广深2018年末掀供地高潮 土地市场现分化趋势
翁榕涛，童海华
刚刚过去的2018年，在“房住不炒”的调控基调下，各地政府推进土地供给侧结构性改革，随着政策持续深化，土地溢价率持续走低，房企拿地热情下降。
2019年1月8日，据广州市国土资源和规划委员会（以下简称“广州国规委”）公布，2018年度，广州市供应各类国有建设用地353宗，用地面积2212.27公顷，公开出让174宗土地，用地面积1025.11公顷。据广州中原研究发展部近期报告显示，得益于2018年12月以来充足的供应量，广州用地成交面积与出让金均创下四年来新高，呈现“总出让面积、金额增长，溢价率、楼面地价下降”的特征。
据悉，除广州市以外，深圳市也于2018年年底均密集推出土地，在第四季度推出33宗地块，超过上半年总数26宗地块，推地力度明显加强。尽管土地出让力度持续加强，但房企的热情却并不高。
以万科为例，在2018年第四季度，万科合计需要支付权益地价是409亿元，同比2017年第四季度的618亿元，万科拿地金额下降了34%，万科相关负责人向《中国经营报》记者证实了该数据，并表示接下来万科在拿地方面主要关注的重点是粤港澳大湾区、长三角、京津冀等经济圈，以及武汉、西安等中西部核心都市圈。
广深2018年末集中推地
2018年底全国多地土地市场迎来推地高峰，以广深两地为例，在年末均加快了推地节奏，土地市场一方面迎来可观的供应及成交量，另一方面也逐步进入了低溢价、稳地价的状态。
据公开数据显示，广州市在2018年12月份计划出让23宗经营性用地，仅12月6日就有8宗地块底价成交。2018年最后两个月出让地块数量超过前10个月之和，而深圳也在第四季度迎来土拍高峰。记者就2018年年底为何加快推地的问题致函采访广州国规委以及深圳市规划和国土资源委员会，截至发稿时未获回复。
在房企拿地热情降温的背景下，广州市仍需要完成2018年度土地供应计划。据新浪乐居统计，按照2018年4月广州国规委此前发布的《广州市2018年建设用地供应计划宗地表》显示，2018年广州全市将供应234宗地块，总面积达到1942万平方米，其中，居住用地达到84宗，商业商服用地79宗。
据广州房产统计的数据显示，2018年前10月，广州共出让商住用地31宗，成交金额约为364.4亿元，这一推地节奏距离完成全年推地计划存在一定差距。此外，广州2018年出现7次土地流拍，包括位于广州花都区的凤凰路地块二期以及广州从化“火界”地段2宗商住地块。
其中广州从化“火界”地段2宗商住地块于2017年7月首次挂牌出让，彼时该地块的评估价约为2.45亿元，遭遇多次流拍，首次出让价和最后成交价格相比，降价超过1.8亿元，最终于2018年10月底以1.17亿元总价被广州市恒昊房地产开发有限公司拍下。
2018年下半年，广州、深圳明显加快推地速度。据深圳市土地房产交易中心数据显示，深圳市在10月份推出8宗地块，11月份推出10宗地块，12月份推出15宗地块；据克而瑞数据监测，截至2018年11月16日，广州共计成功出让64宗地块（不含工业地），总成交面积达291万平方米，同比增加22%；成交总价达664亿元，同比减少11%；平均溢价率回落至6%，创下近五年新低。
同策研究院院长助理张宏伟在接受记者采访时表示，地方政府在2018年上半年推地比较谨慎是正常现象，除了广州市，全国多个热点城市都出现这样的情况，主要是为了配合房价调控，防止楼面价过高，下半年尤其是第四季度，加快推地主要是市场情况的变化和政策影响。
高力国际咨询服务部华南区董事陈厚桥告诉记者，2018年末中美贸易战有好消息传出，令政府、开发商及投资者信心回升；政府需要完成2018年的土地出让计划等原因造成政府年末加快土地出让。
中国指数研究院数据指出，整体看，2018年全国300城市土地出让金总额为41773亿元，同比增加2%，其中北京与深圳降幅较为明显，土地出让金分别为1682.9亿元与445亿元，同比2017年下滑40%和45%。而广州去年土地出让金为1173亿元，同比增长了12.7%。受各地调控政策持续深化影响，当年各城市土地市场底价成交频现，住宅类用地出让金占比降至81%。
房企拿地热情降温
与贯穿全年的拿地热情相比，房企在2018年第四季度的拿地速度明显放缓。根据中原地产研究中心统计，2018年第四季度，25家龙头房企拿地金额已连续3个月低于千亿元，9、10、11月的拿地金额分别为767.51亿元、720.9亿元、394.6亿元，为4年来首次。9月以前，龙头房企的拿地金额普遍在1200亿~2000亿元。
易居研究院副院长杨红旭认为，房地产市场降温，房企普遍对未来房价走势比较悲观，2018年拿地等到未来卖房的话可能会被套住。房地产商预期下降，也就不再大量拿地。
数据显示，碧桂园2018年前10月拿地面积为5101万平方米，拿地总额为1197亿元；万科前10月拿地面积为2350万平方米，拿地总额达1162亿元，相比2017年同期，两家企业拿地面积基本持平，但拿地金额呈下降态势。2017年同期，碧桂园和万科拿地金额分别为1903亿元、1525亿元。
张宏伟指出，房企拿地热情下降，主要是因为市场预期下行，伴随着地价下降、资金紧张，房企在拿地上的态度也趋于谨慎，2018年年底到2019年上半年这段时间，房企迎来偿债高峰，首要的还是确保现金流充足。
以中国奥园为例，在拿地上态度较为谨慎。业务发展方面，中国奥园2018年上半年拿地金额为166.9亿元，大幅低于主流房企数据均值。中国奥园相关负责人告诉记者，2018年下半年拿地在预算范围内，预计全年拿地金额控制在销售额的40%之内。
从2018年开始，资金充裕的部分国企已成为广深土地市场的拿地主力，保利、华润、越秀等房企拿下多宗地块。进入下半年，这种趋势更加明显，7月至10月出让的14宗地中，仅有4宗地块被民企斩获；而深圳市在9~12月的土地出让也多次出现华侨城以及深圳市人才安居集团有限公司等国有背景公司。
现金流充裕的房企仍在加速扩张。龙光地产相关负责人告诉记者，根据深圳房地产信息网统计，2018年1~12月龙光地产成交套数、成交面积均位居深圳全市第一位，未来龙光地产将继续坚持深耕大湾区的发展战略，扩大区内主要城市的市场占有率和盈利规模。
克而瑞分析指出，在整体楼市转冷的背景下，销售端持续走弱将首先触发房企土地投资意愿的大幅降低，土地市场亦受到了部分影响，房企拿地热情逐步减弱，广州国企“托底”的情况频频出现，土拍溢价率持续下滑，各项指标均反映出房企在后市销售谨慎预期下投资拿地积极性已显著转淡。
土地市场分化加剧
中原地产研究中心的统计数据显示，热点城市卖地金额涨幅明显放缓；从土地溢价情况来看，热点城市溢价率基本在10%左右，明显低于2015年至2017年平均30%的溢价率。与此同时，全年土地流拍情况显著增多。全国300城市合计流拍土地1809宗，一线城市流拍21宗，北京流拍8宗，广州流拍7宗；二线城市合计流拍519宗；三四线城市流拍1269宗。
陈厚桥表示，一线城市2016~2017年市场成交大爆发，房价上涨迅猛，2018年不断下跌，市场处于一个观望调整期，导致土地供需同比走低，土地溢价率同比下滑；二线城市一般为省会城市，资源集中，房价较低，在一线城市投资热点下降的情况下，二线受到追捧令供求同比走高；未来，土地市场都会进行调整，进入一种持续稳定的阶段。
中国银行国际金融研究所研究员李赫认为，从土地市场流拍数量来看，除了政策、预期、资金链等方面影响外，现阶段拍卖地块附带条件过多、优质地块较为稀缺，也是造成流拍数量增长的因素之一。
房企拿地态度与资金情况密切相关。2018年房企发行美元债融资的速度逐渐加快 ，据不完全统计，1~11月，房企已经发行了约449亿美元的境外债，频繁发债的名单中不乏恒大、绿地、弘阳地产、华远地产、时代中国、雅居乐、合景泰富等知名企业。
据Wind数据显示，房企2018年11月份境内发行债券总金额达523亿元，环比增长14%，同比增长112%；境外发行债券总金额为304亿元，环比增长263%，同比增长7%。
与此同时，房企的融资成本也在不断走高，2018年下半年，房企的融资成本普遍走高，值得注意的是，国企和央企具备一定的融资优势，可获得低成本融资。11月融资成本最低的一笔是万科发行的2018年度第八期超短期融资券，发行金额为10亿元，利率为3.15%。利率最高的一笔是中国恒大在境外发行的一期美元债，利率高达13.75%。
