《头条研报》——汲取研究精华，捕捉资金走向，潜伏市场预期。
行业重磅消息
1、12月18日，菏泽市住房和城乡建设局发布了11条通知、公示，其中包含《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》。《通知》第六条明确表示，取消新购住房限制转让措施。取消2017年11月6日出台限售政策：
“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。
2、12月13日，今年最后一次中央政治局会议召开，分析研究2019年经济工作。相比于10月底召开的会议，本次会议也同样未提及房地产领域的相关政策表态，今年以来第二次不谈“房地产”。
3、报告显示，11月份全国首套房贷款平均利率为5.71%，环比首次出现持平上月的情况，同比则上升6.53%。这是2017年以来，全国首套房贷利率在连涨了22个月后，首次出现“零涨幅”。
机构研究
招商证券：
目前情况下，地产板块配置热度有所回升，建仓的理由当中有一部分是来源于自 上而下的配置动机，也就是从板块的估值和相对收益的角度来看，房地产具备逆 周期和避险价值，从轮动角度上投资者或做了一些切换；近期股票上涨更是一种 对宽松期盼导致的“人心思涨”，部分地区对于因城施策的传言也反映它财力或 经济面临的压力；短期资金存在围绕估值博弈的可能，政策不确定性也或加大板 块波动，经济下行和房价可控或使得未来三个季度政策保持微调态度，转年或具 新配置窗口。
（1）首先，政策向宽松的方向微调改善，这个是毋庸置疑的。 自始至终 也在讲，到明年中甚至到明年三季度，大的方向一定是经济压力上行，导致 宏观层面的利率进一步宽松，传导至房地产行业层面，也就是 可以看到 的，按揭利率这个可以长期跟踪的高频指标也在出现改善。 按揭利率改善，实际上 在今年上半年就做了一个提前的展望，说在年底 的时候按揭就会出现环比负增长，主要是根据 10Y 国债利率的领先作用做的 预判。当前，其实 已经看到了一线和部分二线城市的按揭利率的环比转 负，全国的按揭利率也环比已经转零了。 在这种情况下，按揭率的变化其实 就是映射了政策的放松的变化通道。大的环境下，从这个点到明年三季度， 地产股超额收益 30 个点左右，是大概率的事情。
（2）另外，整体的宽松，它不可能是总量性的国发或者国办发几号文来指 导，所以如果纯粹博弈政策放松进场，这样的筹码很难拿到持续超额收益。 年度策略报告也已经指出来，当前住宅类房价跟工业用地的价格背离， 已经到达了一个使得民生担忧比较高的程度，简单说就说很多人买不起房了。 在这种情况下，如果再放任这种大的放松，很容易使这种背离加剧从而民生 或更得不到保障，在这种背景下总量的宽松是出不来的，取而代之的则是区 间式的或因城施策的调控。 在今年过去的几次的地产股的短期博弈中，每一次投资者博弈政策放松，通 常是短期的高点，只有在看好地产中期改善这个方向，到明年二三季度这个 位置的超额收益，然后在合适的估值环境下选择比较不错的个股才有可能获 得比较好的超额收益。这也是 一再强调的“放弃博弈政策，回归利率周 期”，最近这一周半其实比前面几次博弈要好，原因在于市场确实已经憋到 一定程度，而且整体经济的压力在上升，和其它板块比，超额收益在存量博 弈下也变得不错。
（3）所以往后面 怎么看？ 在路演中做过两种情景分析：
第一种就是地产板块缓慢上涨，随着政策慢慢渐进的变化和实现超额收益， 但是这种情景 觉得概率是偏小的。
概率偏大的情景是在短期有一个突破，但这种突破的概率有可能是 “假突破”，导致假突破之后地产股可能会有一波短暂的回调，因为短期的 政策不确定性风险比较高，同时，从估值的角度来讲，前一波上涨 30~35% 的的龙头最近的上涨是相对乏力的。而上涨比较多的地产指数是一些不太入 流的股票（类似于中证 500 的效应），以及之前具备一些市场认为的瑕疵， 没怎么涨的在补涨，近期也基本上涨到 30~35%左右了，所以估值短期是一 个压力，会导致大家难在这个位置继续加码，但也不一定会卖出地产股。 在这个环境下，短期的筹码会有一定的围绕估值的博弈。到明年上半年，比 如说进入 1 月和 2 月这个时间点，在中央经济工作会议，人大会议，包括短期年底的一些诸如住建部的会议都结束落定之后， 觉得地产股可能会有 更进一步的配置时间窗口，这是 对节奏上大致的把握。
对于股票的选择， 依然强调三类原则，也就是说在行业这种环境下选股 的苛刻性是提升的，三类股票是要注意的，是值得配的。而在这之外的，比 如说一些负债率过高，不满足未来能够融到便宜钱条件的公司，难具备弹性， 三类公司为： a．“高回款率+高行业信用”维持较低净负债率高周转公司； b．解决了未来三五年行业融资受限的公司，如险资入股的标的； c．高杠杆型公司需要降杠杆提分红或一定程度回购。 同时 要重视区域层面的区分，受益于行业边际改善的标的，也即一线、 二线和部分重点三线城市。 另外，房地产股在最近一个月已经经历了一些估值修复，部分区域标的也在 “炒主题，炒地图”发酵之下得到了一些修复。 觉得区域层面更值得重 视的是，未来半年一定是集中在重点一线和重点二线，另外也包括一部分重 点三线城市的改善配置的标的，基本上许多地产龙头都是这样的区域分布。 三四线城市应该还在一个销量调整区间，相对收益可能会差一点。
投资建议：首推高周转龙头公司【万科 A】和【保利地产】，同时推荐本轮 受一二线调控导致销售承压的【金地集团】，未来存在边际改善；看好资源 型公司估值修复，如价格较限制性股票解锁条件倒挂严重、估值低估的【华 侨城 A】；看好业绩反转，用“小项目，高周转”对冲行业风险，且管理红 利充分释放的【中南建设】
国信证券认为，未来一年可能类似2012年
一． 自2018年三季度以来，在周期的力量和前期严厉调控的双重作用下，房地产整体销售形势急转直下，疲态尽显，于此同时，政策的曙光开始显现，判断这种态势将延续至2019年全年，通过对历史上三轮房地产小周期进行比较研究， 未来一年行业形势可能类似于2012-2013年：
二． 预计政策面春风化雨、润物细无声，包括房贷利率持续下调、“认房又认贷”的极严政策将调整为“认房不认贷”、房企再融资开闸、限价将无必要存在、限购将在部分城市松绑……；同时，房地产面临的舆论环境将有所改善；
三． 基本面先下后稳，在稳住之后，房价热点城市不会出现太多、房价涨势也不会像2009年“四万亿”以及2014年“超级宽松”所引发的房价涨势那样的猛；在上述政策放松预期基本能够兑现的背景下，预计2019年新建商品房销售面积和销售额累计同比增速均为-5%、房地产投资累计同比增速为3%，若上述政策放松预期落空，行业将面临“硬着陆”风险；
四． 优势地产股有望走出类似2012年那样的十分显著的相对收益和绝对收益。相较于2008年及2014年房地产行业小周期复苏期， 2011年末复苏阶段开启时，全国新建商品房销售同比增速还没有呈现负增长， 2011年10月全国新建商品房销售额同比增速还维持在18.5%的较高位置。为了刺激经济， 2010至2012年期间中央政府相继出台了关于“非公36条”、促进中小微企业发展、促进工业转型、振兴东北、大力推动水利改革金融服务等多项扶持政策。而与此同时政府对于房地产行业“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”的严厉表态一直没有变化， 2012年3月国务院总理答记者问时明确指出“房价还远远没有回到合理价位”，2012年9月住建部称“将问责楼市调控不力地区”。
复盘2012年地产股的行情
正是在政策出现局部微调后，开启了2012年地产股的一轮大行情。虽期间然受中央对房地产调控的多次坚定表态影响，地产股几度出现回调，但并未改变震荡向上的趋势性行情。 2012年优势地产股一路上行：如阳光城、华夏幸福、荣盛发展、保利地产、招商地产、万科A股价涨幅分别达255%、 249%、 170%、 112%、 105%、 89%
国泰君安证券宏观团队表示，10月的政治局会议未提及房地产调控，其实就是为接下来房地产放松埋下了伏笔。当经济下行压力进一步加大时，房地产放松或从保证刚需和改善型需求入手。为了完成信贷发放指标，部分商业银行已经开始下调首套房贷利率。虽然为了防止居民杠杆高企，限购限贷限价政策预计不会直接放松。但如果适当放松既认房又认贷政策，以及加大对房地产企业融资支持，房地产的稳增长作用可期。
中金公司首席经济学家梁红也认为，当前财政和地产相关政策亟需调整，以促进广义信贷扩张、进而提振总需求。考虑到名义增长和企业盈利面临进一步下行的压力，如果政策面不果断调整，不能排除2019年上半年M1增速转负的可能，而这意味着通胀预期和货币流通速度可能有下行压力。11月货币信贷数据凸显政策协调有待进一步改善，以有效地提振信贷周期。
中信证券研究所副所长明明称，本次政治局会议释放出对明年更强的忧患意识和稳经济的信号，未来宽松政策的托底意愿将延续。稳增长的路径也非常重要，具体来看分为三种，一是放松地产，二是加大基建，三是减税。事实上，这三种路径是存在一定的矛盾的，比如减税必然导致财政收入减税抑制基建，比如松地产是否要配合房产税推出，那么又会一定程度上对冲减税的效果。 从政策的紧迫性来看，稳基建是最好的选择，而稳基建需要解决政府债务，那么就要求货币宽松加码，那么市场利率仍有下行的空间，但是短期来看债市交易拥挤，预期过于一致，存在调整的可能；同时基建改善的预期也会对股票市场形成支撑。
光大证券认为，行业政策面底部基本确认后，板块估值仍处于历史低位主要在于对 2019 年基本面失速的担忧。政策面和流动性的边际改善有助于缓解悲观预 期，但基本面（尤其是需求端的）持续走弱压制了估值修复的空间。在出 现明确的呵护政策信号前， 推荐业绩确定性高、融资优势明显的龙头 房企，A 股龙头建议关注万科 A、保利发展、招商蛇口；H 股建议关注融 创中国、中国金茂和华润置地。 同时建议关注国改加快带来的局部α机遇，如光明地产的控股母公司 拥有较多土储，中华企业重组完成获优质资产注入，以及上实发展将在 2019 年 7 月前解决同业竞争。
