大后方
上海乐居：绿城在长三角区域发展多年，目前长三角一体化已经进入到快速发展阶段，您对长三角市场怎么看？
张猛：长三角对所有开发商来说都特别重要，从上海到南通、徐州等等整个泛上海区域，都是大开发商的兵家必争之地。对一些开发商而言，这片区域对业绩的贡献值甚至超过一半。
绿城一直很看好长三角，它是绿城的大后方。其实，从10年前，绿城就在上海、南京、无锡、南通等长三角城市做了很多项目，后来由于一些历史原因没再继续布局。从前几年开始，我们再次拓展了这些城市。2017年初，我们进入南京，去年常熟、南通的项目陆续落地。例如南通，是绿城华东的重点发展城市，我们进入南通一年多以来，拥有了4个项目，争取2019年我们在南通将进入行业前3。
松江项目预计3月入市
上海乐居：松江项目进展如何？预计何时入市？
张猛：2018年松江项目没能开盘，主要还是各方面一些因素限制，计划在2019年3月入市。
这个项目是绿城经典的住宅项目，是整个松江区域里较为高端的项目。虽然项目不大，但是我们会做出特色、做出区分度。
经典产品系因地制宜
全龄化服务体系营造生活
上海乐居：您如何评价目前绿城的开发特色？
张猛：产品创新和服务创新。我们有几条成熟和经典的产品系，从二代高层、现代叠墅到中式合院等产品，都通过标准化建设实现快速推广和传承。同时，区域公司结合所在城市特色，进行适用性迭代和升级，如无锡的凤起和鸣，南通的沁园和蘭园。
服务创新，近几年来，绿城逐渐形成从“造房子”到“造生活”的转变。做绿城的业主是非常幸福的。我们有针对园区业主全龄的服务体系。春天的邻里节，夏天的海豚计划，秋天的红叶行动，冬天的寻年味等等。比如，我们每年夏天都举办海豚计划，为孩子们提供免费的游泳培训，这个已经持续了十年之久。我们希望，老有所养，老有所安，老有所乐，所以我们开办了颐乐学院，每年举办红叶行动和绿之恋晚会，让园区的长者在绿城提供的舞台上焕发青春，近期我们的冬天的寻年味活动就在每个园区举办中。
保证品质前提下 适当快周转
上海乐居：从华东2019年的发展计划来看，对规模的追求还是挺高的，这是否属于高周转？
张猛：高周转对企业利润是有保障的，但绿城不属于高周转，我们一直是品质第一，在保证品质的前提下，适当地快速周转。这个“快”是相对于我们之前的时间上有所缩减，而且缩减的并不是施工的进度或者质量，而是把前期规划设计、报批报建、人员准备的时间提前了。
过去我们拿地前，前期准备工作可能不完全充分。现在我们在拿地前前置所有的市场研究、产品设计、规划方案等工作，一拿到地，我们就可以快速地进行报批报建。这样一来，我们项目准备的时间缩短了，但在整个工程节点、质量把控、开发节奏上并没有任何的压缩。俗话说，萝卜快了不洗泥，一旦在这些方面压缩，品质就很难保证了。
