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银河证券2019地产策略:需求向好 静待政策结构化宽松

新浪财经讯 中国银河证券2019年度投资策略报告会今日在深圳召开。房地产行业分析师潘玮分享了房地产行业2019年投资策略。

从狭义库存角度,受益于高位成交的延续及新增供应的滞后,2018年以来全国商品房待售面积延续了2017年以来逐月改善态势,1-11月绝对值保持连续负增长,11月末全国商品房待售面积5.26亿平方米。行业持续低库存,商品房去库存效果显著。

根据真实需求测算方法,行业长期真实需求旺盛。但是过高的房价收入比影响力有效需求的形成和释放。

商品住宅市场、经济增速、货币市场共同影响行业短期需求。其中,从利率水平来看,目前个人住房贷款平均利率从2017年中期开始反弹,当前在5.72%的水平,预计未来上行幅度将明显减弱。个人住房公积金贷款利率也处于较低水平,下行空间不大。根据融360发布的数据,按揭利率近期下行趋势比较明确,对于后续的需求支撑是一大利好。 从供给端来看,2018年投资增速持续上行,但扣除土地购置费后的投资增速首现负增速;拿地热度呈理性增长,主要集中在二三线城市,土地价格及溢价率走低;房企基本面向好,两极分化加剧,新一轮供给侧改革开启。

政策方面,政策调控深化,房住不炒弱化地产投资属性,回归居住属性。政策预期边际改善,因城施策,支持刚需和改善型需求。近期地方结构化宽松拖底政策频出,精细调控,破除一刀切。“长效机制”关键是完善住房供应体系,租购并举,房产税立法先行。预计2019年棚改货币化安置率继续下降。房地产税立法先行,预计最快2022年征收。

投资建议:

行业需求向好,供给稳定。行业需求端,城镇化率仍存在上升空间,真实潜在需求旺盛,但由于房价高企,总体有效需求仍然不足;行业供给端,房地产投资维持高位,新开工增幅收窄,拿地热度理性增长,房企业绩向好且分化加剧,“去库存”政策及供给侧改革进入新阶段。

2019年行业基本面大概率下行但勿需过度悲观。预计整体房价涨幅1%;全年销售面积增速预计为-4%到-6%之间,销售金额同比增速-2%到-4%;投资层面,综合考虑土地成交、棚改及统计口径改变的影响,预计房地产投资增速将缓慢下滑,全年增速预计为5%-7%。

龙头房企优势凸显,一二线城市有望在2019中期企稳回暖。行业景气度下行和高价地项目入市导致2019年销售项目盈利水平承压。龙头房企销售速度仍有望保持15%以上的正增长。集中度提升逻辑不变,龙头房企能够发挥融资、品牌及运营管理优势,获取更多高性价比的土地储备。一二线城市市场有望在2019年中期企稳回暖,对冲三四线市场下跌风险。中小房企将加速退出市场。

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