辛集国际皮革城调查 销售人员称可售后返租 对外报价模糊
黄永旭,童海华
卢志坤 位于河北省中部的辛集市，素有“中国皮革皮衣之都”称号，近年来，辛集更是规划建设了全国单体最大的高标准皮革皮衣专业商场——辛集国际皮革城，旨在把辛集推向世界，打造世界皮都。
但《中国经营报》记者近日走访辛集国际皮革城发现，尽管自2012年即已开业，但项目一期目前客流量较少，商铺导购多在闲聊或刷手机，启动不久的二期仅有几家商铺营业，目前正在招商中。
记者了解到，一期项目顶层计划升级改造，原有商铺已搬离，目前处于空置状态。另外，二期招商中，开发商以售后返租、团购优惠等吸引客户，且大部分购买者都为投资，购买商铺之后，再委托开发商经营，最后获得返租收益。
基于上述情况，记者致函采访了项目开发商河北辛建建设集团，该项目一位负责人在回复中对上述二期招商活动予以否认，表示其招商和经营都是依法依规进行。
销售人员宣称可售后返租
记者在皮革城签约现场采访当天，基本座无虚席，粗略估计，约有10多组访客正在与置业顾问商谈。期间，陆续有成功签约购铺消息公布，新到访客户也并未间断。
皮革城项目置业顾问向记者详细介绍了商铺购置流程、价格和各项优惠，还询问了购买意向。据其介绍，在售商铺均实行返租政策，即客户购买商铺后，与开发商签订委托经营协议，若如此操作，那么开发商会将前三年返租金额作为购房款抵扣，从第四年起，购铺业主每年可获得该铺面年租金九成收益。缘此，置业顾问向访客推介商铺时，类似于向访客推销一项理财产品，“首付10万元买个商铺直接做房东，跟开发商签托管合同，开发商统一管理，以现在租金水平，5年回全本，剩余30年盈利！还有比这更合适的投资吗？”
为了更直观地向客户介绍商铺的投资价值，置业顾问一般都会拿出置业计划书，为访客现场演算。置业顾问也为记者演算了置业计划书，以二期三层靠近电梯口的A205铺位为例，面积为24.5平方米，表单价为29720元/平方米，总价为728150元。减去团购优惠12万元和前三年返总房款24%之后，折后总价为462100元，成交单价为18861元/平方米。从第四年开始，每年返业主九成租金，按每天每平方米10元租金来算，第四年业主返租收益为80483元（24.5×10×365×90%）。租金的另外10%即托管费，包含开发商招商、运营以及水、电、物业等费用。
置业顾问也明示，享受返租收益是有前提的，那就是业主购买商铺后，必须与开发商签订委托协议，由开发商统一招商，统一管理。委托协议期限可长可短，亦可签订终身委托，但“目前都是先签10年，到期后再看”。
除了委托开发商运营，业主能否购买商铺后自主经营？该置业顾问表示，原则上允许商户自主经营，但是由于二期项目主做批发，业主想要自主经营需满足两个条件：一是业主必须拥有皮革工厂且口碑较好；二是业主须在一层购置商铺作为工厂品牌店，用以商务接待和洽谈，还须在二层或三层购置铺面用以产品展示。因此，来访客户多为投资，并不会选择自营，“委托开发商经营，便于招商和运营，（业主）每年有稳定收益还不用操心”。
对此，河北辛建建设集团方面回复记者称，皮革城二期销售中并不存在返租问题。购置商铺后，并非强制要求业主委托开发商管理，也可自主经营。
记者查阅资料了解到，售后返租是在商业地产迅速发展中伴生的一种营销模式，实际是指房地产开发商在其投资开发的商品房出售时与买受人约定，在该商品房出售后的一定年限内由该房地产开发商承租或者代为出租该商品房，并以承租或代租期间的部分租金预先冲抵部分售房价款，或每年支付一定比率回报的方式销售商品房的行为。
2001年颁布实施的《商品房销售管理办法》中对售后返租、返本销售等问题作出明确规定，要求房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
四川方同律师事务所刘俊清律师表示，售后返租实际操作中存在较高风险，大部分公司都是现金流比较紧张，所以采取返租模式，因此，经营不善导致收益难有保障、开发商跑路、店铺转手困难等问题时有发生，建议投资者理性投资，不要盲目跟风，谨记“收益越高的商铺，背后的风险越大”。
记者联系辛集房管局请求采访，但对方以领导外出为由婉拒采访。
销售价格具有迷惑性
从置业顾问演算的置业计划书可以看到，除了一项 “前三年返总房款24%”，该项目还有一项优惠，“VIP团购6万抵12万”。
参照已经列好的计划书，该置业顾问介绍说，“首付时多交6万元，可以抵总房款中12万元，表总价728150元，参加这个活动后就是608150元。”不过，这6万元必须加入首付款中一次付清，并且在签订买卖合同时，并不会在合同中体现。首付比例50%，即231050元（减掉24%总房款后），由于参加团购活动，所以首付款总额为291050元（231050元+6万元）。
但记者了解到，此置业计划书具有一定的迷惑性，主要体现在表总价728150元、表单价29720元/平方米和折后总价462100元、折后单价18861元/平方米对比产生的“虚假”巨额优惠。经过计算，实际情况则是成交总价为522100元（462100元+6万元）、成交单价为21310元/平方米，但置业计划书中，并没有体现实际的成交价。
但河北辛建建设集团方面则表示，团购优惠并不属实，皮革城二期销售中没有“VIP团购6万抵12万”活动，“团购优惠不属实，我公司无此项政策。”
记者采访了解到，实践中，开发商一般会将约定好的总房价分为两部分，一部分作为房款写进买卖合同，另一部分作为团购费要求消费者支付给第三方。房价款经过团购优惠折抵房款、开发商再次打折等层层优惠，最终价格一般会比原始价格略低，表面上业主享受了团购的优惠，但实际上，很多业主搞不清楚这些款项到底是付给了开发商，还是支付给了组织团购的一方。另外，许多开发商以团购优惠为由，不写进买卖合同，以此达到避税的目的。
专家表示，团购费属于行业内的一种潜规则，如果写进合同里是合法的，但是不写进去就属于违法行为。建议购买此类物业时要先加上团购费，算出其真实价格，另外，在签订协议时要注意退款规定，并保存好交易证据。
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