新浪财经讯 中国银河证券2019年度投资策略报告会今日在深圳召开。房地产行业分析师潘玮分享了房地产行业2019年投资策略。
从狭义库存角度，受益于高位成交的延续及新增供应的滞后，2018年以来全国商品房待售面积延续了2017年以来逐月改善态势，1-11月绝对值保持连续负增长，11月末全国商品房待售面积5.26亿平方米。行业持续低库存，商品房去库存效果显著。
根据真实需求测算方法，行业长期真实需求旺盛。但是过高的房价收入比影响力有效需求的形成和释放。
商品住宅市场、经济增速、货币市场共同影响行业短期需求。其中，从利率水平来看，目前个人住房贷款平均利率从2017年中期开始反弹，当前在5.72%的水平，预计未来上行幅度将明显减弱。个人住房公积金贷款利率也处于较低水平，下行空间不大。根据融360发布的数据，按揭利率近期下行趋势比较明确，对于后续的需求支撑是一大利好。 从供给端来看，2018年投资增速持续上行，但扣除土地购置费后的投资增速首现负增速；拿地热度呈理性增长，主要集中在二三线城市，土地价格及溢价率走低；房企基本面向好，两极分化加剧，新一轮供给侧改革开启。
政策方面，政策调控深化，房住不炒弱化地产投资属性，回归居住属性。政策预期边际改善，因城施策，支持刚需和改善型需求。近期地方结构化宽松拖底政策频出，精细调控，破除一刀切。“长效机制”关键是完善住房供应体系，租购并举，房产税立法先行。预计2019年棚改货币化安置率继续下降。房地产税立法先行，预计最快2022年征收。
投资建议：
行业需求向好，供给稳定。行业需求端，城镇化率仍存在上升空间，真实潜在需求旺盛，但由于房价高企，总体有效需求仍然不足；行业供给端，房地产投资维持高位，新开工增幅收窄，拿地热度理性增长，房企业绩向好且分化加剧，“去库存”政策及供给侧改革进入新阶段。
2019年行业基本面大概率下行但勿需过度悲观。预计整体房价涨幅1%；全年销售面积增速预计为-4%到-6%之间，销售金额同比增速-2%到-4%；投资层面，综合考虑土地成交、棚改及统计口径改变的影响，预计房地产投资增速将缓慢下滑，全年增速预计为5%-7%。
龙头房企优势凸显，一二线城市有望在2019中期企稳回暖。行业景气度下行和高价地项目入市导致2019年销售项目盈利水平承压。龙头房企销售速度仍有望保持15%以上的正增长。集中度提升逻辑不变，龙头房企能够发挥融资、品牌及运营管理优势，获取更多高性价比的土地储备。一二线城市市场有望在2019年中期企稳回暖，对冲三四线市场下跌风险。中小房企将加速退出市场。
