“中山买房基本上都不能用住房公积金贷款，只能用商业贷款。”《中国经营报》记者日前以购房者身份走访中山市场时，有销售人员如是称。
受银行贷款利率上调、中山网签数量少、开发商受限等因素影响，开发商获得现金流渠道不断收窄，在此背景下，为了加速现金回流，有不少开发商只允许商业贷款，还有开发商选择双合同，以“购房合同+装修合同”形式规避限价政策,导致购房者资金压力剧增。
此外，由于中山市实行严苛的限购限签楼市调控政策，网签慢、成交量少的现象饱受众多业主诟病，不透明的网签排队规则也让业主质疑。
严控下的“漏洞”
2017年3月26日，中山紧随佛山、东莞等周边地区出台楼市调控政策，一下子让新楼盘的成交量下降了许多。据中山合富研究院统计数据显示，2018年3月住宅网签量为1628套，同比去年下降68%，相比2016年少了约1.2万套，前三个月总体比去年减少5965套。
前有楼市调控加持，后有银行不断收紧房贷，为了选择更快地回笼资金，不少开发商打起了商业贷款的“如意算盘”。
“中山买房基本上都不能用住房公积金贷款，只能用商业贷款。”日前，记者在走访位于中山市坦洲镇海伦国际时，售楼处的销售人员向记者表示。当问及原由，其解释称均价超过9000元/平方米的楼盘属豪宅，因此不能使用住房公积金贷款。值得一提的是，销售人员称海伦国际的均价在18000元/平方米，属于包装修的商品房。
记者随即走访了中山市三乡镇奥园香山美景售楼处，奥园香山美景的销售人员也向记者表示，不可选择住房公积金贷款购房，而该楼盘均价在12000元/平方米。
事实上，记者随后走访的美的澜山、锦绣国际花城、美的公馆、保利国际广场4个楼盘了解发现，其均价均超过9000元/平方米，当记者询问可否接受住房公积金贷款时，销售人员均表示可以接受。
值得注意的是，美的澜山、锦绣国际花城、保利国际广场三个楼盘位于镇区，其均价分别为13000元/平方米、14700元/平方米及14500元/平方米，而美的公馆位于城区，其均价为16000元/平方米。
对于上述涉事楼盘不能用公积金贷款等问题，记者随即致函了广东海伦堡地产集团有限公司（下称“海伦堡”）与奥园集团有限公司（下称“奥园集团”），海伦堡相关负责人表示，海伦国际在销售期间，一直在遵守国家与地方的法律、法规前提下开展相关经营活动，严格执行相关规定，并已签订《商品房销售公积金贷款合作协议书》。根据该协议，凡公积金缴存职工购买该项目销售的商品房时，均有选择住房公积金贷款的权利，满足住房公积金贷款条件的购房者，项目积极配合住房公积金贷款申请。
海伦堡还表示，项目的书面承诺已在销售中心现场进行公示。项目现场销售人员亦经过严格系统培训，要求其销售行为必须严格遵守相关法规的规定。
对于奥园集团存在不支持住房公积金贷款行为，奥园集团表示中山市住房公积金执行的商品房在城区的最高单价为12850元/平方米，而在镇区的最高单价11187元/平方米，若单价超过则无法申请公积金贷款。而该项目位于中山市三乡镇，目前在售的一期3栋1、2单元备案价格高于镇区住房公积金执行的商品房最高单价11187元/平方米，根据现行公积金政策，购房者无法进行公积金贷款。奥园集团方面还表示，后期将严格执行政府颁布的相关政策及条例，加强人员培训力度及相关政策的解释说明。 对于奥园集团存在不支持住房公积金贷款行为，奥园集团表示中山市住房公积金执行的商品房在城区的最高单价为12850元/平方米，而在镇区的最高单价11187元/平方米，若单价超过则无法申请公积金贷款。而该项目位于中山市三乡镇，目前在售的一期3栋1、2单元备案价格高于镇区住房公积金执行的商品房最高单价11187元/平方米，根据现行公积金政策，购房者无法进行公积金贷款。奥园集团方面还表示，后期将严格执行政府颁布的相关政策及条例，加强人员培训力度及相关政策的解释说明。
一位不愿具名的分析师向记者表示，中山此前已明文规定，所有房地产开发商要允许通过住房公积金贷款的形式来购房，但有一些情况是消费者用不了住房公积金贷款。“普通住宅才能用住房公积金贷款，在城区大概在12000元/平方米以内才能使用，镇区会相对低一些，这个价格标准也是每半年会浮动一次。”
早在2014年，住建部、财政部和央行就联合下发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》（建金[2014]148号），明确规定“房地产开发企业不得拒绝缴存职工使用住房公积金贷款购房”。
中原地产首席分析师张大伟此前在接受记者采访时分析了其中的原因，由于公积金贷款手续繁琐，回款时间较长，在目前市场供需结构不太紧张的情况下，开发商更倾向于选择利率更高的商业贷款。同时他还指出，开发商拒绝购房者使用住房公积金贷款的行为确实是违规的。
对于涉嫌拒绝使用住房公积金的现象，记者咨询了广东佰仕杰律师事务所律师何丽国，何丽国表示：“如果出现该行为，则侵犯了消费者的自主选择权。”
“双合同”乱象频出
除了住房公积金贷款打“擦边球”等违规行为外，记者在走访美的澜山的楼盘时发现，该楼盘存在将房屋买卖合同一分为二，以“装修合同+房屋买卖合同”“双合同”模式来规避政府限价政策的现象。
该楼盘销售人员向记者透露，装修合同的价格以1000元/平方米来定价，而开发商所定单价减去1000元/平方米即是该商品房在政府的备案价。
值得注意的是，在“双合同”模式下，房屋市场价与政府指导价的差价转为装修款项另行支付，使购房者的首付成本几乎翻倍，还款压力剧增，而且还背负一定的法律风险。一位不愿具名的分析师也向记者证实，中山的楼市是存在这么个需求，但拆分合同后购房门槛也会相应提高很多。就美的澜山存在双合同问题，记者随即致函了佛山市美的房地产发展有限公司，截至发稿，未获进一步回复。
何丽国表示，装修由开发商来验收的话，质量会难以保证，若发现装修存在问题，购房者维权将会面临困境。“装修合同是由开发商代签的，但是装修合同的签订对象却是装修公司，当房子的精装部分交付时有任何状况，购房者一概只能找装修公司，若出现装修公司跑路或涉及安全责任事故，则与开发商一概无关。”
而在出售该房产时，由于签订的是双合同的关系，出售时还会面临更高的税费。“此前‘国五条’要求二手房转让统一按照房价差额的20%缴纳税费，这意味着签订‘双合同’的购房者在出售房产时将要面临更高额的税费。”何丽国表示。
网签遥遥无期
严苛的调控背后，成交均价也一直“萎靡不振”。
据中山市国土局数据显示，3月中山商品房备案面积约44.24万平方米，备案金额约34.64亿元，折合商品房均价仅7829元/平方米，环比下降约12%。这与中山市限购限签政策不无关系，对此记者询问上述楼盘销售人员等待网签所需时间，多数销售人员表示无法确定，另有销售人员坦言至少要等半年以上。
事实上，中山市网签慢、成交量少的现象饱受众多业主诟病，记者采访了解到，由于政府去年3月重拳调控楼市，实施严苛的限购限签政策，使得众多政策实施前购置房产的业主“卡”在了网签的这道坎上。
值得注意的是，由于排队网签一年多仍遥遥无期，随着银行按揭贷款基准利率的上调，相应的利息和贷款压力也直接转嫁到业主身上，不少业 值得注意的是，由于排队网签一年多仍遥遥无期，随着银行按揭贷款基准利率的上调，相应的利息和贷款压力也直接转嫁到业主身上，不少业主甚至不堪重负。
去年7月份，刘小姐在坦洲镇某楼盘购置了一套价值50多万元、单价约9800元/平方米的刚需小公寓，开发商与中介当时告诉她说今年3月份就能过网签，在银行下款后就能退还首付以外的钱。随后，刘小姐东拼西凑约50万元凑足了房款。
刘小姐本以为2018年3月份顺利网签完，所有款项下来之后还款会没多大压力，然而2018年3月过去了，网签并没有如愿以偿地批下来。“我随后打电话给城建局，城建局回复比较敷衍，只让等着，也没说等多久。再问开发商，开发商说按照城建局的备案单价来排队。”
由于网签下来的时间仍不确定，借款也到了需要还贷的时间，让刘小姐的资金倍感压力，随后刘小姐在清明节期间专程去了趟中山和开发商协商退还部分欠款，这才暂时缓和了借贷的压力。
李先生2017年2月底在中山市沙溪镇某楼盘购置了房产，他当时是打算做婚房使用，成交单价约9000元/平方米，“当时销售和我们说中山在限制网签，超过9000元/平方米政府压着一直不予网签，当时也没想到会拖这么长时间。”
基准利率的上调与每个月还款压力让李先生倍感吃力。“今年基准利率上调了20%左右，利息多了16万元左右。”不仅利息基准利率在上调，首付可能要补交的情况也让李先生十分担忧。“去年我们买的时候首付交的是两成，拖了这么久一直没网签，现在是要求三成首付，要是网签到了银行可能要我们补交多一成，我到时没办法一下子凑10多万首付给银行，补不起，买不成房子，很可能连结婚都结不成，现在想都不敢想。”
对于中山网签慢现象还可能存在的风险，上述不愿具名的分析师表示，网签慢会导致多数刚需用户难以实现他们的刚性需求。“有一些需要结婚的，或者生完孩子的想去住但一直网签不下来就无法住进去，还有中山有很多外地人口，网签慢对于外来人的孩子读书也是一个问题，网签一直办不下来，不备案孩子怎么积分上学呢？”
他还向记者表示：“这些现象完全都是政府导致的，这和开发商及消费者关系不大。开发商在交定金时是收了钱，但政府不给网签，贷不了款开发商也没什么办法。”
就中山楼市乱象与网签慢等问题，记者致函了中山市住建局，相关工作人员已收悉该采访函，但截至发稿，未获进一步回复。
