保利地产上海项目涉嫌违建 并购重组之下面临多重挑战
郝江震、陈亮
近日，保利房地产（集团）股份有限公司（600048.SH）（以下简称“保利地产”）旗下位于上海市浦江镇项目涉嫌违建的问题正处于舆论漩涡当中。约300户上海“保利茉莉公馆”的业主收到 《违法建筑的房屋认定书》，要求违法主体自行拆除开发商赠送的镂空阳台。
受访业主表示，相关解决方案已经递交相关部门处理，开发商及浦锦街道让业主等待沟通结果。针对以上问题，《中国经营报》记者致电致函保利地产集团公司董秘办并保利地产上海公司方面，相关负责人表示采访函收悉后会有相关处理，截至发稿时仍未收到回复。
记者采访中了解到，2016年年末，保利高层出现了人事变动。而此前开启并购闸门拿下中航地产9个资产包的保利地产，面临着业务整合等诸多挑战。
保利茉莉公馆涉嫌违建
2016年11月底，约300户“保利茉莉公馆”的业主陆续收到 《违法建筑的房屋认定书》，有关部门认定开发商赠送的镂空阳台存在违建。在此前开展的存量违建摸排中，居委会总共上报了近800套疑似违建房，后续的城管部门仍在认定中。
该小区一位不愿透露姓名的业主表示，“阳台全送”是这个小区的销售卖点。当时开发商称，一旦浇上地板，这个阳台就必须算一半的建筑面积。而镂空的话，就可以将阳台的面积整体赠送给业主。交房后，业主可以自行用钢筋水泥将阳台地板补上，或者待开发商后期统一来补，恢复阳台的功能。
该名业主向《中国经营报》记者展示的《违法建筑的房屋认定书》中显示，房屋已被认定附有违法建筑，但信中并未说明违法建筑的具体内容。该份认定书的落款单位为“闵行区城市管理行政执法局”，落款时间为“二○一六年十一月二十四日”。据悉，小区内房型比较多，违法建筑的部位各不相同。
据了解，保利茉莉公馆是保利房地产集团在上海高端作品，开发商为上海保利建衡房地产有限公司。该小区于2012年陆续交房，有居民1300余户。在收到挂号信后，有正在办理房产证的业主反馈，交易中心已暂停了相关房屋的房产登记；入住的无法办理居住证；正在进行的二手房交易也不得不搁置。
对此，《中国经营报》记者致电致函闵行区浦锦街道城管执法中队等相关各方，2017年1月6日浦锦街道方面回应表示，针对保利茉莉公馆违建的情况，可参考近期相关媒体采访时的回应。
据《澎湃新闻》报道，浦锦街道城管中队曾表示，对于茉莉公馆违建的认定，是“以事实为依据的”，茉莉公馆的这些阳台，开发商在设计、建成验收时，这里都是空的，房产证上也没有实线标识。
上述部门还表示：“房产证上没有的、没有确定实线标识的任何改动，必须要得到房产规划部门的审批同意才可以。而茉莉公馆没有一家能拿得出批复。”而且在认定违建时，城管部门还特意请了规划部门到现场商量指导，违法搭建的认定并无问题。
据悉，开发商这种打“擦边球”的变通操作已是业界时下“流行”的做法。对此，上海易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，如今得房率已经被开发商作为一个营销模式，业主在不知情的情况下认为房子的性价比较高，所以会去认购。但长期来看，这种配建必然会被认定为违法建筑，这不仅会损害业主的利益，在一定程度上也会对开发商的企业形象造成一定的损害。
《中国经营报》记者近日在现场还发现，保利茉莉公馆外围一楼商铺也普遍存在“无底阳台”的问题，有的商铺已经浇筑安装上了窗户，并已对外营业。很大一部分商铺都还未浇筑的，则处于空洞状态。
并购重组面临多重挑战
涉嫌违建风波未平之下，2016年12月13日，保利地产发布公告称，朱铭新因工作调整申请辞去公司第五届董事会董事、董事会战略委员会委员及保利地产总经理职务，董事会同意聘任刘平先生为公司总经理，任期自董事会审议通过之日起至2018年5月27日。
就在公告发布的一周前（2016年12月8日），保利地产发布了2016年11月份销售情况简报，简报显示该公司的销售额逾1889亿元。而根据克尔瑞最新数据显示，保利地产2016年销售金额达2203.2亿元。
据《时代周报》报道，去职后的朱铭新将有可能出任保利地产控股方——中国保利集团公司的副总经理职位。而此时保利地产高管的人事变动，引发了市场人士的猜疑，销售过2000亿元后的保利地产是否会调整发展战略，值得关注。
除了人事变动外，中航地产和保利置业也是保利地产接下来要面临的挑战。中航地产（000043.SZ）2016年12月5日发布公告称，拟向保利地产全资子公司广州金地和保利江西出售成都航逸科技100%股权、成都航逸置业100%股权、江苏中航地产100%股权等9个项目，拟出售资产的作价为20.3亿元。
然而2016年12月12日，中航地产上百名员工因安置条件等问题在深圳中航国际总部门口拉起条幅表达不满，希望有所改善。此后的2016年12月22日，中航地产第五次临时股东大会，以现场与网络投票相结合的方式，审议通过了《关于公司本次重大资产出售方案的议案》，其中包括本次要交割的9个标的资产项目和涉及项目员工的安置方案。
尽管收购完成，收购方保利地产仍要面临中航地产员工安置及内部管理融合问题。中航地产员工曾表示：“实际上公司建议我们转岗到物业、维修等其他板块，但我们从事地产板块10年有余，对其他领域并不熟悉，入职保利同样存在融合问题。”
保利地产与保利置业之间的微妙关系也是保利地产接下去要面临的挑战。自1993年保利置业被保利集团收购后，在集团的加持下，保利置业不断开发项目储备土地。保利地产前董事长李彬海曾公开表示，保利地产进入的区域保利置业必须让路。
然而保利置业并没有退让，双方在各地不断竞争。在集团加持下的保利置业业绩却并不如“单打独斗”的保利地产。截至2016年11月30日，保利置业合约销售额约为人民币302亿元，合约销售面积约为255.5万平方米；保利地产11个月则累计实现签约面积1427.54万平方米，实现签约金额1889.47亿元。
对此，双方重组的猜想一直在市场上传递。2016年11月29日午间，保利地产与保利置业双双宣布停牌，原因则是有重大事项或内幕消息要公告。当日晚间，仅仅8小时后，两家公司又宣布将于次日复牌。根据保利地产复牌公告，此次其停牌事项为收购保利置业有关项目，终止重组原因是保利地产认为时机尚不成熟。
同策咨询研究总监张宏伟表示：“从房企自身发展的角度来看，房企并购重组拉开大幕，首先是为了解决同业竞争问题。首先在楼市规模化增长时期，房地产行业有利可图，较高的投资回报使得房企盈利冲动凸显，房企展开资源争夺赛已不可避免。而在集团内部，也设立双平台或多平台加入这场恶性竞争中，以争取企业快速规模化发展的时机。其次房企规划不同平台不同分工，比如一个平台负责住宅，另外一个负责商业地产，但事实上由于复合型的项目角度，各平台之间的分工界限越来越模糊，导致同业竞争的问题出现。”
“由此可知，房企内部的重组，实际上是针对同业竞争问题开刀，尤其是在规模化时代已经一去不复返的市场背景下，尽可能通过重组避免资源的闲置、重叠和浪费，避免房企内部兄弟相残，避免由于同业竞争为企业带来的运营风险。”张宏伟置评。
