我们早于2015年开始研究物业管理及社区增值服务，2015年《社区O2O：万亿市场空间，得家庭者得天下》和2016年《社区 O2O深度系列之二：构建生态圈，分享共赢》两篇研究报告深度探讨了社区O2O的发展路径与成长空间。站在当前时点回顾，整个物业服务行业的发展也在兑现我们之前的判断。我们在本周发布社区O2O深度系列第4篇，其中从国际角度研究了日本物业管理行业的模式特点。
日本物业服务内容与我国类似，包括了清洁、安保、维修等工作，但其工作更强调计划性和前瞻性。物业管理委员会和业主委员会共同商定出一个长达50年的公寓楼维修计划表，写明具体的施工年份和施工时间。到维修节点时，由物业管理公司提前通知业主委员会开会审核，批准预算，并书面通知所有业主。
由于物业服务产品的无形性和不可储存性，使得业主很难以可感知的方式体验，因此日本推行价格的定期公示制度，管理公司一般公开成本。在收费模式上面，日本有也别于我国的包干制，而是采用酬金制为主，整体物业费包括三部分：1、物业管理公司的利润；2、物业管理公司员工薪酬；3、设备管理及水电费等。征收标准按照市场调节，政府只对自己的公营住宅进行管制。
长谷工（Haseko）隶属于长谷工建设集团，该集团是东京地区最大的建筑商之一，截止2016年底累计建造了约60万套公寓，相当于日本总销售公寓单元的约10%。公司主要业务分为三大板块，分别是建筑业务、服务类业务以及海外业务。公司2017财年整体营收达7723亿日元，其中建筑板块贡献了公司约5687亿日元，服务类业务2083亿，海外业务156亿日元。
公司的物业管理板块归属于服务类业务。截止2018年3月，公司管理的公寓套数总计达37.6万套，为日本管理面积及项目排名第一的物业管理公司。2017年公司传统物业服务板块营收达529亿日元，净利润29亿日元，两者近6年的复合增长率分别达4.13%和6.39%，高于同期日本GDP增速。此外，在人力成本较高的日本，公司传统物业服务的净利润率仍能维持在5.48%的合理水平。近年来公司营收水平和在管数量呈高度相关，物业费水平则略有下降，目前维持在170日元/平方米/月。物业费的稳定与日本较低的通货膨胀率和稳定的人均可支配收入不无关系。
公司2017年管理公寓的数量为37.6万间，员工总人数为1027人，按照70平方米一间公寓计算，人均在管面积达2.64万平方米，远超我国平均的人均在管面积0.6万平方米水平，一方面是源于日本大楼通常配有门锁安保系统，另一方面也源于公司在科技化和智能化的设备投入减轻了对人力的依赖。近年来公司加大了信息化投入，人均在管面积呈稳步上升的趋势。
除了单纯的物业服务，日本长谷工集团在地产相关服务领域的拓展值得借鉴。首先，公司增值服务主要围绕房地产为主，可以有效利用业务协同优势，例如房屋中介、租赁以及翻修业务，借助物业服务的端口优势，精准把握用户需求。其次，从2012年开始，公司的增值业务的规模和业绩贡献大幅增长，尤其是房屋中介业务从2012年的1亿日元大幅增加至2017年的10亿日元，其他诸如租赁、翻修及养老业务2017年净利润达28亿日元，增值业务的业绩贡献已经超过传统的物业服务板块。
房屋中介
公司2013年整合了集团内部资源后，成立Real Estate Inc公司来负责各种房产业态的中介业务。2013年之后每年房屋交易数量和交易金额逐年递增，2017财年房屋中介业务的交易金额达862亿日元，成交1952套。公司中介业务营收从2013年的44亿日元增长到2017年的182亿日元，年均复合增长率高达32.8%。净利润和净利润率稳健提高，净利润从2013年的1亿日元快速增长到2017的10亿日元，2017年净利润率水平为5.5%。
住房租赁
公司租赁业务主要分为三部分，第一部分即公司作为二房东将物业整租，然后转租赚取中间差价，这部分的规模1万间；第二部分为运营租赁性住房，公司从房屋建设初期就介入，扮演管理者的角色，这部分规模占据主导，约8万间；第三部分为外部委托，约6万间，公司通过提供代理出租、代收转付租金等代管服务收取管理服务费。
公司租赁住房规模2018年3月达14.4万间，近7年年均复合增长率约10%。2017年营业收入达330亿日元，净利润19亿日元，相较2010年分别增长48.7%和38.9%，净利润率近年来稳定在5%-6%。2016年公司并表了Sohgo Real estate公司，营收和净利润有了大幅度增长。
房屋维修
在日本的600多万套公寓中，约有150万套房龄超过30年，无论是外部形象还是内部结构都需要进行一定的整理和修缮。通过物业服务，公司和公寓楼建立了较为长期的关系，公司能够更为清晰的把握业主的需求和痛点，也熟知公寓大楼维修中需要注意的事项，此外由于公司作为建筑公司，对于房屋的维修、翻新业务具有天然的优势，因此业务协同作用较为明显。
在过去的20年间，公司已经对3700栋建筑，约50万套公寓进行了翻修及维护工作。2017年，房屋维修、翻新业务营业收入达到356亿日元，较2012年增长58.2%，净利润为8亿日元，较2012年的2亿日元增长4倍，房屋翻修相较物业管理业务利润水平较低。
养老服务
公司在1989月开始运营century life Co., Inc，是一家为老年人提供医疗服务的养老院，2013年并购了Seikatsu Kagaku Un-Ei Co., Ltd，其在东京地区运营31家养老机构，约有2000个房间，2016年6月并购了Furusato，提供日常服务和短期看护，公司在养老方面业务进一步扩大。公司在养老板块2017年的营收约126亿日元，净利润平均为1亿日元，业务仍属于探索阶段。
【中信建投房地产】重点报告系列：
周末小品系列：
1、 美国如何征收房地产税？ ——国际房地产税系列研究之一（2018.03.08）
2、德国房地产税与其他国家有何不同？——国际房产税系列研究之二（2018.03.13）
3、日本如何构建多元房地产税体系？ ——国际房产税系列研究之三（2018.03.24）
4、土地公有制下的香港如何构建房地产税制度？ ——国际房产税系列研究之四（2018.04.01）
5、国内房地产税的前世今生——国际房地产税系列之五（2018.07.22）
6、“地票”制度全国推广会带来主流城市土地供给侧改革吗？（2018.04.08）
7、当前的房地产板块估值处于历史什么位置？（2018.04.22）
8、2017年上市房企年报综述之三——分红篇（2018.05.06）
9、如何看待“限转共”政策对北京市场的潜在影响？（2018.05.13）
10、近年房地产统计口径发生了什么变化？（2018.05.20）
11、关于不动产登记的几问几答（2018.06.18）
12、公司购房和个人购房有何区别？——政策补丁最新研究（2018.07.01）
13、一提政策就慌得一比？从近期政策变化展望下半年调控思路（2018.07.08）
14、16年以来重点城市住宅入市节奏真的明显放慢了吗？（2018.07.15）
15、机构地产股持仓的历史回顾（2018.07.29）
16、房企销售利润率正在筑底?——基于土地流拍和2000个样本项目的总结（2018.08.05）
17、从历史展望未来房贷利率演化方向（2018.08.12）
18、海外经验如何鼓励生育以及房地产市场潜在影响？（2018.08.19）
板块探讨系列：
1、忽如一夜春风来？——二线城市地产政策点评（2018.01.08）
2、地产股是否正迎来一个最长“恒纪元”？——深夜航班随笔（2018.01.24）
3、房地产集中度提升会带来ROE逆势改善吗？ ——房地产ROE专题深度研究（2018.01.28）
4、城市人才战争如何影响房地产需求？——小慎研究札记（七）（2018.02.04）
5、年初地产投资这么强劲的原因找到了——1-2月地产统计数据点评（2018.03.18）
6、2018年中期策略：从“资源集中度”到“融资集中度”（2018.06.11）
7、几张图快速看懂棚改贷款、PSL投放历程（2018.06.26）
8、那些正在积累的积极因素！（2018.07.24）
9、调控稳字当头，预期前瞻管理——近期政策及重点房企7月成交点评（2018.08.09）
物业服务系列：
1、社区O2O深度系列之一： 万亿市场空间，得家庭者得天下
2、社区O2O深度系列之二：构建生态圈，分享创共赢
3、社区O2O深度系列之四：资本赋能成长，服务重塑未来
公司深度跟踪系列：
1、旭辉控股集团（0884.HK）：千亿迎初旭 成长争光辉——港股优质房企深度研究系列（2018.03.27）
2、新湖中宝：互联网金融投资再迎收获期 （2018.03.27）
3、龙光地产(3380.HK):湾区腾蛟龙，禀赋迎春光——港股优质房企深度研究系列（2018.04.13）
4、合景泰富(1813.HK)：合心启耀景，厚积迎勃发——港股优质房企深度研究系列（2018.04.21）
调研及会议纪要系列：
1、万字纪要！狗年开年三四线城市去化、投资再跟踪！——春节返乡楼市拼图第三弹（2018.02.21）
2、2018年再访千亿房企有何收获？——珠三角篇（2018.03.04）
3、局内人带您快速了解房企融资趋势——“去杠杆”下的房地产融资沙龙详细纪要（2018.03.20）
4、上海供应是否在真实放量？——上海新获预售证项目实地调研（2018.04.02）
5、2018年，中西部核心城市能否延续热度？——中西部调研详细纪要（2018.04.15）
6、我爱我家（000560.SZ）管理层交流实录（2018.05.09）
7、万科4月销售及经营情况电话会议纪要（2018.05.10）
8、300人电话会议纪要！地产债那些大家关心的问题（2018.05.27）
9、5天10城！带您深入还原中西部三四线城市楼市！（2018.06.03）
10、国务院发展研究中心专家如何看待未来的房地产形势与政策？——中期策略会发言记录（2018.06.17）
11、最新重点城市二手房市场回顾及展望！——独家联手我爱我家市场研究院二手房解读电话会议（2018.06.22）
12、干货！丁祖昱带您解读克而瑞2018年上半年房企销售百强排行榜（2018.07.02）
13、6月重点城市二手房市场回顾及下半年展望！——我爱我家市场研究院电话会议纪要（2018.07.17）
14、7月重点城市二手房市场回顾——我爱我家市场研究院电话会议纪要（2018.08.09）
15、300人电话会议！上海二手房市场及房贷利率事件解读（2018.08.11）
【中信建投房地产行业研究团队】
陈 慎:138-1734-5646
刘 璐:186-2128-6899
江宇辉:186-2175-9430
王 嵩:185-1876-0548
高庆勇:150-2166-4595
欢迎来电交流！
