总房款240万 精装修额外加63万
郑州多项目现首付分期、捆绑精装销售
冯颖祎，童海华
卢志坤 自今年下半年起，住建部等多部委在北京、上海、郑州等30城启动房地产市场乱象治理专项行动，整治市场秩序。临近年关，《中国经营报》记者走访了解到，尽管政策依旧严厉，但市场仍不乏违规现象。
记者近日在郑州走访了解到，不少售楼处仍以首付分期、无证预售、缴纳电商费享受多重优惠等违规手段为噱头吸引购房者，部分项目在限价背景下，则采取“双合同”的形式规避限价进行销售。
针对郑州楼市出现的现象，记者向郑州市住房保障和房地产管理局（以下简称“郑州房管局”）发去采访函，郑州房管局回复《中国经营报》记者称，对于检查中发现和群众举报的企业其他违规行为，我局已依据省住建厅文件要求，对企业采取约谈企业负责人、责令整改、暂停网签、典型案例曝光等管理措施进行处理，对于存在多种违法违规行为且情节恶劣、拒不整改的，列入严重违法失信企业名单，并抄送工商、国土资源、物价、金融等监管部门，实施联合惩戒，涉及违法违规行为的，依法依规进行移交。
首付分期频现
“明年就没有首付分期的优惠了。”近日，记者走访位于郑州经开区的融侨府时，项目置业顾问告诉记者。
该置业顾问介绍，上述首付分期是开发商垫付的，不需要利息。订房三天内交齐总房款的10%，剩下的在明年5月底和11月底还清。
上述置业顾问表示，这种模式对于做生意的人十分合适，不占用太多现金。在交2万元意向金之后就可以“排签”，一个月左右就可以正常网签。
郑州融侨府项目部工作人员回复《中国经营报》记者采访时表示，客户的首付款需要在签订正式的《商品房买卖合同》前交齐，但未明确回复是否存在首付分期的情况。
一位熟悉郑州房地产市场的人士介绍，首付分期的情况在郑州比较常见，但一般都集中在本地开发商。
在一个郑州本地开发商的项目中，记者了解到该项目也可以提供首付分期，但与上述项目情况不同。
该项目的一位置业顾问表示，首付分期是以“个人借款贷”的形式在第三方借款公司办理。开发商自己贴息，只有千分之五的手续费，比如借10万元是500元的手续费。
该置业顾问介绍，前期要交总房款的10%，之后在2019年和2020年的年中、年末分别归还5%即可。
记者了解到，尽管该项目承诺提供首付分期，但并未取得预售许可证。
记者在郑州房管局官网了解到，今年来郑州房管局一直强调房地产市场平稳健康发展。11月29日，郑州市通报了房地产市场专项整治工作开展以来查处的一批违规房地产开发企业和房地产经纪机构。
其中，郑州元通房地产有限公司因存在违规提供购房首付融资，处理措施为：将该公司列入严重违法失信企业名单，并共享给银行业协会和银行业金融机构，在开发资质审查中进行重点审核。
易居研究院智库中心研究总监严跃进接受记者采访时表示，类似首付分期的出现说明了当前房地产市场表现是下行的，企业有一定的压力，所以会通过此类首付分期的方式进行销售，这也体现了房企到年底积极促销的心态。
严跃进认为，对于此类首付分期的概念，很大程度上也说明了部分地产企业仍不太遵守销售秩序，合规意识不强。
“双合同”下的高首付
记者采访了解到，在限价令作用下，不少开发商为了追逐利益，通过捆绑车位、精装等形式变相加价，部分获得了预售证的项目则因嫌备案价低而不进行销售。
记者采访了解到，位于郑州市经开区的康桥悦榕园项目，不仅可以首付分期，而且精装的高层项目还以“购房合同+装修合同”的形式规避限价政策进行售房。
在康桥悦榕园的一位置业顾问计算的购房计划表中，面积约为145平方米的高层户型，优惠后的总房款价格约为264万元，但是备案价只有242万元，大概22万元的差价则作为精装修费用。
该置业顾问表示，上述22万元差价将计算在首付中，但是另外签一份装修合同。贷款约169万元，加上差价后的首付约95万元，实际的首付比例接近40%。
上述置业顾问表示，首付可以进行分期，先付10%，在之后的两年中分四次还清，分期是由康桥旗下的金融部门来做，没有利息。但这并不包含22万元的差价，之前这部分也可以分期，但是现在没有了。
康桥悦榕园的做法并不是个例。在康桥悦榕园附近的亚新海棠公馆项目同样以双合同进行销售。
亚新海棠公馆的一位置业顾问表示，现在是做成品房，备案的时候是毛坯的价格，实际价格是超备案价的。
该置业顾问表示，面积为142平方米的高层户型，房管局备案价约为1.7万元/平方米，总房款约为240万元，首付约72万元，但还要加上63.7万元的装修款，这部分费用单独签合同。
而加上装修款的63.7万元后，实际的首付款就达到了约136万元，首付比例约为56.6%。
在走访过程中，有购房者向记者抱怨称，已连续看了多个楼盘，这样的双合同“首付压力很大” 。
对于双合同现象，严跃进表示，类似装修合同来说，签订合同的时候似乎问题不大，这个时候购房者也默认了，但是交付房屋的时候往往装修质量很差，这个时候维权的案例相对会比较多，这是需要警惕的地方。
亚新集团的品牌部工作人员回复记者采访时表示，销售高层成品房时，海棠公馆项目并未出现房管局备案价上加价的情况，正常购房后进行签约，房管局联机备案。海棠的房管局备案价格从17000元~33900元不等，能够满足项目备案价签约。康桥集团品牌部的一位工作人员回复记者采访时表示，并不存在首付分期、双合同的情况。记者在现场看到了置业顾问出示的单独装修合同。
成品房交付政策有待落地
记者在郑州走访时注意到，今年郑州多个楼盘都出现了维权，其中不少项目涉及到精装房的交付与承诺不符。
据记者了解，目前郑州市场上精装交房正在成为主流，毛坯交房的比较少。
2017年8月，河南省多部门共同印发的《关于加快发展成品住宅的指导意见》要求，郑州航空港经济综合实验区、郑州经济技术开发区、郑东新区新开工商品住宅项目要全部推行成品住宅；2018年1月1日起，全省所有市、县新开工建设商品住宅，全部要按照成品住宅设计建设（不含4层以下住宅及单套面积大于200平方米的住宅）。
但市场对精装修交房褒贬不一。一位郑州本地开发商此前接受《中国经营报》记者采访时表示，现在的装修市场，管理起来比较有难度，成品房是一个大的趋势，对于精装修，应该有一个备案的机制，现在还在计划当中。
一位购房者接受记者采访时表示，现在有太多精装修交房的，也有太多维权的。精装修要是做得不好也是一件麻烦事，很可能白花了一大笔钱。
在郑东新区有住宅项目的一位房企人士告诉记者，之前的成品房交付政策出台了，但是没有相应的具体实施办法出台。从现在的形势来看，估计会和之前的政策一样不了了之。
河南省住建厅成品住宅研究中心资深特聘专家李超接受记者采访时表示，之前半成品交房的形式，会给业主带来很多麻烦，个性化的代价太大。从社会资源的角度上来讲，也是巨大的浪费。但成品房交房对开发商也提出了更高的要求。
李超认为，政策没出来之前也有企业在做精装交房，政府没有规定流程之前，会非常麻烦，之前的验收机制并不含验收精装部分。成品房的验收，从设计上做了成品房的设计标准，同时做了图纸深度标准。这个深度未来会体现到验收，就意味着会把装修部分纳入到验收当中。
