不知道大家注意到没有，这三家房企有两个共同的特点：一、总部都在广东；二、都不是国有企业。
中国经济发达的区域，珠三角之外还有长三角、京津、环渤海等等；中国最优秀的房企还包括绿地、保利、中海等国企。那么，为啥中国房企的TOP3都在珠三角，而且都不是国企呢？
✤ 明源君认为，有三方面的原因：
1、民营房企必须有规模，才能获得某些国企先天就有的资源。
2、广东房企老板的风格，就是对下属“舍得给”，绝不空谈理想，直接给钱给权力给股份。
3、珠三角作为大本营，后方稳固。一方面，地方政府行事效率高，政策有持续性；另一方面，这里的地产开全国风气之先 ，外来房企不敢轻易进入。
下面明源君详细来说。
民营房企有规模才能有资源
对规模的渴望比国企强很多
国企很多时候更看重利润，比如中海，其规模虽然远远不及万科恒大碧桂园，但利润却是他们的几倍。
民营房企也看重利润，但他们更看重规模能带来的资源，具体来说有以下2个方面：
一 民企必须有规模，才能拿到足够的便宜的钱
对房企来说，最重要的资源就是钱。能否拿到足够多的钱，决定房企能否上规模；能否拿到利息低的钱，决定房企的利润。
国企先天就有融资优势：比如国企发债可以使用主权信用，利息很低；再比如银行的“隔夜贷”利息很低，但只针对国企发放。所以许多国有企业能拿到年财务成本只有2的钱。
2016年，那么多的国企之所以敢拿地王，就是因为拿到了年利低于2的钱。他们赌的是5年乃至10年以后的房价。这和财务成本很高，必须做快周转的民营企业完全不同。
民营房企要想获得比较高的信用评级，拿到足够多足够便宜的钱：一是要上规模；二是要兑现自己之前对资本市场的承诺。两者互相依赖。
只有不断的上规模，才能降低局部风险有腾挪空间：比如一类城市限购，可以卖别的城市的产品兑现对资本市场的承诺，再拿到足够多的钱。而如果规模不上升，就成了坐吃山空，压力会很大。
2016年8月，国企中海发行了60亿元的公司债，利率下降到了3.10%，目前中海加权平均借贷成本大约在3.97%。而万科通过努力，其融资成本也已经降低到3.5左右。这样2家企业就站在了同一条起跑线上。
二 有规模，才可以获得地方政府的支持，拿地时获得对等的谈判资格
对房企来说，钱之外最重要的资源就是地，拿地就需要和地方政府合作。
✤ 国企获得地方政府支持是相对容易的：
1、就技术层面来说，政府干部和国企干部本来就经常轮换；
2、就制度层面来说，国有房企以很便宜的价格拿到地方的土地等资源，不会引来“国有资产流失”的指责和审查。
而民营房企，必须要达到足够的规模，才有和地方政府谈判的资格。只有达到足够的规模，地方政府才会把你看作对等的对手。也只有获得足够的规模，地方政府给予相应的优惠政策的时候，才有足够的理由。
举个例子来说，甲地方政府需要开发一大块地，想用给予地价优惠的方式，来换取一些免费公共设施的建设。这个时候，肯定会有很多企业来争这个。
给谁不给谁呢？给优秀企业？可优秀的标准很难定。随便给一家，别的企业就会怀疑地方政府领导得了什么好处，不公平。但如果是“给最有实力的房企”，那标准就好定了：给参与竞争者中规模最大的那家就好，别人也没话说。
广东老板舍得给下属东西
民营房企能给也敢给
有的地方的老板喜欢给员工画大饼，有的喜欢给下属谈理想。广东老板们的特点是：直接给东西，非常舍得，绝不空谈。
不过，如果是国企，就有问题：股份不能随便乱给，工资不敢随便多发、权力也不敢乱下放，因为本质上企业的东西都是国家的。
而恒大、万科、碧桂园这几家，不但舍得给，也敢给、能给。
一 恒大，最舍得给钱
恒大是出了名的土豪，恒大集团总裁夏海钧的薪资是4904.4万元，而万科董事会主席王石是1591万元，前者是后者三倍有余。
今年刚刚发布的全国上市房企薪酬总额排行榜上，恒大也是位列榜首，薪酬总额高达111.27亿。恒大是多么舍得发钱可见一斑。
二 万科，最舍得给权，最大的权力实际是主导创新的权力
薪酬很重要，而对高层次人才来说，还有一个很重要的东西是个人的成就感。成就感很大程度来自于其是否能最大的发挥主观能动性，去主导一个事情的完成。说白了，就是足够的权力和自由。
万科的区域公司权力很大，有充分的自由。每一个员工，都有自己的权力。只要接触过，你就会发现，万科员工总是能第一时间给出回复，没有那么多请示汇报。
大多数房企的授权是基于过去的经验，而创新则更多是集团主导的。但万科的创新就完全不同，是来自于基层，以至于很多创新已经全国闻名，总部却并不十分了解。事实上，主导创新的权力才是最大的权力。
三 碧桂园，最舍得给项目股份，钱、权都在掌握
合伙人制度，很多房企都在搞，而像碧桂园这么大手笔的不多。碧桂园许多项目的员工整体跟投比例，达到了10%。这是一个很大的比例。地产项目花钱很多，比例再大了，估计员工都没有那么多钱跟投。
与大比例跟投同时进行的是放权。碧桂园区域老总们最直观的感觉是“感觉自己更像是做小股操盘”。
所有跟投的员工，都把自己看作股东，不但项目成功能分到钱，平时有权，而且还会主动去监督项目的整个建设过程，减少浪费保证质量。因为这些都和自己未来的收入有关。
珠三角行政效率高
外来巨头轻易不敢进入
是最好的大本营
珠三角是一个很好的房企大本营，具体来说有以下一些优势：
一 政府、金融机构等效率高，公开公正
珠三角是全国改革开放最早的地方，至今领风气之先。
首先，别的地方还要批准的一些事情，深圳等地已经无须批准，只需备案。其次，政府讲求效率，很多事情都能当面一次办完。
对于总部集团来说，全国各种事务集中起来办，效率非常重要，而如果集团所在地政府、机构效率不高，必然会拖慢进程。
政府之外，珠三角的金融机构、乙方等，也是把效率当生命的。
二 政府行为有持续性
珠三角很少出现政府换届，相关合作、相关政策中止的情况。而且即使出现，相关行政官司也比较容易得到受理，有救济渠道。
把这里作为大本营，各种变化一般都可以预测，不会出现一夜之间决策基础崩溃的情况。
三 外来房企不敢轻易进入
明源君接触过很多总部不在广东的百强的老总，他们上了规模以后，想“走出去”，一般选择的都是长三角、环渤海等地，很少选择进入珠三角。问他们为什么？
✤ 他们的回答是：
1、广东房企是全国最早做地产的，各方面能力都很强；
2、广东气候特别，消费者相对成熟，对产品细节敏感，本地企业有深耕，而他们不懂。他们怕自己进来打不过本地房企，又水土不服，被“干掉”。
2016年，万科以217.46亿元的销售金额、约42.34万平米的销售面积，第七次获得深圳房企销售双料冠军。而在广州，也是碧桂园、保利、万科等本地房企轮流当老大。
虽然他们在深圳、广州的销量在3000多亿里面占的比例已经不是很大，但大本营的持续稳固，可以为前方将士增强底气和士气。
作者：明源地产研究院主编 王恒嘉。
