新浪乐居讯 (文/马莉、刘婷）投资客说：“在深圳买房，不是要买你喜欢的房子，而是买银行喜欢的房子。”
银行对资产的嗅觉，比一般人要灵敏。银行在审核贷款时，对购房者抵押的房屋价值进行评估，一般由贷款银行认可的评估公司评估出来。根据房屋原购买价格、房屋现状、周边交易情况等因素综合得出的价格，受房龄、户型、楼层、装修、配套等因素影响。
经过这一系列的综合判断之后，如果评估出来的房子价格比市价高，那这种房子的各方面的配套和条件堪称“上乘之选”。银行评估价高的房子，往往升值潜力较大。那么，在银行眼中，究竟什么什么样的房子值得更高的价格？
银行：低价、成交活跃的房子最吃香
乐居采访了多个银行房贷抵押相关工作人员。中信银行、平安银行、华夏银行、建设银行的内部人士均表示：银行更喜欢笋盘，低于市价的房子即笋盘。
房贷按揭员岳女士表示，笋盘往往是业主急于出手，低于市场价格卖出的房子。在银行评估房价时，不单考虑一套房子的价格，更多是整个小区以及片区同类房源的均价。因此这类房源，一般会比较受银行欢迎，评估价格比实际价格高。
还有一种房子也颇受银行喜欢，即片区“洼地”的小区。银行投资部刘先生表示，如果一个小片区的均价都高，只有其中某一个小区的价格最低，考虑到片区的综合发展和规划，这个小区的房子一般而言都可以有较高的评估价。深圳就有一些特定的小区，这些房源一般可以评到更高的价格。
兴业银行工作人员对乐居表示，银行在评估的时候也会考虑到房子流通的问题。在评估时，转手有难度的房子一般比较难评高价。首先考核的是小区的成交情况，倘若小区成交冷淡，一般评不了高价。此外，转手时有税费过高的产品，如公寓、以公司名义购买的房源等转让税费过高的产品都比较贷到高价。
除此之外，投资管理公司林先生表示，银行比较喜欢的房子主要有三种类型：一是长期出租高租金，租赁合同长的房子；二是学位房；三是周边政府规划的未来公共交通及设施完善的房子。
评估公司：区位＞交通＞配套（学位）
深圳某投资公司客户经理林冰（化名）对乐居表示，以他从业9年的经验来看，银行更喜欢成交活跃的房子，或者是评估价和成交价差别很大的房子。“同个地段的话，看楼龄，银行喜欢2000年左右的房子；同个小区同户型的话，看楼层，银行喜欢中间楼层的房子。面积段的话，90平左右的房子最吃香。”
从业6年的评估师张家伟（化名）称，确实存在有一些房子能贷得更多款额的情况，最高可能到20%。“以我的经验来看，银行最喜欢地段好、面积小、易变现的房子。”
“一般从放贷比例讲，新房肯定优于旧房。”房谱网总经理助理王娜称，影响房地产价值的因素有三：区位、实物、权益。区位是银行在考量时最看重的因素，倘若房子周边有旧改，也是特定的加分项。影响因素排序为：区位＞交通＞配套（学位）。在谈及成交量是否影响房产价值时，王娜表示，成交量确实也是一个影响因素。值得注意的是，有些稀缺资源很少有成交，但不影响房屋的价值；有些物业有价无市，银行估值时也会慎重考虑。
中介：稀缺资源最讨喜
“银行喜欢什么房子？当然是稀缺资源！”中原地产经纪人陈先生表示，同地段同户型的情况下，学位房肯定会比非学位房获得更高的贷款。另外，有自然资源，例如海景、公园等不可复制的资源的房子也会估值更高。“在深圳，自然资源将会越来越稀缺。也许现在看影响不大，但随着城市的发展，效益会越来越显著。”至于地铁是否影响到房产估值的问题，他表示当下还是有影响的，但随着地铁建设的推进，未来地铁房将变成标配，而不再是加分项。
中原地产经纪人方先生对此很赞同，他表示，喜欢像豪宅之类的稀缺房产。另外，他补充了一个冷知识：同等条件下，装修好的房子也容易让银行相中。
“评估主要是根据以往的成交价为指导评估，银行主要看地段和楼龄。”深圳资深经纪人谢林锋表示，“同个地段，主要看楼龄；同个户型，看楼层朝向。”他补充道，银行喜欢成交活跃的，周边有无城市更新并不影响房产估值。
他强调，楼龄是主要的影响因素。年限越久贷款年限越低，计算公式为：贷款年限+实际年龄不能超过70年，楼龄年限+贷款年限不能大于45年。（此为大部分银行的规定，不排除有些银行规定有所变动。）
