5月7日，长沙市发改委、长沙市住建委、长沙市国土局三部门联合发布《关于限价商品住房销售价格（成本法）监制流程的通知》（以下简称为《通知》），该通知明确了限价商品住房流程将按四个步骤，共计10个工作日完成。其中，《通知》中提到，市发改委审批处按照《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》（长发改价控〔2017〕388号）规定，监制商品住房毛坯销售基准价格（3个工作日）。
而文中所提到的《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》（以下简称为《办法》）则是在2017年11月39日由长沙市发改委下发的。该《办法》明确规定，限价商品住房价格=成本+利润+税金构成，限价商品住房的平均利润率为6-8％。
利润为毛坯的6%-8% 开发商最高赚800元/平？
结合《通知》和《办法》来看，目前新政只规定了毛坯房的监制流程，暂还未提到大家所关心的精装修价格。而且现行政策规定限价商品住房的平均利润率为6-8％。利润为毛坯部分的6%-8%是什么概念？我们就以当下一宗挂牌的限价地为例来计算。
目前限价地限定最高销售价格最高的为将在5月25日出让的洋湖片区[2018]长沙市030地块，限价9998元/平（不包括精装修价格），按6%-8%的利润率来算则是599.88-799.84元/平。该利润空间已经非常微薄了。而另一方面关于成本构成方面（详细成本构成原文在文末），《办法》中也是限制得很严格。
另外广东兴一实业湖南分公司副总裁谢栋表示，开发商在建造房屋的时候，由于财务成本不一，实际成本其实还会提高。在毛坯的最高限价下，其实开发商的实际利润率很难达到5%。
亏本买卖无人做 低利润会为市场带来何种效应？
这样一算的话，开发商完全没钱赚？自然不会有人做不赚钱的生意。
如果利润率压制的非常厉害，那么市场上将会出现两种情形：一是房屋的品质质量被压缩。拿地成本高而另一边房屋的利润被压的厉害，有限的利润空间只能给市场一个有限的房屋质量；二则是精装修价格提高。毛坯价格被压总要想办法赚钱，那么开发商只能在精装修价格上面“做手脚”。
一直以来以精装修产品入市的万科，其在长沙精装修价格折算约为2000元/平上下，可以作为精装修价格的参考标准。 新规之后也不排除市场上有别的开发商已经给出了远高于此的精装价格，并且精装的质量是否和定价的匹配度一致也尚未得到市场的验证。
当然，关于全装修新政的细则之前有过官方回应已经在制定细则当中，虽然昨日的新政只规定了毛坯价格的监制流程，但相信长沙全装修价格制定的细则也已经在路上。
总体而言，全装修为大势所趋，长沙楼市的全装修相对全国而言是滞后的。另一方面，长沙的房价相较于其他中部城市仍为“洼地”，毕竟还在万元大关跃跃欲试（目前最高毛坯限价房价格为以上提到的洋湖片区9998元/平），因此相对而言略有上涨也是在情理之中。但是房地产为城市带来财政收入，拉动城市经济增长，同时也希望能够真正做到“取之于民用之于民”，完善城市的配套、城市服务以及提高市民的收入水平，让长沙这座城市变得更好，让居住在长沙的市民由衷地感到幸福。
以下为通知原文
《关于限价商品住房销售价格（成本法）监制流程的通知》原文：
为明确《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》（长发改价控〔2017〕388号）文件操作规程，精准施策房地产价格调控，经请示市人民政府同意，现将限价商品住房销售价格（成本法）监制流程及有关规定通知如下：
一、监制流程
（一）受理。选择按成本法监制销售价格的房地产开发企业将监制价格所需成本资料等报市发改委市政务服务中心窗口，窗口初审合格后，办理受理手续，并将成本资料等送市国土局、市住建委、市发改委成本队进行审核（1个工作日）。
（二）审核。市国土局、市住建委、市发改委成本队对报送成本资料等进行审核后，在《限价商品住房销售价格监制表》表格内签署审核意见，加盖公章，送回市发改委市政务服务中心窗口（5个工作日）。
（三）监制。市发改委市政务服务中心窗口将市国土局、市住建委、市发改委对房地产开发企业开发项目成本审核意见汇总后，送市发改委审批处（0.5个工作日）。
市发改委审批处按照《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》（长发改价控〔2017〕388号）规定，监制商品住房毛坯销售基准价格（3个工作日）。
（四）告知。市发改委市政务服务中心窗口将已完成审批的《限价商品住房销售价格监制表》加盖审批公章，告知房地产开发企业领取《限价商品住房销售价格监制表》（0.5个工作日）。
二、工作要求
（一）开发企业申报监制应提供附件3所列的资料。
（二）房地产开发企业在报送资料时，应到楼盘所在区县（市）政府（湘江新区、管委会）核实情况并签署意见；各单位（部门）按职能职责，在规定时限内完成各项审核工作，并签署意见。
（三）前期工程费将按合同结合票据（结算书）进行审核，没有票据（结算书）的费用由第三方中介机构审核，审核费用由开发企业自行承担。
（四）房地产开发企业自愿选择按成本法监制其所开发商品住房项目销售价格，须提出书面申请报告说明理由，经市发改委根据市政府调控政策综合考虑同意后执行，确定后企业不得再变更监制方式。
长沙市发展和改革委员会
长沙市住房和城乡建设委员会
长沙市国土资源局
2018年5月3日
《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》中的价格具体构成如下：
一、成本构成
（一）楼面地价：指经国土部门认定的开发经营单位取得土地时的土地成本。
（二）前期工程费：指开发项目实施前期工程发生的费用，包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质的勘察、测绘、通电、通水、通路、土地平整等费用。
（三）房屋建筑安装工程费：指列入建筑安装工程施工图预算项目的主体房屋建筑安装费用，一般包括住宅土建（含基础）工程费、安装工程费及附属工程费。材料价格参照《长沙建设造价》的有关规定执行。
（四）小区内公共基础设施及附属公共配套设施费：指开发项目内直接为限价商品住房配套建设的道路、供水、供电、供气、消防、排污、排洪、照明、绿化、环卫等公共基础设施费用，以及列入建筑安装施工图预算项目，与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施费用。
（五）管理费用：指开发经营单位为组织开发经营活动所必需发生的费用，以本款前四项之和为基数的5％计算。
（六）销售费用：指开发经营单位为销售限价商品住房而发生的费用，以本款前四项之和为基数的2％计算。
（七）财务费用：指开发经营单位为开发项目筹措建设资金所发生的银行贷款利息支出、汇兑损益及手续费。利息支出的计算基数不超过本款前四项之和的50%。利息按人民银行当期法定利率计算，计息时间为合同工期加24个月。
（八）行政事业性收费和基金：按国家和省规定执行。
本款所列费用，必须严格按照经批准的规定设计方案实际发生的项目执行。未经市价格主管部门同意，不得擅自增加或变更。
二、利润
指限价商品住房开发经营企业按规定计提的利润。利润的提取以本条第一款成本构成中的1-4项之和为基数。限价商品住房的平均利润率为6-8％。
三、税金
按国家税法和有关政策规定执行。
四、下列费用不得计入限价商品住房价格：
（一）住宅小区内经营性设施的建设费用；
（二）开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用；
（三）各种与限价商品住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用；
（四）各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；
（五）按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。
