2017年，注定是一个让所有人铭记的一年。
这一年的武汉楼市惊心动魄，买房靠抢，拿地靠抢，新房二手房价格严重倒挂…… 这一年，围绕“房住不炒”的主基调，伴随着多条政策密集出台，楼市大局气氛紧张不同于往年，如此大环境下，武汉楼市经历了风云诡谲的一年。
走过这样一个2017，众人心中槽点满满，购房者觉得买房难，开发商也觉得拿地难，“两难”之下，2018年武汉楼市将何去何从？对此武汉新浪乐居主编余欢及武汉房地产开发企业协会编辑部主任张涛、知名媒体人杨杰、武汉第一生产力广告有限公司袁欢庆、长江日报地产研究院执行院长胡继权联手“号脉”。
那么2018年的楼市，你有哪些期待？对于2017年武汉楼市总结及2018年的走向，克而瑞武汉公司总经理吴洋在克而瑞、武汉新浪乐居联合举办的“2017房地产市场年终报告会”上发表了他的看法。
克而瑞武汉总经理吴洋
大咖集体吐槽：武汉买房难难于上青天？
左起：余欢、杨杰、胡继权、张涛、袁欢庆
杨杰首先给大家分享了2个买房故事，一个普通工薪阶层想在蔡甸买一套140平的房子，最后都交了3万元XX费，他开玩笑说：“想还价都不知道找谁”；另外则是一位土豪买家，看中东湖和沙湖边的房子，带着千万现金去购房，结果令他大跌眼镜，“缺货不说，置业顾问对其还爱理不理”。
胡继权从数据上进行了剖析，买房难的根本原因还是因为供求关系，尽管市场供应量很大，长江日报在2017年先后三次公示了在春节前达到可售条件的500余个楼盘总计1900万方的准住宅可售，但是并不能从根本上缓解供求关系，所以在2018年，大家依旧会感觉到“买房难”。
袁欢庆分别占在置业者和开发商的角度一分为二的解释了“难”：一方面是市场好，客户认知没有出现足够的转变，买房挑着挑着就错过了最佳入手时机；另一方面城市配套的改善，人口基数的增加，客户对于产品认知的加深，都需要市场提供更好的产品，这对于开发商的综合实力要求越来越高。
最后，张涛透露，上个月相关部门联合召开了专项整治会议，将对武汉房地产市场乱象展开为期四个月的整治，决心非常大，就是希望为大家营造一个良好的购房环境。
调控之下楼市分化明显 180平以上豪宅成交大涨
2017年武汉市场成交面积2074万方，对比2016年的年成交量3000万方下降超30%。与此同时，全市成交均价仅有7.7%的涨幅。成交下降，房价涨幅缩小，武汉市场真的变冷了吗？背后的真相是什么呢？一个ppt，一段接近一个半小时的演讲为大家揭开了更多的武汉楼市发展真相。
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吴洋介绍，武汉住宅新开发面积，商品房销售面积下降的趋势是和全国情况保持一致，
北上广深等一线城市成交下滑明显，下滑幅度达到30%-50%。二线城市中，长三角、中三角地带也出现下降，仅有少数中西部城市有小幅上涨。
“目前武汉市场库存为350万方，去化周期仅为1.9个月。供应量的紧缩是导致成交下滑的原因，与此同时政策层面的限购，也是成交明显下降的重要原因。”在吴洋看来，武汉连续两年存货去化周期不足6个月，市场的压力极大，整体发展并不是很健康。
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伴随着各项政策的影响，2017年的武汉楼市充满着分化。
供应上来说，整个2017年武汉的供应出现节奏失衡，前8个月每个月供应量仅为140万方，后4个月每月供应277万方。
从空间结构上来说，伴随着各项规划的落地及提出，江夏、大四新等板块日渐成为置业的热门板块，而以往的南湖、后湖等板块逐渐不再靠前。
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从产品结构上来看，90㎡以下偏紧凑户型不断下降，90-110㎡供应稳定，110-140㎡增长幅度很大，舒适改善产品尤为受欢迎。最值得注意的是180㎡以上的产品供应增长达5.8%。对此吴洋表示，2017-2022年武汉豪宅将进入高速发展时期。
经过2017，很多购房人都表示买房难。然而，今天你买的起房么，你能选择你住在哪里，成为众人最为关注的问题。
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根据吴洋所说，武汉市相关部门公布的2017年武汉新房成交均价为9401元/平，而据克而瑞统计数据实际上2017年含装修新房成交均价为14016元/平，毛坯均价约为13000元/平。然而均价只是个参考值，对于不同的购房人来说购房门槛增加的幅度很大。
买新房不易，那买个二手房好了。怀揣这个想法的人可以歇一歇了，由于新房供应不足，2017年新房成交量下降30%，二手房整体成交量上涨30%，在这样的市场形式下，武汉各区基本上都现新房二手房价格倒挂的现象，据统计，2017年三环内二手房均价达18107元/平。
到这里，2017年武汉市场的真相就已大白。
以空间换时间 未来市场租赁刚需改善将三分天下
那么从2018年开始，武汉楼市应该怎么走呢？“两难”现状还会持续吗？
吴洋概括为以下三点：
一、政策不会松动。实际上经过2016年到2017年两年的调控，武汉市场还是成效显著的，从2017年三、四季度案场平均来访量来看，市场已明显降温，即便如此，2018年调控还会继续，坚持中央“房子是用来住的，不是用来炒”的主基调，必须将限价等政策持续下去。
二、商品房供应规模需要增加20-30%。在武汉快速发展的市场情况下，人口增长，购房需求也在增长，根据十三五规划，武汉市常住人口从2015年的1061万人到2020年要增长为1250万人。因而武汉市人口武汉市场目前遇到的问题是，五年间新增130-140万套的购买需求，五年后新增150-180万套的租赁需求，未来3-5年内还将新增110-120万套的住房租赁需求，据克而瑞数据统计，武汉已连续两年去化周期小于6个月，其中2017年末去化周期更是仅剩1.9个月，为全国最低，因此吴洋认为，商品房供应规模需要增加20-30%。
三、商品房需求量保持稳定。未来市场将呈现租赁、刚需、改善，三分天下的形势，其中占比分别为40%、40%、20%，在鼓励租赁市场的政策基调下，租赁市场会越来越规范，到2020年，武汉的租赁需求规模更是会达到8868万方的规模，新增近40-50万套的供应量，这在一定程度上会缓解市场上住房需求量。
现场座无虚席
