万达：轻资产转型逻辑
许晓
编者按/万达集团（下文简称万达）创立于1988年，拥有商业、文化、网络、金融四大产业集团，2017年位列《财富》世界500强企业第380名。截至2017年6月30日，企业总资产达到8826.4亿元，2017年上半年收入1348.5亿元。万达商业是全球最大的不动产企业，持有物业面积3387万平方米，已在北京、上海、成都、昆明等重要地标地段开业214座万达广场。
此外，万达文化集团是中国最大的文化企业，2017年上半年收入达到308亿元；万达网络科技集团是实业+互联网大型开放型平台公司；万达金融集团重点发力传统金融，未来将实现金融多牌照运营。
作为世界级的中国领军企业，近期，万达大幅抛售和重组的动作却让人有些看不懂：2017年7月19日，万达以637.5亿元的总价将77家城市酒店全部股权以及13个文旅项目的91%股权分别转让给富力和融创。到8月9日，香港联交所发布公告称，万达集团旗下万达酒店发展（0169.HK）公布重大资产重组计划，万达两大轻资产公司——万达酒店管理公司和万达文旅集团注入香港上市公司。这个动作是将重资产出售给富力、融创后，又将剩余的轻资产注入上市公司的决策。在短短20多天时间内，王健林将万达旗下资产做了深度调整和重新组合。
多位业内人士向《中国经营报》记者表示，这些大动作背后，是万达轻资产品牌化运营模式的转型逻辑。早在2015年初，王健林曾宣布万达集团开始进行第四次转型，将从一家房地产公司，转向一家以服务业为主的企业，走“轻资产”之路。
在2016年集团年会上，王健林又明确提出：“万达商业是集团转型的重点公司，力争在2018年提前两年完成转型目标，成为商业服务型企业。一要逐步减少地产投资、二要实现轻资产运营、三要提升租金利润占比。”
那么，万达轻资产模式的本质究竟是什么？为什么选择这样的转型路径？万达“轻资产”战略背后有哪些值得业内外关注的亮点？本期商业案例将解读万达轻资产转型逻辑。
轻资产模式
轻资产模式的本质是服务
1989年，正值国企改革。也就是在这一年，35岁的王健林成立了大连万达集团。此后，在王健林的带领下，万达经历了4次转型。
1993年，万达进行了第一次转型，宣布从大连走向全国，由地方企业转向全国性企业；2000年，万达进行了第二次转型，宣布从单纯的住宅地产向商业地产加住宅地产混合地产转型；2006年，万达进行了第三次转型，宣布由单一房地产企业向综合性企业集团转型，尤其是向文化旅游产业的转型。
2015年，万达又进行了第四次转型，宣布将全面转型服务企业集团，努力打造商业、文旅、金融、电商四大支柱产业。相比前三次转型，第四次转型范围更广、力度更大，是代表万达未来发展方向的全新转型升级。这次转型主要内容是以转型服务业为主，包括万达集团的转型和万达商业地产的转型。
其中，万达集团转型可分为两方面，从空间上看是从中国企业转型为跨国企业；从内容上看，万达将去房地产化，转型为服务业为主的企业。万达商业地产的转型力度更大，方向则以轻资产为主。作为万达的核心企业，万达商业地产的主要产品是城市综合体，这种产品模式就是建设一个大型万达广场，旁边配套建设一些写字楼、商铺、住宅等，将配套物业进行销售，用销售产生的现金流投资持有的万达广场。因为中国没有支持长期不动产投资的金融产品，所以万达只能以“售”养“租”。万达广场建成后自己持有经营，全部租金收益归万达，这是万达商业转型之前的重资产模式。
而万达主推的轻资产模式是什么？王健林曾在 2015年4月15日某次演讲中做了详细剖析，并以投资建设万达广场为例。万达广场全部资金由社会资本出，万达只负责选址、设计、建造、招商和管理等，产生的租金收益万达将与投资方按比例分成。据悉，具体的租金分成，投资方占70%，万达占30%。万达做轻资产的资金，一方面来自基金、保险等机构投资者等外部管道，另一渠道是建立内部融资管道。
之所以选择转型轻资产，万达集团表示，首先，轻资产模式丰富了万达的商业模式，未来万达商业地产将轻重并举。其次，轻资产模式企业收入来源于租金分成，不需要通过房地产销售获得现金流，可使企业收入不受房地产市场波动影响。再次，实行轻资产模式，万达不需要投一分钱，但每年获得的收益相当可观，高于行业平均水平，大幅提升净利润率和净资产收益率。最后，轻资产模式市场需求旺盛，正契合了中国经济发展以依靠内需及消费为主的新发展模式，有利于企业迅速扩大规模，提高市场占有率。
在同策咨询研究部总监张宏伟看来，在未来几年的房地产行业，销售规模大并不具有太多现实意义，因为房地产行业的利润率在降低。2017年房地产行业平均净利率降低至8%～9%，销售规模千亿净利润也就几十亿元，并且还背负80%以上的资产负债，规模越大，其背后隐藏的企业运营风险也就越大，所以很多房地产企业开始选择逐步退出房地产，走向“轻资产”道路。万达也是基于这样的大环境变化作出的战略选择。
“轻资产模式的本质是服务。”一位熟悉万达的人士表示，房地产暴利消失，净利减少是首要原因，过去房地产行业利润高，地产升值空间大。现在地价飞涨、政策严控、泡沫出现。具体对于万达的商业地产来讲，沉淀太多资金，资金回报率下降将会逐步拖垮企业的发展。王健林的轻资产模式：靠品牌挣钱、找人投资，自己负责设计、建设指导、招商运营，净租金双方按7：3分成等手段，就解决了万达高负债和重资产的问题。
品牌经营
企业经营的最高境界就是“空手道”
一场世纪大交易，标志着万达走上“轻资产”品牌经营之路。
以前，万达凭借“18个月一个万达广场”，从选址到拿地、投资、建设、管理等全部自行完成。“轻资产”模式提出后，万达通过输出设计、建造、招商、运营、品牌等启动项目，所有投资由社会资本投入，万达集团总体统筹。但是，万达“轻资产”之路的探索并非一帆风顺，比如之前万达和万科的合作都以失败告终。为什么这次转型显得“底气十足”？
2017年7月19日，一场世纪大交易出现，成为万达进一步推进“轻资产”的重要环节之一。根据万达商业、融创集团、富力地产在北京签订的战略合作协议，万达商业将北京万达嘉华等77个酒店以199.06亿元的价格转让给富力地产，将西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目等13个文旅项目91%股权以438.44亿元的价格转让给融创房地产集团，两项交易总金额637.5亿元。
这场世纪大交易，万达可收回巨额现金，大幅减少负债。万达商业发布的2017年一季度财务报表显示，截至2017年一季度末，万达商业的资产负债率为70.61%，与去年末的70.26%相比，资产负债率略有上升。王健林称，本次转让后，万达商业决定清偿大部分银行贷款。另外，通过这次转让，万达商业获得600多亿元资金，降低了400多亿元负债。
“总体来看，这次世纪大交易，将有助于万达商业今后转变成真正的商业服务企业。”易居研究院研究总监严跃进表示，文旅项目是地产中回收周期最长，对现金流压力最大的，转让给融创显然符合“去杠杆、降负债、转型轻资产”的战略。对于一些重资产的酒店和地产业务会抛售，目的或在于改善财务状况和提高现金流的稳健性。
不过，万达不是简单的“卖资产”，出售的资产均保留了“万达文化旅游城”的品牌，并由万达文化集团旗下的万达文化旅游创意集团有限公司负责运营管理。而且，融创每年要为每座万达城交付5000万元管理费，累计13个项目，万达每年安安稳稳地躺着就有6.5亿元入账。
对于这种赚钱方法，在2016年万达年会上，王健林就曾表示，企业经营的最高境界就是“空手道”，但这个空手道可不是骗子，是有了品牌，有了能力，你一分钱不出凭品牌就能挣钱。比如说酒店管理公司，因为有品牌，你找他管理，不管酒店盈亏，管理公司都可以分到钱。
由此可见，万达在走“轻资产”道路，通过剥离前景不太好的资产达到公司轻运营的目的，以降低风险。同时，又赚取了所卖资产的品牌管理费，一举两得。王健林也表示，本次协议签订标志着，不仅万达商业已走上“轻资产”品牌经营之路，万达文化旅游也走上“轻资产”品牌经营之路。
华美顾问集团首席知识官、高级经济师赵焕焱认为，万达正在谋求上市。为了尽快解决对赌协议，通过A股IPO，卖掉酒店和文旅项目向轻资产转型或许是一条捷径。因为A股IPO对房地产企业要求严格，房地产性质的企业不易通过，而轻资产的管理公司则符合目前中国品牌建设的要求。
张宏伟则预测，随着楼市进入下半场与本轮楼市进入调整期，出于利润考量、降低负债与转型发展需要，万达有可能还会继续“去地产”化，后期还会有更多的万达产品走向“轻资产”，比如更多的万达广场。
融资平台
减少重资产 重组轻资产
通过内部置换，减少重资产、重组轻资产，万达酒店发展（0169.HK）似乎成了一家完全轻资产的上市公司。
继与融创、富力的世纪大交易后，王健林开始在万达集团内部进行大调整。8月2日，万达内部传出调整组织架构和高管的消息。其中，文化集团被一分为三，下设三个业务集团，包括文旅集团、影视集团、体育集团，并新成立大健康集团。
对于此次调整，接近万达的人士向记者证实，文旅、影视、体育三个公司本来就存在，万达是在与融创、富力的世纪大交易背景下，设立的文旅集团，目的是将文旅城和酒店的规划设计运营都由文旅集团负责。这也与其去地产化、轻资产运营、做大文化产业转型思路一脉相承。
与此同时，万达正通过内部调整搭建轻资产运营平台。8月9日，万达集团旗下万达酒店发展（0169.HK）发布公告，将万达旗下的文化旅游创意集团有限公司和万达酒店管理（香港）有限公司分别以63亿元和7.5亿元的价格注入万达酒店发展，同时向大连万达商业出售旗下桂林、伦敦、芝加哥和悉尼及黄金海岸的地产项目股权。
据悉，万达文旅主要从事主题公园设计、建造及营运管理业务，万达酒管主要从事酒店设计、建设及营运管理业务，都是万达集团旗下的轻资产公司。此次交易完成后，万达酒店发展将明确其作为万达文旅产业唯一上市平台的战略地位。
严跃进表示，对于万达来说，酒店产业其实还是其发展文旅产业的重要依托，所以部分项目抛售，部分项目收购，其实就是做一个大资产的组合。部分文旅产业需要以高端酒店为基础，所以一些运营成本相对不高的项目，预计会得到较好保留。而部分投入成本高、带有重资产属性的项目就会得到转让，这样依然不违背万达轻资产的业务模式。
这场交易，看似是万达资产的“左手换右手”，实则是在637亿元世纪大交易后，是王健林对轻资产模式的进一步演绎。通过内部置换，减少重资产、重组轻资产，万达酒店发展似乎成了一家完全轻资产的上市公司。但这些动作背后的重心依然是提升管理、输出品牌，让万达文旅和酒店管理本身所具备的盈利优势凸显，进一步提升万达的“轻资产”品牌竞争力。
目标执行
成为“最大的招商公司”
万达作为全国名副其实的“最大招商公司”，未来会更多地输出标准化的商业管理。
对于向服务型企业转型，王健林给出两个目标，一是2020年集团服务业收入、净利占比力争超过65％，房地产销售、净利占比低于35％；二是海外收入占比超过20%。这被外界视为万达判断未来转型是否成功的标准之一。
从数据来看，万达去地产化成效已进一步显现。万达简报显示，2017年上半年万达集团总收入中，地产业务收入568.3亿元，占集团收入的42.1%；服务业务收入780.2亿元，占集团收入的57.9%，较去年55%的比例又提升了将近3个百分点。这是继2016年万达集团服务业收入占比历史上首次超过地产之后，地产的进一步“瘦身”表现。
为加快轻资产转型，2016年初，王健林把万达商业的销售额目标，从上一年的1600亿元下调至1000亿元，并要求万达商业从2017年到2025年，租金年均保持25%的增速。不过，从数据来看，万达商业已超额完成目标。
万达简报显示，今年上半年万达商业地产的收入中来自于租金的收入为116.9亿元，完成上半年计划的102.2%，同比增加34.3%，租金收缴率100%。业内人士表示，相较房地产销售的一次性收入，租金这种可持续现金流，为企业提供了长远竞争力。
同时，万达的轻资产模式在今年上半年已获得市场认可。今年上半年开业的12个万达广场中，9个都是轻资产。上半年新发展项目28个，万达广场26个，万达城2个。万达广场全部为轻资产项目，其中投资类轻资产项目14个，合作类轻资产项目12个。
所谓投资类万达广场，就是别人拿钱下订单，万达负责找地、建设、招商和运营；所谓合作类万达广场，就是对方出地又出钱，万达负责设计、建设指导、招商运营，净租金双方7比3分成。它们是万达轻资产模式的两种形式。相比投资类万达广场，王健林更青睐合作类万达广场。因其不但能分得租金，省资金，还能解决集体用地问题，是万达商业的重大创新。这类项目万达2015年只签了一个；2016年签了18个；2017年上半年就新发展12个，数量增长迅速。
如今，万达手里的轻资产公司包括万达商业管理、万达电影、万达酒店管理、万达主题娱乐、万达儿童娱乐、万达体育以及大健康产业。张宏伟进一步表示，有了上述的战略调整和模式创新，万达更是具备逐步从重资产向“轻资产”转型的能力，这样，万达作为全国名副其实的“最大招商公司”，未来会更多地输出标准化的商业管理。即由合作方投资，万达进行商业设计、运营和管理等，万达由此实现从赚取资产升值收益（重资产模式）向赚取增值服务收益的（轻资产模式）转变，赚取包括代工品牌溢价、物业管理、商业运营、其他衍生收益以及地产基金等多元地产金融服务过程中的提成收益。
“从整体来看，做好轻资产，一是需要品牌，二是要有执行力。” 华美顾问集团首席知识官、高级经济师赵焕焱表示，万达的轻资产是2015年就提出来的，现在是大合龙阶段。未来，随着轻资产战略的持续推进，租金、文化、金融和网络四大板块的收入将成为支撑万达利润的四大支柱。而随着业绩的持续提升，万达集团将完成第四次转型。
观察
“轻资产”的未来是个垄断化的市场
地产行业的重资产模式本质是赚取资产升值收益。而“轻资产”模式则是通过轻资产管理品牌输出来获取利润，其本质是以独立自主知识产权品牌作为基础，与中国当前推进中国品牌建设相吻合。
“开发商如果是重资产运营模式，压力会很大。”方圆资产管理首席市场分析师邓浩志分析认为，地价越来越高，很高的地价按资金回报率算利润越低。再加上现在银行利息不断升高，房贷利率上涨，信贷政策收紧，国家楼市调控政策不断加码，房企受到的打击会很大。
邓浩志进一步表示，相比重资产模式，轻资产化靠的是技术和品牌溢价，占用资金比例相对较低，资本收益率更高，抗风险能力更强，品牌和技术溢价能力更强，受国家货币政策影响更弱，轻资产模式转型也轻松。轻资产模式下，通过股份分散，输出技术、管理的方式，能够有效地控制风险，保障稳定发展。
“转型轻资产是企业发展到高级阶段才会出现的，也是巨无霸才能做的事情。”在世联行华东区域综合体事业部总经理罗昌荣看来，轻资产的主要成本是人，资金成本较低，管控半径相比以前更小。未来，轻资产模式的盈利空间很大，但这只是十强以内大型开发商的市场。以后中国的开发商会大量消亡，只剩下领先的几十家。“轻资产的的未来应该是一个比较垄断化的市场。”
不过，中粮置地北京公司副总经理孙天立对轻资产模式持谨慎态度，“好的东西就要重资产、就要持有，当然这不是绝对的，有些轻资产是阶段性。”
轻资产模式不只是万达，而是现在整个房地产界很多企业都在追求的方向。记者了解到，万科、亿达、远洋、保利等房企也纷纷宣布将向轻资产模式转型。
那么，万达的“轻资产”模式，对其他房企来说是否可以借鉴？重庆工商大学法学院副教授陈鸣认为，万达的转型模式，对其他房地产公司有逻辑上的借鉴意义，但复制的可能性不大。因为万达毕竟是一个以商业地产为主的品牌企业，物业优质，有区位优势，并且都是活资产，这些是很多房地产公司不具备的。
