12月25日，关于深圳商务公寓的一则“炸裂”消息在朋友圈刷屏，内容为“最新消息：商务公寓的土地增值税核定计税税点由5%变更为10%。”如果属实，则意味着本就昂贵的公寓转手费变得更高，这对商务公寓无疑是一个“坏消息”。
乐居对此消息进行核实，该消息由中介传出，虽没有国土局官方文件，但经银行按揭员、业内资深人士一致确认，此消息“基本属实”。但是，商务公寓的土地增值税核定计税税点由5%变更为10%，并非最新政策，而是在以前基础上有所调整——之前商务公寓归属其他类，土地增值税按5%执行，现在商务公寓属于办公类，土地增值税按10%执行。
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仅为原政策解读调整
并非楼市调控升级
在此之前，业内一直有传，如果深圳再出调控政策，很有可能在“商务公寓”上下手。因此，昨日商务公寓土地增值税费提高的消息一出，很多人认为，这是深圳楼市的又一次调控“升级”。
其实不然。
深圳房贷按揭员岳女士表示，商务公寓的土地增值税核定计税税点由5%变更为10%，是真的。但并非25日出台的新政策，这是以前就有的政策，只是昨日国土局在原来基础上对其中商务公寓的条款进行了重新解读。
美联物业深惠董事总经理江少杰也表示此消息属实，已有案例。“公寓之前就是10%，后来在操作过程中降到5%，现在只是恢复到原来的比例。办公类公寓确定按此操作，商务公寓尚不确定，应该也是如此。”
中原一位不愿具名的中介也表示，此次并非深圳楼市的又一次调控升级，只是针对商务公寓的归类，在转手税费上有了更为明确的区分和归属。这对二手商务公寓的影响很大，会大大增加公寓转手税费，这部分费用一般由买家承担。一手公寓并无太大影响。
另有业内人士透露，据说龙岗一直是按10%征收的，福田、罗湖、南山都是按5%征收的，福田、罗湖、南山如今也改为10%。但工作人员回复的是，政策一直是10%，没严格执行的税费收了5%。
深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉博士指出，商务公寓原来一直是宜居宜商、居住和商业办公两用，但其用地性质是商业，征税由土地性质决定。商务公寓属于非住宅，土地增值税一直是按照10%征税，这次应该讲是严格规范起来。
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由5%变为10%
一套200万的公寓要交30万税费
以今年实际成交的一套满五不唯一的罗湖沿河路公寓为例。原登记价格为715364.00元，成交合同价金评估总价为1763107.20元，之前按照5%缴纳土增税时，共需纳税220344.34元，恢复到10%土地增值税后，须纳税306005.11元，税费占比将从之前大约12.5%，提升到成交总额的约17.36%。
中原资深经纪人冷清飞为大家计算了一套七街公馆挂盘360万的两房公寓，按5%计税，总税费为318921元；按10%计税，总税费为448843元。购房成本增加13万，“公寓原本就涨得慢，税点调整后，更是雪上加霜。”
△来源：家在福田（ID：JZFT2016）
深圳资深地产经纪人谢林锋表示，首先要看评估价，500万的房子，假如评估价350万，增值税350x5.6%=196000元；还要看以前的登记价。土地增值税和增值税是两个概念，商务公寓需要交增值税和土地增值税，土地增值税有两种计算方式，一种核定，一种核实，通常用的是核定，土地增值税=核定价x5%。500万的公寓算下来要多交近20万的土地增值税。
房贷按揭员岳女士也表示，商务公寓的税费本来就比较高，公寓后期转手交易的税费包括营业税、个人所得税、土地增值税等，各项税费加起来，通常最低达到物业交易总价的10%。税费之高令商用公寓换手率通常都较低，通常需通过长线放租获利，在收租10-20年后才会选择卖出。
之前一般200万左右的小公寓转手税费都要十几万，年限短的甚至近20万，现在公寓的土地增值税税点恢复到10%后，更加加重了商务公寓的转手费。这可能会令投资公寓的投资客拉长持有时间，不会短线操作。
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2017年深圳已入市公寓为14.7万套
少之又少的宅地，加上限购限贷政策影响，深圳新入市产品中，40年、50年产权的公寓产品大增。深圳中原研究中心统计数据显示，2017年深圳已入市公寓为14.7万套，体量惊人。
公寓和住宅的区别是什么？
第一，用地性质、产权年限不同一般而言，住宅为住宅用地，产权年限是70年；公寓为商业用地，产权年限是40年、50年（少数公寓为70年产权）。第二，水电、燃气、物业费用不同，住宅为民水民电，公寓通常为商水商电。但有的公寓还是民用水电费用，这要看开发商的楼盘是如何立项，而且城市地域不同相关政策也可能略有不同。商水商电的费用要比民水民电贵。而且公寓的物业费一般要比住宅的物业费高。
第三，住宅一般都可以通燃气，公寓很少能通燃气，一般用电磁炉做饭。
第四，首付比例不同，住宅首付最低3成，公寓首付比例最低5成。
第五，贷款方式、贷款年限、贷款利率不同。住宅贷款可商贷可公积金贷款，贷款年限最高30年，贷款利率可下浮；公寓只能商贷，贷款年限一般最高10年，贷款利率一般上浮10%。
第六，交易税费不同。住宅按照购房房源的面积不同需缴纳1%-3%的契税，首套房90平以下契税为1%，90平以上契税为1.5%。公寓不论面积大小，契税一律为3%。二手住宅交易需要缴纳营业税个人所得税，二手公寓交易除需要缴纳营业税个人所得税外，还需要缴纳土地增值税。今天所说的即土地增值税由5%上升到10%
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同级别公寓和住宅
价格差距或将再拉大
深圳资深地产媒体人朱文策认为，单就这个政策来说，影响不大。但这个政策背后的信号，应该是政府在防控资金因为限购流向不限购不限贷的公寓。如果公寓继续热炒，不排除深圳会效法北京出台公寓限购。但整体上，除了很少部分的公寓——核心商务地段+地铁上盖+小面积值得考虑之外，大部分的公寓都不值得投资。朱文策建议，希望做公寓投资的投资者，去深入了解公寓未来的转手变现能力和速度，再做打算。
江少杰预计，中短期內会有一些心理上的影响，二手交易税费有所增加了，但长远来说还得看深圳整体住宅和公寓的供求情况，但可以肯定的是同区域同级别的住宅和公寓的价差將不会拉近，更可能会再拉开一些。
中原一资深中介则表示，增加5%的税，还是按核定价算，比起以后房价上涨的空间，九牛一毛。土地增值税，只有二手买的时候，才增值，才征税，这个税由买家来承担，卖房讲实收。现在买一手商务公寓也没啥影响，现在买现在赚，以后买二手的还得多掏钱。
李宇嘉指出，近几年商务公寓的住宅化倾向特别明显，产生了很多问题。一是逃避了住宅限购，二是违反土地用途管制和区域规划，导致生活类公共服务设施和生产类公共服务设施的混同，造成城市病扩张与土地利用低效。
“所以这个事实上是从严格规范土地用途的角度，让商务公寓回归本源，抑制商务公寓泛滥，抑制商务公寓住宅化的政策举措。这是差别化税收政策在这个领域的体现，我觉得是非常合适的。”
玛丽 木马 蒸鱼 | 采写
