净利连续三年下滑 中航地产转型遇挑战
王登海
央企的整合大潮催生了巨无霸的诞生，也造就了一些弱小企业的落寞和消退。
在与保利地产（600048.SH）的整合中，中航地产股份有限公司（000043.SZ，以下简称“中航地产”）不断地收缩房地产开发业务，不仅曾经的“航空迪士尼”梦碎，公司如今仍在艰难转型。
目前，整合效应已经开始在财报数字上有了初步体现，中航地产2017年年报显示，报告期实现营收约为58.93亿元，同比下降6.88%；归属于上市公司股东的净利润为1.51亿元，比2016年同期下降6.74%；其中，房地产开发业务营业收入为28.08亿元，同比大幅下降26.01%。
剥离房地产开发主业后，中航地产表示将集中资源重点发展物业资产管理业务。但据《中国经营报》记者查询了解，中航地产的毛利率与行业平均水平相比仍有较大差距。
对于净利润下滑以及公司此后的转型问题，记者致电并致函中航地产，截至发稿，未收到回复。
连续3年净利下滑
在与保利地产的重大资产重组中，中航地产做出承诺，公司及下属企业中已完成房地产项目并且销售完毕的，将不再从事房地产开发业务。
承诺之后，中航地产于2017年年底将上海中航城100%股权以总价约10.64亿元转让给深圳市卓越不动产投资有限公司，之后又将全资子公司深圳市中航工业地产投资发展有限公司持有的深越公司27%股权转让给深圳市投资控股有限公司，总价为2700万元。
截至2017年12月31日，中航地产的房地产开发项目仅有贵阳中航城、昆山九方城（A6 地块）、龙岩中航紫金云熙、惠东中航元·屿海、衡阳中航城市花园一期以及天津九方城市广场6个项目，总计土地面积约124万平方米。
而2017年，中航地产在售的项目仅仅有贵阳中航城、昆山九方城（A6地块）、龙岩中航紫金云熙、惠东中航元·屿海以及衡阳中航城市花园5个项目，上述项目可售面积约40.5万平方米，2017年签约18.29万平方米。
而截至2017年12月31日，中航地产的土地储备仅为贵阳中航城与衡阳地块土地，面积总计约64.1万平方米。
没有了地产业务的支撑，中航地产的经营业绩出现下滑。年报数据显示，2017年公司实现营业收入58.93亿元，同比下降6.88%；归属于上市公司股东的净利润为1.51亿元，比2016年同期下降6.74%；其中，房地产开发业务营业收入为28.08亿元，同比大幅下降26.01%。
事实上，这已是中航地产连续第三年出现净利润下滑。2015年、2016年中航地产净利润分别为4.01亿元、1.61亿元，分别较上一年同比下降18.53%、59.77%。
此外，在披露年报的同时，中航地产还披露了关于计提存货跌价准备的公告，对公司控股孙公司龙岩紫金中航房地产开发有限公司开发的龙岩中航紫金云熙项目和全资子公司天津格兰云天投资发展有限公司开发的天津九方城市广场项目计提了存货跌价准备。
龙岩中航紫金云熙项目位于福建省龙岩市，主要开发产品类别包括别墅、商业及高层住宅。中航地产称，2017年末，通过资产清查，该项目别墅、商业因前期拿地成本较高，项目成本过高，公司经对比目前周边类似楼盘的成交价格及考虑该项目的实际情况等综合因素进行测算，同时聘请第三方中介机构对项目进行评估并出具了评估报告，预期售价无法覆盖全部项目成本。
天津九方城市广场项目位于天津市响螺湾商务区。对于这一项目，中航地产认为，因所在区域尚未成熟，开发进度较慢，短期内预计无法收回前期工程投入。
本次计提存货跌价准备导致中航地产2017年度利润总额减少4.8亿元，净利润同步减少4.8亿元，归属于母公司所有者的净利润减少3.1亿元。
然而，投资者对此却不认同，认为天津房价和公司在天津项目建设初期相比并未大幅下跌，天津九方城市广场项目、龙岩中航紫金云熙项目预计计提存货跌价准备并无依据。
著名经济学家宋清辉认为，通过计提资产减值是上市公司调节利润的重要手段。上市公司在年报前都要计提资产减值或者存货跌价，目的是通过这种方式增加“收入”。资产评估是一个动态的过程，一些上市公司往往存在先计提资产减值，而后出现资产增值的情况，从而大幅提升公司利润规模。
短暂的“航空迪士尼”
在外界看来，项目密集布局三四线城市是中航地产早几年战略上的失误。2016年，中航地产调整发展策略，将航空科技文化定为战略发展重点，却不料，在央企整合大潮下，中航地产的“航空迪士尼”昙花一现。
2016年，中航地产将航空科技文化业务列为公司新增的战略发展重点。并且明确公司未来的业务发展方向为：优化提升商业地产业务，投资发展航空科技文化业务，升级发展物业管理业务，并在不断提升业务协同价值的基础上，投资、培育新的创意经济或现代服务业务。
对于航空科技文化业务，在2015年的年报中，中航地产则表示将在国内布局发展航空科技文化博览中心和城市娱乐中心等产品，其中航空科技文化博览中心为大型综合性项目，包括航空科技文化娱乐体验区、配套酒店与商业、产业孵化基地、航空主题社区等业态。公司未来将加大对航空科技文化产业的投资力度，以航空科技为依托，以航空文化为主线，加快向创意经济与现代服务业的转型。
在提出发展航空科技业务后，中航地产开始布局，在成都成立了子公司，并且通过旗下子公司成都航逸置业有限公司和成都航逸科技有限公司，以5.45亿元的价格联合竞得成都市一块462亩国有土地。
按照当初的规划，这块土地也将被用于建设“成都航空科技文化博览中心”项目，也就是成都的航空大世界，计划在2018年建成。彼时，业内对中航地产发展航空科技文化业务还是很看好的，甚至外界给予了中航地产“航空科技文化第一股”的希冀。
然而，该项目刚刚开工建设不久，中航工业集团和保利集团就拉开了地产业务的整合序幕，中航地产成为第一个整合对象。
在此次整合中，中航地产将房地产开发业务打包出售给保利地产，此次打包出售标的中包括开发“航空大世界”项目的成都航逸科技有限公司100%股权和成都航逸置业有限公司100%股权。
在一次与投资者互动中，中航地产明确表示，完成上述重大资产出售后，将不再进行航空科技主题文化业务。
易居智库研究总监严跃进认为，这说明了央企改革有主次之分，以保利的资产重组优先考虑，中航地产比较被动，同时，中航地产还未找到一个非常强势的与地产相关的板块，对于中航地产来讲，需要加快节奏在四处乱碰之后找到一个准确的方向。
转型挑战
剥离了房地产开发业务后，中航地产的转型方向逐渐明朗，即集中资源重点发展物业资产管理业务，这会是中航地产一个转型升级的契机吗？
从目前的情况来看，2016年中航地产在物业管理板块跑马圈地，希冀带来规模的迅速扩张，物业管理的项目由2016年的391个增加到了442个，管理面积由2016年的4568万平方米增加到了5152万平方米，年度新签合同额8亿元。
因此，中航地产的物业板块的收入也超过了地产板块的收入， 2017年物业管理业务共实现营业收入28.7亿元，较上年同期增加5.69亿元，增长24.76%，占公司营业收入的48.65%。
不过，物业管理的营业成本也增加了24.51%，因此，中航地产物业管理板块的毛利率仍旧很低，仅仅为10.55%，仅仅比去年同期增加了0.18%。根据全国物业管理协会报告，百强物管公司住宅平均物业收费2.24元/平方米/月，平均毛利率为20%，而十强企业平均毛利率可达25%。
此外，百强物管公司在稳固一线城市市场份额的同时，逐步把拓展重点转向二线城市，抢占市场高地，中航地产转型之后如何继续扩大管理规模？
宋清辉认为，可以通过两个方面快速扩大市场份额，一是通过兼并收购扩大市场份额，二是适时介入新的物业管理市场，扩大物业管理面积。
据记者了解，目前，房地产开发商纷纷成立了自己的物业管理子公司，形成了“建管一体化”的行业格局，地产开发商子公司依托于母公司，拥有天然的获取管理项目的优势。随着中航地产剥离房地产开发业务，该公司如何获取新的物业管理项目，也将继续考验着中航地产。
