首开股份北京东二环项目将动工 因拆迁受阻闲置逾十年
余燕明
北京建国门东南角，北京首都开发股份有限公司（600376.SH，以下简称“首开股份”）名下一宗9.4万平方米的土地即将动工开发。
这里是北京市的东二环，整个北京市最昂贵的住宅区之一。与这宗地块毗邻的住宅项目是中海·枫丹公馆，2016年建成的板塔结合小区，最近成交的二手房价格超过了10万元/平方米。
首开股份在建国门东南角拥有的这宗地块，将可以开发出逾3.8万平方米的商品住宅面积，以及1.9万平方米商业办公面积。
如果简单参照中海·枫丹公馆目前10万元/平方米的二手房价格，这宗地块仅商品住宅面积，可售货值将会达到38亿元。而首开股份最终推出的新房价格，预计比10万元/平方米的二手房价格更高。
据《中国经营报》记者获悉，该宗地块正式项目名称为“朝阳区华侨村二期5号地项目”，2018年底取得施工许可时，距离当初签订出让合同的时间，这宗地块已经在此“静躺”了14年之久。
这宗地块闲置拖延至今，核心原因是巨大的资金压力与拆迁困难。首开股份一位人士向记者表示，一直到2018年3月份，地块内还有一栋6层楼房才签署了拆迁协议。
北京的冬日里，华侨村二期5号地项目覆以防尘网暂未施工，但平整的土地上，4年过后，首开股份将建成北京东二环上绝迹而又昂贵的高端住宅项目。
十年拆迁不动
华侨村二期5号地项目在2018年下半年完成拆迁以后取得实质推进，相继取得了建设工程规划许可与施工许可。首开股份上述人士表示，目前该地块项目正在进行开工前准备工作。
根据地块项目的施工许可信息，工程规模超过9.4万平方米，北京建工集团通过投标的方式已经成为该地块项目的施工方，中标价接近7.52亿元。
首开股份这位人士向记者透露，华侨村二期5号地项目的建设内容按照土地性质和规划许可为住宅混合公建，首开股份将会开发成高品质住宅和商业办公两种业态。
另据项目公司在北京市住建委申请报备的建设方案，华侨村二期5号地项目建筑面积9.4万平方米，主要包括7栋楼。其中住宅建筑面积3.8万平方米，商业建筑面积约9300平方米，办公建筑面积9900平方米，另有其他建筑面积3.7万平方米，计划建设周期从2018年底开工，到2022年6月底竣工交付。
过去14年以来，华侨村二期5号地项目长期处于闲置状态，甚至也是首开股份过去多年以来唯一存在闲置情形的土地。
首开股份在2015年出具的闲置土地自查报告中称，由于该地块项目前期拆迁工作进展缓慢，因此未能完成拆迁及规划调整，导致地块项目超过了约定的动工开发日期满一年未动工开发的情形。
但首开股份进一步解释称，虽然华侨村二期5号地项目存在土地闲置情形，但并非企业自身原因导致。
根据原国土资源部下发的《闲置土地处置办法》，属于政府或政府相关部门的行为造成动工开发延迟的，将会采取延长动工开发期限等处置方式，而非征缴土地闲置费或无偿收回土地使用权。
2010年原国土资源部公布的全国闲置土地名单里，华侨村二期5号地项目同样在列。地块项目信息显示，2004年8月底签订了土地出让合同，土地合同价款1.27亿元，原计划在2005年初动工建设，2007年底竣工交付。
除了没有完成拆迁，华侨村二期5号地项目当时已经取得了北京市发改委项目核准批复、北京市环保局环境影响报告批复、国有土地使用证、建设用地规划许可证。另据记者获悉，该地块项目过去14年时间里办理了多次延期手续。
《中国经营报》记者走访华侨村二期5号地项目时，地块项目附近一位居民称，土地上的平房早年已经拆除完毕，但一直没有开发动工，土地闲置了多年。
上述首开股份人士则向记者否认了这一说法。该人士进一步表示，华侨村二期5号地项目土地闲置的原因主要是地块拆迁量较大，进展缓慢。
“地块上的平房区拆迁一直到2017年10月份才完成，同时地块内还有一栋6层楼房一直未能拆除完毕，直到2018年3月签署拆迁协议。因此不存在早年拆迁平整后迟迟未开发的情况。”首开股份这位人士回复称。
记者获取的一份关于华侨村二期5号地项目的材料里，其介绍地块所属原项目公司资金压力较大，一度引入了合作方共同开发，但由于后续仍然面临了较大资金压力，造成拆迁停滞。
另据记者进一步获悉，当年华侨村二期5号地项目需拆迁居民共计377户，其中居民公房（平房）301户，居民楼房76户，企事业单位2家。2009年华侨村二期5号地项目已完成拆迁面积超过7成，但最终拆迁周期仍持续到2018年，而上述首开股份人士提及的一栋6层楼房是地块上矗立时间最久的拆迁建筑物。
占用巨额资金
据悉，华侨村二期5号地项目是2004年“8·31”土地大限最早一批开发项目，即通过招拍挂方式公开出让的一宗地块。
但地块项目并非净地出让，尽管相对土地出让金较低，却需要开发企业自己进行土地拆迁整理工作。
华侨村二期5号地项目当前的开发主体为北京东银燕华置业有限公司（以下简称“东银燕华”），首开股份间接持有东银燕华51%的股权。
该地块项目更早之前的开发主体为北京天鸿集团公司（以下简称“天鸿集团”），天鸿集团与城开集团合并以后，华侨村二期5号地项目划入了首开集团，并进一步注入上市公司首开股份。
首开股份2007年通过向首开集团发行股份收购资产的方式，间接取得了东银燕华的部分股权。到2011年9月底，首开股份收购了少数股东权益最终取得了东银燕华51%的股权，成为其非全资附属公司。
当初首开股份筹划资产重组收购华侨村二期5号地项目开发权益时，该公司预计地块项目将于2007年底开工建设，并于2010年5月份竣工交用，但最终该地块项目的开发计划落空，搁置至今。
即便首开集团将华侨村二期5号地项目注入了上市公司，但由于拆迁压力，地块同样继续面临资金需求。
2009年时，东银燕华另一投资方北京东银联华投资有限公司已经有意转让其所持项目股权，最终2011年首开股份受让了这部分股权。与此同时，首开股份为华侨村二期5号地项目引入了平安信托，使其持有东银燕华49%的股权。
平安信托向华侨村二期5号地项目合计出资5.5亿元，这部分资金性质包括债权资金。但两年后，平安信托到期退出，北京深博承业商贸有限公司受让了平安信托所持东银燕华49%的股权。2014年以后，这部分股权转让至中诚信托名下持有至今。
前述首开股份人士书面回复《中国经营报》记者称，目前首开股份已经按照进度投入了土地及前期费用。
首开股份最早测算预计华侨村二期5号地项目总投资金额为8.73亿元，其中土地成本约为7.26亿元。而目前，首开股份对该地块项目的投资预算，已经提升到40亿元左右。
截至2018年上半年，华侨村二期5号地项目累计实现的开发成本金额已经超过了16.2亿元，若再加上上述北京建工集团中标地块项目的7.52亿元工程价款，项目工程本身实际将产生的开发成本就会达到23.72亿元。
华侨村二期5号地项目及项目公司东银燕华也长期占用了首开股份的大笔资金，截至2017年底，首开股份对东银燕华的非经营性往来资金余额超过18.3亿元。
由于过去14年时间以来的拆迁困难及开发停滞，华侨村二期5号地项目公司东银燕华已经资不抵债，且长期亏损。到2018年上半年，东银燕华资产总额不足13亿元，股东权益为-6.33亿元。
目前，记者尚不清楚中诚信托对华侨村二期5号地项目及东银燕华实际出资及投入情况。
首开股份上述人士也告诉《中国经营报》记者，即将动工开发的华侨村二期5号地项目过去十几年以来，并不涉及面积、建设内容等规划调整。
