北京二环“豪宅”盛德紫阙拟10.5亿元转让底商
业主担忧或影响住宅产权证办理
金姝妮
“二环”“豪宅”“学区”加持的盛德紫阙一经入市就备受瞩目，除去项目本身牵动购房者神经的“爆点”之外，更引人关注的是其曾有过长达十多年的烂尾历史。
近日，北京产权交易所一则挂牌公告再次将盛德紫阙推到聚光灯下。该项目开发商拟10.5亿元转让1~3层约16000平方米的底商。住宅项目配套的底商对外整售原本十分常见，但盛德紫阙的“特殊”之处在于，住宅业主认为该笔资产转让行为与自家房屋不动产权证办理密切相关。
10.5亿元转让底商
盛德紫阙，前身为杰宝公寓，最早于2003年入市销售，后因债务纠纷、资金问题等陷入烂尾泥潭长达十多年。2011年，盛德基业控股股份有限公司（以下简称“盛德基业”）接盘该项目，并重新包装成豪宅项目，更名为盛德紫阙，在2015年5月拿到预售许可证后再次入市。
因位于北二环安定门外大街与和平里北街交界处，地处北京古城中轴，盛德紫阙天生自带光环，即使此前烂尾多年，是京城知名烂尾楼，但在重新包装入市后，依然受到广大购房者追捧，销售价格也是水涨船高。
《中国经营报》记者在盛德紫阙售楼处了解到，整个项目由东楼、西楼、南北楼三栋组成，目前三期南北楼在售房源为266~418平方米大户型，每平方米均价为11万元~12万元；而一期东楼销售时均价约7万元/平方米，二期西楼销售时每平方米的均价即已涨到了8万元~9万元。
据销售人员介绍，盛德紫阙包含地下三层停车场，地上20层，地上部分1~3层规划为商业，底商部分是其推介该项目的重要卖点之一。
“商业部分要整售，面积大约16000平方米，后期运营会做奢侈品、免税店或者是进口超市，符合整个项目的高端定位。另外，3~4层位置设有60公分的隔音层，这样不会影响到居住的品质。”销售人员告诉记者。
3月13日，北京产权交易所发布北京某大厦底商项目转让公告，面积为16121.67平方米，转让底价为10.5亿元，挂牌时间为3月13日至4月9日。
挂牌公告显示，标的项目位于北京市东城区蒋宅口，毗邻二三环，交通便利，周围配套有教育、医疗、商业、酒店，地理位置优越。项目总占地面积为9388平方米，单体总建筑面积为91041.54平方米，其中地上主体面积75795.68平方米，地下面积 14676.44平方米。
公告称，转让方为北京某房地产开发有限责任公司，公司于 2000年成立，总部设立在北京，是一家产业多元化的集团公司。目前该公司房地产开发业务遍及北京、河北、江苏等省市的高端产品的开发。
两年前曾接触过该项目的交易人士告诉记者，这个挂牌项目正是盛德紫阙，如今的挂牌价格与两年前项目持有方寻求出售的价格接近。他表示，这个价格并不便宜，这个价位买方可以选择很多，两年前也是价格问题项目没有成交。按照披露的转让价格计算，每平方米商用物业单价为65000元。
据记者查询了解，上述转让方信息与盛德基业的官方介绍接近，转让标的信息也与盛德紫阙底商相关信息吻合。另有盛德紫阙多位业主称，从不同渠道得知项目底商正在公开市场挂牌转让。
中商数据副总裁李静雅认为，北京核心区已经不允许再兴建大型商业，所以盛德紫阙所在位置商业的稀缺性很高，但最终的招商落地，主要就看整体规划和操盘团队的招商能力。在她看来，虽然盛德紫阙开发商和住宅业主一直纠纷不断，但只要商业部分产权清晰即可。
记者就底商转让相关问题多次致电盛德紫阙项目相关负责人，但对方未做正面答复。
业主担忧影响产权过户
不过，截至3月21日，北京产权交易所关于盛德紫阙转让资产的挂牌公告网页已无法正常打开，提示项目已停止信息发布。记者以投资者身份向北京产权交易所房地产交易服务中心咨询3月13日北交所挂牌的东城区蒋宅口某大厦底商转让情况，工作人员说“他们资料没有提交完全，我们暂时撤下了挂牌公告，等他那边手续提供完整之后再挂上去。”
盛德紫阙此次转让底商，让一期和二期的业主备感“紧张”。
时间追溯到盛德紫阙前身杰宝公寓2003年入市时，最早推出的是1~3层的商业部分。当时首创集团旗下公司首创资产管理公司推出了“产权式商铺”巨库卖场，但因产权的分散给商业体经营管理带来巨大困难，开业不久便遭到千余家业主的维权，最终卖场关闭。而由巨库卖场引发的首创与杰宝之间的债务纠纷也成为该项目烂尾的源头。
2011年，盛德基业通过旗下两个全资子公司，分别以85%和15%的股权比例收购了杰宝公寓开发商北京杰宝房地产开发有限责任公司（以下简称“杰宝公司”），并同时收回了杰宝公寓权益。此后，盛德基业将杰宝公寓1~3层的商业部分以12亿元左右的价格整体转让给中国黄金集团，但随后又将这部分商业收回。
多年烂尾给这个项目留下了系列历史遗留问题，其中目前业主们最担忧的就是不动产权证办理和项目水、电、燃气等设施何时开通的问题。
冯先生2015年在盛德紫阙购买了一套房屋，于2017年9月30日收房，因为项目使用的是临水、临电且燃气未开通，不能正常入住，所以冯先生的房子收房后只做了些简单的装修工作。
冯先生称自己多次联系燃气公司咨询，燃气公司回复表示盛德紫阙项目户内验收和户外验收均没做，开发商和燃气公司施工方的纠纷尚未解决，还差燃气公司的罚款、施工破坏方面的费用没交，导致燃气无法开通。记者获得的一段视频资料显示，北京市住建委相关负责人在与业主代表沟通过程中，明确提到盛德紫阙因历史遗留问题无法办理竣工备案。
另有北京市住建委、北京市规划委2013年11月27日第106号两委会会议纪要中写道“东城区杰宝公寓因未按照规划许可建设，增加建筑面积5049.39平方米，已经由规划部门实施了行政处罚，会议议定按照历史遗留问题，由市规划委函告市住建委规划意见，不再办理规划许可、验收手续，市住建委据此办理房屋登记。”
视频资料中，北京市住建委相关负责人在回复业主关于产权证办理的疑问时表示，“政府的程序和手续上已经打通了，只要开发商自己去努力按照程序走，都能办下来”。
但业主王女士表示，事实是自己被告知盛德紫阙不能办理产权登记。至于不能正常办理产权登记的原因，她猜测是因为开发商杰宝公司资金欠缺。
“现在大家很紧张的问题就是，原来业主们还可以这个项目有底商、大户型的房子没有卖，是可执行财产，但现在开发商要把底商卖出去，我们担心底商卖出去以后，剩下的应该就不足以支付它的欠款了，包括未缴纳的土地出让金等各项欠款。”王女士说。
业主们的疑问都指向了开发商的资金问题。冯先生告诉记者，在得知盛德紫阙底商正在北京产权交易所挂牌后，业主们向北京市住建委咨询了“10.5亿元底商的打包销售资金是否受到政府监管？是否能用于缴纳土地出让金来办理大产权证？以及大产权办理的障碍”等问题。
“市住建委一处长表示，10.5亿元资金的使用并没有受到政府监管，开发商可以用这笔钱进行归还银行借款等用途；大产权在办理程序上虽然没有障碍，但开发商需要积极按照之前的会议纪要规定的具体内容进行申请。”冯先生说。
记者就业主反映的各项问题，致电致函东城区住建委，工作人员表示已将采访需求转给负责协调处理盛德紫阙问题的领导，会尽快回复，但截至发稿前未获回复。
