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华润置地管理层回应吴向东近况 计划降城市等级拿地

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经济观察网 记者 杨依依 2017年3月20日下午,华润置地(01109.HK)2017年年度业绩会在华润集团总部香港华润大厦举行。华润置地“三人组”出现两位:执行董事及董事会副主席唐勇、联席总裁李欣,另外出现的两名高管是执行董事谢骥、首席财务官俞建。消失在公众视野中多年的现华润置地党委书记、执行董事吴向东仍然没有出现。

唐勇回应主席空缺一事时称:“集团董事会一直非常关心置地的公司治理。我们今天上午也开过董事会,一个企业管治委员会的会议。我们的董事会和集团都认为,华润置地的公司治理是有效的、合规的,我觉得主席的空缺并没有影响华润置地的业绩表现。也感谢你(指提问媒体)对吴总个人的关心。吴总本身作为置地的党委书记、执行董事,还是华润集团的助理总经理,是集团分管地产业务的主要负责人,仍然对置地的发展起到非常重要的作用。”

华润置地2017年开发物业签约额为1521亿元人民币,同比增长40.8%,开发业务毛利率为39.8%,升7.5个百分点;投资物业租金收入约88亿港元(合人民币约71亿元),同比增长21.1%,毛利率为61.3%。合计综合营业额为1185.9亿港元(合人民币约956.8亿元),综合毛利率为40.3%,升6.6个百分点。

财务方面,截至2017年12月31日,总有息负债比率为42.3%,较2016年底的36.4%上升6.2个百分点,净有息负债率为35.9%,同比增长50.8%。华润置地管理层介绍,有息负债上升的原因是去年地价支出较多,去年按现金流锁定的地价支出为805亿元人民币。

截至2017年12月31日,华润置地总土地储备面积为4897.8万平方米,其中开发物业4081.8万平方米,投资物业816万平方米,投资物业土地的建筑面积比2016年末增加21%。按区域划分,一二线占比为75%,同比持平,其中60%在京津冀区域,19%在长三角区域,14%在粤港澳大湾区。

华润置地是否为了拿地而松绑以往严控的负债率?首席财务官俞建回应称, 35.9%的净有息负债率在行业里面也是一个非常低的水平,华润置地有一些合资不并表的项目,增加了隐形负债。

唐勇补充称,华润置地的投资方向也在2017年发生改变,“过去我们在一二线城市布局比较多,现在可能在便宜的楼板地价区域比较多。第二是受到了济南项目的一些影响,济南项目(山东大学国家大学科技园)是我们做了多年的孵化项目,包括前期投入土地成本、政府的回购等一系列复杂的计算,所以影响了最后看到的统计数字。”

他还称,未来仍然集中在京津冀、长三角、粤港澳大湾区三个区域拿低,但会在这些区域降城市等级拿低,权益楼价也会做一些改变。

至此,华润置地在过去10年内已两次改变投资方向。

2010年起,华润置地开始重仓常州、惠州等三四线城市,之后三四线楼市发展迟缓、商业不振,致其毛利率在2011年到2013年持续下降,依次是39.5%、36.9%、31.4%。

2013年吴向东接替王印成为新任主席后,果断回到一二线,同时提出“千亿”目标,但之后就是2014年一整年的人事动荡,集团业绩受影响,毛利率继续下降至30.6%。

2015年唐勇掌舵后,坚持重回一二线的策略,公司架构整合并收回部分下放权力,聚焦核心城市,迎来2015-2016年一线城市的楼市大涨,在2016年底完成千亿目标。

此次,华润置地又一次调转回楼面地价更便宜的重点区域周边城市。

华润置地在2017年将商业地产从开发业务中抽离,成立独立的商业地产事业部,形成总部大区到项目的商业地产三级管控。架构调整反映在2017年的租金收入上,租金水平同比增长22%,出租率上升1.6个百分点到94.1%。华润置地预计到2020年,在营购物中心数量将达到48个,购物中心总建筑面积将达到620万平方米。

唐勇还在业绩会上宣布,2018年的销售目标是1830亿元人民币,同比增幅为20%。这个增幅与其他排行前十的房企对比来说,是偏低的。唐勇称:“2017年1521亿元的销售额都是置地自己操盘的,40亿的50%和20亿的100%,对股东的价值是一样的,如果简单的规模增长背后没有质量增长,或者说高效的回报,那规模的可持续性是值得认真考虑的。”

而对完成1830亿元销售有没有信心的问题,唐勇称:“我不知道,大家年底见吧。”

责任编辑:刘万里 SF014

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