“2018，相信未来”，1月3日下午，易居中国执行总裁丁祖昱楼市年度发布会上海静安体育馆盛大举行，2000多地产人齐聚，一起来听丁祖昱的《2017年中国楼市大数据》。现场独家发布中国房地产市场大数据，整体总结刚刚过去的2017，并全面展望2018。
今年的丁祖昱评楼市年度发布会上，除了对上一年的回顾和展望，丁祖昱和他的朋友们将对中国房地产大势进行预测、解读，围绕政策新基调、行业新高度、城市新格局、企业新趋势等方向，大家关心的调控、房价、地王、租赁、特色小镇、千亿房企甚至万亿房企，都得到了重点解读。
2018房地产十大预测
房地产税落地
根据财政部部长肖捷等相关政府领导的表态以及对趋势的综合判断分析，丁祖昱认为房地产税即将落地。房地产税有望成为长效机制的重要“构件”，2013年后持续“搁置”的房地产税可能将在2018年纳入立法议程，明确落地时间表；租赁市场建设较快的一二线城市，或将先一步试点通过房租征收房地产税等政策。
限价不放松
“十九大”过后，国土部和住建部仍相继发文表态，将牢牢坚持“房子是用来住的”定位，实行分类调控、因城施策，建立房地产多元化供地机制。丁祖昱判断，调控政策仍将持续，尤其是一二线城市。
成交总规模微降
预测政策不放松的前提下，丁祖昱判断2018年成交规模将有所走弱。2017年总成交面积是15亿、总成交金额是11.78万亿，预测2018年总的成交面积会达到13亿。丁祖昱认为16亿平方米可能是中国房地产的天花板。
2017年，一些重点城市的推货节奏已经放慢，预售证难题在上海、南京、天津、广州、武汉、长沙、重庆、杭州、北京及南宁等多个城市都有出现，在此情况下，购房需求被抑制和延后，下一年成交总规模便有微降的预期。
看好的城市：杭州、海南、天津、上海、武汉、重庆
今年，丁祖昱选择的“值得期待”城市为杭州、海南、天津、上海、武汉、重庆。这五大城市在2017年的发布会中他其实就已有提及。彼时，杭州、天津及武汉被丁祖昱预测为“潜力巨大的新一线”；重庆则被预测为“迅速崛起的准一线”之一。海南的楼市已经蛰伏5年，未来可能有3-5年的发展空间；唯一的一线城市上海此前也曾被丁祖昱点评为全球最大的房地产市场。
最具潜力的三线城市
三线城市政策总体相对宽松下，2017年，一些企业已经将三线城市作为布局选择。目前，也有业内认为，三四线城市在2018年大概率惯性上涨。丁祖昱也认为，三线中不乏具备潜力的城市，其中，无锡、东莞、佛山、常州、温州、泉州、绍兴、嘉兴、珠海、烟台、台州、南通、惠州、镇江、中山、金华、潮州、芜湖、徐州及唐山被他列为最具潜力的三线城市；判定的依据包括人口基础、经济水平、房地产成熟度、城市建设和通达性，以及共享经济等指标。
租赁市场发展方向：以存量为主、以个人为主、以市场化运营企业为主
住房市场外，租赁市场及特色小镇是此次发布会中丁祖昱较为强调的两个板块。政策红利、租赁住宅人口基数的增长以及租赁用地大力度的供应都助推租赁市场站在“风口”，是2018年不应忽视的市场。2018年租赁市场的发展方向将以存量为主、以个人为主、以市场化运营企业为主。
特色小镇大洗牌
租赁市场外，特色小镇2017年也为一哄而上的状况，近一年来，就有近两千个小镇被官方列入创建行列，不过当中仅有两成初见雏形，有近八成仍处于在建、签约乃至意向阶段。因此尽管此前绿地、华夏幸福、蓝城、碧桂园、时代地产、华侨城等企业布局了特色小镇，也在2017年成为特色小镇领域中“出镜率”较高的房企，2018年特色小镇将迎来洗牌。
市场份额TOP4：3万亿、TOP10:35%、TOP30：50%
房企的阵营就变得更加清晰。丁祖昱预测，2018年TOP4市场份额就将占去3万亿，TOP10市场份额占35%，TOP30市场份额占50%。
在克而瑞2017年房企销售排行中，TOP4碧桂园、万科、恒大及融创销售规模已达19490.7亿元。
千亿阵营新进者
未来千亿规模将成为主流，在2018年会有更多千亿阵营新进者，包括阳光城、中南、雅居乐、富力、正荣、中梁、荣盛、远洋、融信、金科、蓝光及祥生都是千亿阵营的“预备军”。在克而瑞2017年房企销售排行中，阳光城、中南、正荣的年度销售都已达900亿以上；富力、雅居乐则至800亿以上；中梁、荣盛、远洋、融信在700亿之上；蓝光、金科在600亿以上；祥生则为接近600亿。
大蓝筹：万科、碧桂园、恒大、融创、保利、中海、绿地、招商
万科、碧桂园、恒大、融创、保利、绿地、中海和招商则被丁祖昱列为八大蓝筹，其中碧桂园、万科、恒大2017年依旧稳坐前三位，销售金额分别为5500.1亿元、5239亿元及5139亿元。
1， 预售证难题：2017年很多城市拿不到预售证，上海170个项目拿不到预售证，货值超过6000亿。
在发布会上，丁祖昱指出，2017年预售证管控最严的城市是上海，有170个项目受到影响。上海未批预售证套数达64591套，未批预售证建筑面积1133万平米。其次是南宁、天津、广州、武汉、长沙、重庆、杭州、北京、南宁。
丁祖昱预测，若2018年限价依然不会放松，成交规模会下降。
2， 楼市签约不备案 合肥长沙无锡成“重灾区”：出现很多中高端楼盘延迟备案，有的快交房了还没备案。
例：合肥涉及到的楼盘项目总套数最多，为15219套，涉及总面积为172万平米。郑州涉及项目总套数为12789套，总面积达到157.21万平米。无锡涉及项目总套数为10210套，总面积为152.58万平米。
在发布会上，丁祖昱指出，2017年预售证管控最严的城市是上海，有170个项目受到影响。上海未批预售证套数达64591套，未批预售证建筑面积1133万平米。其次是南宁、天津、广州、武汉、长沙、重庆、杭州、北京、南宁。
丁祖昱预测，若2018年限价依然不会放松，成交规模会下降。
3， 地王亏损：地王现在变成“亏损王”。全国2016年一共有50块地王。12宗大幅度亏损，18家亏损，32家是亏损，不亏的只有16家。
绝大多数在2016年诞生的地王在2017年遭遇了严峻的生存考验。丁祖昱指出，七成高价地面临亏损。
部分地王项目拿地成本过高，“面粉贵于面包”的现象屡见不鲜，在地王成交楼面价与周边竞品项目成交均价无异的背景下，高端产品入市也很难有较高的溢价空间。
此外，受融资门槛提升、限购限贷等一系列调控政策的出台也使得房企资金回笼的速度受到了影响，尤其是针对部分区域性的中小企业；而地王项目开发无疑需要高成本投入，资金不到位造成工期拖延也在一定程度上延缓了地王项目的入市。
4， 三四线的隐忧：渠道佣金比例很高，有的最高给到10个点，说明三四线房子很难卖，或者是当地客户都是外地客户。在很多城市，北海等旅游城市高达89%，很多非旅游城市外地客户比例竟然很高。样本统计中24%的城市非本地客员超过5成。
5， 一线城市越“限”越投资：一线城市投资比例最高，很多城市感觉买了都是赚钱了。一线城市纯投资和自住兼投资的总投资需求占据47%。
按照一二三四线的购房用途占比来看，纯粹投资及自住兼投资的比例不低，分别达到12%及17%；拆分来看，二三四线的购房用途中，首次置业及首次改善仍占据较大比例，投资比例相对较低；但在一线城市中却恰恰相反，首次置业、首次改善及再次改善的比例分别为17%、19%及17%，纯粹投资比例和自处兼投资比例则高达23%及24%。
市场数据证明，调控政策越严厉，一线城市的投 资价值似乎越被凸显。
6， 租赁供求不匹配。上海6000元月，需求占据22.6%，供应占比48.5%。
7， 特色小镇一哄而上：住建部一共批了40-3个特色小郑，升级小镇979个，体育总局批准了96家特色小镇。
8， 家家都要冲千亿，有50家房企提出冲千亿房企。
中国百强一半都是要过千亿。两个问题，冲千亿过程中出现风险，把公司都弄掉了，或者冲千亿之后出现大问题。
1，市场格局中，成交量中一线城市5.2%，二线成交3.47%，三四线成交占比60.1%。整体而言一线城市被腰斩，整体下滑46%。二线城市涨跌互现，三四线城市相对火爆。
2，成交面积：重庆第一2455万平米，成都2028万平米，武汉1828万平米，青岛1700万平米，杭州1599万平米。
3，销售金额排行榜，杭州上海重庆天津，北京深圳南京。
4，土地成交TOP10，郑州成交面积超过5000万平方米，武汉有3千万，重庆供应2563万平米。
5，杭州在各个房地产指标是遥遥领先的，土地出让超过2000万平米。地价涨幅TOP10城市，柳州上浮494%。
6，项目销售成交金额，三亚海南清水湾销售178亿，第二是融创中心销售额113亿，第三是销售深铁万科红树湾销售105.7亿。
7，三四线成交的TOP10,第一是佛山是137亿，东莞是1131亿，温州是1966亿，三亚是918亿。
9， 三四线城市土地成交TOP10,佛山成交879亿，无锡是402亿，常州是316亿，同比增长1217%。
10， 三四线城市房价上涨：惠州第一涨了48%，中山第二涨了42%，常州上涨41%。
11，50强最青睐的三四线城市：佛山，无锡，常州，嘉兴，绍兴，惠州，南通，东莞，昆山，烟台，徐州，扬州，镇江，中山。现在很难找到一个黑马三四线城市。
12， 2017年的百强业绩增长，碧桂园业绩铁定第一了，所以预计留了300亿左右。
13， 未来3年，房企还在继续做大。现在还不是最大。未来行业的天花板在哪里，未来企业的天花板在哪里？目前都在思考，但还没看到。
14，2017年地产20强的入榜门槛已经910亿，已经接近千亿了。未来哪怕是千亿销售额，就进入不到20强了。
15，特色小镇更多是“地产为实，产业为幌”。中国特色小镇基本只有2城初见雏形，更多密度比较高的小镇是在浙江。
16，租赁是未来政策红利最多的行业。金融贷款，鼓励居住需求方，还是提供优惠税收政策，企业税收降低到6%，扶持更多的租赁企业。未来租赁的政策红利是最多的。
17,2016年中国有1.89亿的租赁人口，2030年将达到2.65亿人口，未来人口和客户基础很大。同时，未来租赁用地大约有3城以上为租赁用地。
18，企业整体出租率95%，才能实现盈利。目前行业30强公寓品牌调研平均出租率是90%。
19,高房价时代，35岁左右才是买房的主力军，90后目前还不是买房主力军。
20，惠州外地客户占比76%，深圳占据57%。嘉兴的成交客户中外地共占44%，上海占据31%。中山外地客户占据80%，广州占据40%。
21，投资需求买房的占比，海口排名36%，深圳是34%，东莞排名32%。
决定房企未来发展潜能的土地储备规模。克而瑞数据显示，2017年中国房地产企业新增土地货值TOP50中，融创中国、碧桂园、中国恒大分别以新增货值14358.5亿元、11963.3亿元和8785.1亿元登顶前三甲。恒大之后，万科、保利新增土地货值也达到6379.7亿元和5319.1亿元。而在前五之后，房企间2017新增土地货值差距则呈现不断缩小趋势。融创收了一个大单，万达的产业。从房企的货值来看，2018年还将是房企的大年。
林中表示：“2017年确实是非常重要的一年，十九大决定了未来十几年的市场，同时给了大家三个时间点。”
第一个2020年实现小康社会，小康不小康关键看住房。也就是说，2017年中国的量还是非常大的，因为我们要让老百姓有房子住，所以我们会看到这种十几亿平方米的量。
第二个时间点，到2035年我们要实现社会主义现代化，到2035年之前，中国的GDP要保持一个中速的增长速度。也就是说到，2035年之前，中国房地产市场是一个长期看好的市场。
第三个时间点，到2050年，我们要成为一个社会主义现代化强国。之前任总也讲了一点，到2050年以后中国房地产市场一定会成为一个成熟的市场，那个时候房产税就验证了，因为那个时候已经没有太多的增量交易，没有增量的税收，房产税是所有税种的一个结构性的补充，我们有那么多地方要花钱，我们来自交易的税收减少到一定的程度的时候，一定要用存量税收来引领，这是一个大趋势。”
十九大在新时代提出了新要求，住有所居。原来讲的都是居有其屋，有其屋是有产权，现在是有地方住，无论有产权还是没产权，所以这是一个新时代，这是一个中华民族的新时代。我们要实现住有所居，要通过多层次的供应，多渠道的保障，包括租住并举来实现，方式有很多。我们未来的调控方式是行政调控与宏观调控混搭使用，实际目的要达到房住不炒，防止大起大落，防止脱实入虚。
房价长期看国运，看的是人口和经济增长，经济增长就是代表着你的收入和财富的增长，从十九大的战略，我们看到未来20年的大趋势。至于短期，老任说了政策政策还是政策，短期其实看政策，政策对短期因素的影响是非常大的。
行业进入了一个新的长周期，而且，这一轮我们看到了一个巨大的问题，就是过去行业运行的一些基本规律、因素，发生了一些转折性的变化，所以让我们站在今天看不了明天。2016年到2017年，很多人看不明白，因为你看不到这个趋势信号、价格信号、供求信号是扭曲的，库存的信号也不一定是真实的。那能不能站在后天来看明天，进而结合今天来看明天？
从1998年启动了房地产市场化，过去20年，到2017年，这一轮是高速增长高频波的长周期，但是未来20年是不是这个模式了？如果不是，那有可能未来20年市场运行的规律会发生一些重大的改变。过去我们全国的平均房价涨了7倍，1998年的时候我们一年成交商品房的量大概在1亿平方米，2017年16亿平方米，上海的房价涨了10倍，未来10年可以涨10倍吗？10倍就是50万了，不可能的事情，那意味着未来20年跟过去20年不一样。所以我觉得未来20年是一个中国在高速的增长中，进入平稳增长、低频波动的长周期。
其实过去20年平均来看，房价是平稳增长，房价的增长跟GDP的增长同步，跟人均收入同步。我是一个对地产行业坚持看多的，我认为未来20年中国不会出现房地产泡沫破裂，所以所有在讲泡沫破裂的人，都不懂中国，也不懂中国特色。
当前中国楼市已发生多重巨变
并且，林中表示，当前房地产市场中，住房属性、行业波动、市场结构、住房需求、竞争格局、细分市场、存量市场都发生了变化。
住房的属性发生了变化。过去的属性其实是投资与居住属性并重，未来，除了在一线和一些大城市以外，去投资属性、重居住属性是一个大方向
长周期内的行业波动也发生了变化。这种变化对企业造成了巨大的影响，你的投资的节奏、销售、融资的节奏，还有运营节奏全部不一样了，原来估了2年解套了，现在发现要5甚至6年才解套，你估得起吗？从2014年底部到未来，为什么发生了变化，什么使这个运行规律发生了变化，是值得我们去思考的。
市场结构发生了变化。过去我们说单一的商品房市场，未来是多元化的市场。增量市场逐步会转向存量市场，北京、上海、深圳已经很明显，开始从增量市场转向存量市场，因为二手房的比例北京是3：3：1，上海和深圳是2：1左右，未来还会更少，因为美国成熟市场基本是6：7，也就是成交6、7套二手房，成交一套新房。
住房的需求也会变。从有房住到住好房，从量到质的追求，所以改善性需求，特别是在一二线城市存在改善需求。
竞争的格局完全不一样。刚才丁总也讲行业的集中度越来越高，但是，如果政府不希望你们那么集中，未来几年增长是一定会放缓的。中国所有传统行业都在未来几年进入了一个龙头经济时代，跟美国七八十年代是一样的，就是他们叫漂亮五零，中国是上证五零指数，所以所有的资源、竞争优势，不仅是地产行业，包括家电包括很多传统行业，基本聚集在龙头经济。
发展模式的变化。未来更多靠兼并、收购、整合，而且未来会开始有多样性的需求，有休闲、度假、生活的需求，有养老的需求，有医养、游乐、文旅的需求，这些需求在中国未来几十年在人们富裕以后，会非常大的爆 发出来。
细分市场的变化。从高杠杆高负债，到未来去杠杆降负债，从追求速度一定会过渡到追求品质，细分市场未来是缤纷多彩，会涌现出一批小而美的企业。因为细分市场偏向的是独特的资源整合能力、迎合能力，包括未来得产业地产、文旅休闲地产，养老地产，特色小镇，有专业、有匠心、有情怀的人才能把这些细分市场做好。
存量市场会蓬勃发展。中国未来有100亿平方米的存量市场，这个市场有很大的商机，包括长租公寓、公私分迁、旧二手房的改造等等。
最后，林中笑言：“中国地产我长期看好，中国地产的未来丰富多彩。”
对于这轮调控14个月了，到底什么时候会松手？
任志强也给出了答案：粮草不足的时候就会松手。
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