卓越集团为冲千亿“低调”拿地 强融资下压力几何？
黄婉银,童海华
有规模才有话语权。在龙头房企尚且积极补仓的当下，扛着规模目标的中小房企们也不得不快速扩充土地储备，“千亿生存线”似乎已经成为业内共识。
近来在土地市场十分活跃的卓越置业集团有限公司（以下简称“卓越集团”）提出了千亿目标。卓越集团董事局主席李华在2018年的新年致辞中说：“高土储，高周转，强融资，三年千亿目标已触手可及。”
除了“招拍挂”市场，这家2017年销售规模为456亿元的“深圳房企”在合作开发、收购等方面也动作频频。不过，在如今去杠杆的市场环境下，卓越集团在“高土储”“高周转”的同时如何做到“强融资”？千亿目标是否真的触手可及？
花式拿地 储备货值超千亿
不同于以往通过旧改方式拿地，2017年以来卓越集团更寻求多途径补仓。据《中国经营报》记者不完全统计，卓越集团从2017年5月开始，在“招拍挂”等公开市场拿地共17宗，总价约254亿元，土地面积约168万平方米。
最近几个月，卓越集团不仅首入佛山、江门和湛江，还接连在中山拿下四块地。亿翰智库的统计显示，2018年1~2月，卓越集团新增货值292亿元，新增建筑面积120万平方米，拿地总价高达191亿元，新增货值是同期销售金额的4倍之多。
除了广东区域，其在2017年还新进了嘉兴、宁波、南通、南京、保定、海口等多座城市，全国城市布局达到25个。而在2016年，卓越集团完成的全国布局还只有14个，其2017年以来的扩张速度可见一斑。
明源地产研究指出，房企跨越千亿规模，土地资源是最为重要的前提。以往房企做百亿规模的开发量，可能只需要在3~5个城市、每个城市拿2~3块地即可达到，但是要再上一个台阶跨入千亿阵营，则至少需要做50~60个项目，而要持续稳定地保持在千亿体量以上，必须持续不断、“滚雪球”式的拿地。
广东省房地产协会专家委员会委员刘策在接受《中国经营报》记者采访时表示，中小房企在扩充土地储备时需要注意投融资结合、核心能力，比如优势区域、产品定位等。“要在保证现金流安全的同时快速发展，把握机会，又不能过分激进，从而避免给自己造成流动性的风险。”
除了在公开市场拿地，卓越集团在收购、合作开发等方面似乎更积极，由此获得的土地储备也超过百万平方米。2017年11月和2018年3月，卓越集团在司法拍卖中，共计斥资约25亿元接盘青岛“紫檀山”项目一、二期地块，包括住宅和商业用地，土地总面积约21.03万平方米。据青岛当地媒体报道，该项目已经烂尾3年，不过卓越集团也是以近乎底价拿下。
另外，卓越集团还以股权收购的方式拿下了中航地产和蓝光的部分项目。其以10.64亿元受让上海中航城100%股权，上海中航城主要资产是位于上海五角场的中航天盛广场，占地面积1.76万平方米。蓝光方面，卓越集团则以16.36亿元的总价受让蓝光合肥、惠州、杭州和无锡4个住宅项目部分股权，分别为49%、49%、70%和49%，其通过这次合作可获得四个项目共计约32.77万平方米的土地。
不只住宅、商业项目，向来被市场看作是房企“拿地贵、融资难”突破口之一的产业园也吸引到卓越集团想分一杯羹。2017年底，卓越集团和上市的产业园区运营公司中电光谷不仅在宁波合资成立了合营公司，还计划一起开发位于宁波杭州湾新区的卓越光谷创智产业项目，该项目总建筑面积约130万平方米，总投资约65亿元。
据观点地产新媒体的统计，卓越集团在2017年共新获取项目39个，货值共计1361亿元。一位接近卓越集团的人士表示，卓越集团在公开市场向来都比较低调，这次的千亿目标战略其实更多是为提振内部士气，三年做到千亿对卓越来说节奏还是比较适宜的。不过，在加紧囤货的同时，融资渠道是否畅通则成为一个“B面”。
债券、基金是“补血”途径
对于非上市房企来说，商业银行贷款、信托、债券、私募基金等是主要的融资渠道。本报记者通过公开信息、Wind数据等大致梳理出卓越集团部分融资渠道及财务状况。
除了房地产开发，金融投资也被卓越集团视作重要的战略布局。目前，卓越集团金融资产的管理平台是卓越金控，其也承担着这家房企战略转型的任务。卓越金控成立于2015年初，业务板块主要为地产基金、股权投资、小微金融。根据卓越金控官网的信息，截至2017年底，其总资产规模已超过60亿元，累计私募基金管理规模超过30亿元，已发行并管理十余只房地产开发基金和地产并购基金。
在这些基金中，也不只有卓越系地产基金项目。其2015年成立的“越投一号私募投资基金”的资金最终投向了碧桂园深圳坂田安居房项目。
此外，债券也是卓越集团“补血”的另一重要途径。据记者不完全统计，从2015年至今，卓越集团两家全资子公司累计发行的公司债券规模为44.5亿元。债券募集资金主要用于补充公司流动资金、偿还银行贷款。两份债券募集说明书也显示，公司正处于快速发展期，资金需求量较大，而宏观、金融调控政策的变化会增加公司资金来源的不确定性，增加公司资金的使用成本。通过发行公司债券，可以获取较低成本的中长期资金，拓宽融资渠道。
在相关募集公告和半年度报告中，也可窥见卓越集团相关情况。据深圳市卓越商业管理有限公司（以下简称“卓越商业”）在2017年10月发布的债券募集说明书显示，其母公司卓越集团截至2016年末，资产总额为978亿元，实现营业收入226亿元，净利润为43.24亿元，资产负债率为62.87%。
而在合并口径财务指标中，母公司卓越集团2015年末、2016年末和2017年6月末的资产负债率分别为15.25%、43.79%和74.10%。具体到母公司资产负债表上看，总资产在大幅增长的同时，“其他应付款”和“其他应收款”近两年分别同比翻番。另外，2017年6月末的长期借款相比2016年末增加了约47亿元，货币资金增加了11亿元。
此外，债券募集说明书中也提及卓越商业存在未来资金支出压力较大的风险。根据卓越集团统筹运作安排，统一拿地之后，会根据土地不同用途及规划分别注入不同子公司，其中商业用地注入卓越商业。根据安排，卓越商业拟将获得的土地储备多达约106平方米，土地储备项目共9个。“未来将注入的项目储备使得公司具备较强的持续发展后劲，但也给公司带来了较大的资金支出压力。”债券募集说明书中提及。
近几年来卓越商业的负债率也确实不低，说明书显示，2015年末到2017年2季度，其资产负债率分别为68.53%、66.52%及65.13%。另外值得一提的是，截至2017年1季度末卓越商业应收控股股东卓越集团213.52亿元，占同期末其他应收款余额比重为81%。
亿翰智库研究总监张化东对《中国经营报》记者表示，中小房企在冲击千亿目标时，先要能够深耕两三个城市，每个城市能提供300亿元以上的货值，有较高的市场占有率。其次，在近年来去杠杆的背景下，更需要有充足的现金流。此外，内部的产品体系、品牌战略等等都应该梳理清楚。如今的市场变量太多，投资拓展土地储备需要有通盘的考虑，包括融资成本、利率变化、销售回款时间等等。
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