香港的税制受到英国税制的影响。香港回归后仍然保留了其殖民地时期的税收体制。在房地产保有环节的税收方面，香港一直以来都对房地产的保有环节征税。土地方面，香港土地一直以来都归政府所有，土地使用者仅拥有一定年期的土地使用权。土地使用权人除了要支付土地出让金外，每年还要向政府缴纳地租。香港这种房地产税、土地出让金和地租并存的制度可以为中国大陆在土地公有制下进行房地产税提供有益的参考。
一、“差饷”而非“物业税”
香港地区对房地产的保有征收的税收称为“差饷”。香港还有一个税种叫做“物业税”，是对出租用途房地产的租金收入征收的税收，属于所得税。因此香港房地产保有环节的课税只有差饷一项。
香港地区的差饷于1845年开征，至今已有近170年的历史。在开征之初，差饷主要用于支付香港警察的粮饷，因此差饷一词源于“差役饷项”。之后，差饷的用途逐步扩大到其他公共支出领域，例如路灯、居民用水管线和消防等。1931年起，差饷则被用于支付一切政府公共服务。随着差饷课税覆盖范围的扩大和税收用途的增加，差饷逐步成为香港政府最稳定的税收来源。根据香港库务署公布的数据，2014-15财年，香港差饷收入223亿港元，约占香港政府总收入的5%。
二、差饷税制基本情况
1、征税对象
香港的差饷受到英国房地产税制深厚的影响。差饷的征收对象被称为“物业单位”，包括土地、建筑物和构筑物，其中构筑物指管线、铁路轨道、电缆以及广告牌等。因此，香港差饷实际上是针对不动产的课税。
在差饷的征收对象中，法律特别明确对广告牌应缴纳差饷是很有香港特色的。香港高层建筑和商业建筑上放置的广告牌是香港的一道景观。作为构筑物的一种，广告牌租赁在香港十分普遍且广告展位的价值通常较高，因此香港在法律中用专门的条款来规定广告牌的评估与征税。
2、纳税人
差饷的纳税人为物业单位的持有人或占用人，也就是说不仅是所有者有纳税义务，实际使用者也有纳税义务。
3、计税依据
差饷按照物业单位评估价值的一定比例来征收。物业单位的评估价值被称为“应课差饷租值”。应课差饷租值采用租金价值，也就是假设物业单位在评估日期当天在公开市场上出租可获得的租金收入。因此，应课差饷租值并不是一个实际发生的租金价值，而是一个排除了交易双方个人偏好、交易权利限制等等因素之后的理论价值，仅反映物业在区位、大小、楼层、朝向等物理属性。为了更加及时和准确地反映物业单位的价值，香港从1999年开始每年对所有物业单位进行重新评估，规定每年10月1日为应课差饷租值的评估日期。
4、税率
香港的差饷采用固定的比例税率，每年由立法会厘定，对所有的物业类型都使用统一的税率。由1999年起，差饷税率一直为5%。
5、税收豁免及减免
差饷的豁免主要针对农地及相关建筑物、政府拥有并占用的公共用途物业、军事用地、政府拥有的公务员住宅物业、公共墓地等。在确定哪类物业可以享受差饷豁免时主要考虑的因素包括其社会用途、行政和政治功能，以及历史性。
除了法律规定的豁免外，香港政府还通过大规模的直接减免纳税人应缴纳差饷来减轻纳税人负担，从而提振经济。例如在2008年金融危机后，香港政府就推出了大规模的差饷减免。
6、评估部门
香港差饷物业估价署是专门负责应课差饷租值评估的政府部门。除评估外，差饷物业估价署还负责发放税收通知单、征收差饷、处理评估争议。香港差饷物业估价署有850名公务员，其中具备注册测量师（估价师）资格的有100多人。
7、征收与管理
差饷是按季缴纳，一年四次，每季度第一个月月底为纳税截止日期。对于逾期未缴税的情况，差饷物业估价署可加征5%的附加费。如果逾期超过6个月，则再加征总数10%的附加费。对于拒不缴纳差饷的纳税人，差饷物业估价署可以向法院申请楼宇押记令（俗称“钉契”），即在缴清税款前禁止该物业转让。但是香港的法律中并没有赋予政府部门因欠缴差饷而收回物业的权力。
三、香港的土地出让金、地租与差饷
不论回归前或是回归后，香港土地都归政府所有。政府通过拍卖、招标和协议的方式向土地使用者出租一定年期的土地使用权。例如回归后香港新批租的土地租期一律为50年。获得土地使用权的土地使用者向政府一次性支付土地出让金，并在租期内每年按照法律规定缴纳地租。同时，对于房地产的实际使用人，还需要每年缴纳差饷。
香港的地租根据土地契约的不同而有不同的类型。第一类是象征性地租，根据土地契约规定的金额缴纳，这一类地租通常针对新界原居村民，数额很小，例如每年1港元。第二类是定额地租，根据批租时点或者改变用途时点的土地应课差饷租值3%确定，固定不变，每半年缴纳一次。第三类是浮动地租，地租为年应课差饷租值的3%，每年重估，按季度缴纳。
差饷与地租都是根据不动产应课差饷租值的一定比例征收，但在具体的管理有所差异。缴纳责任方面，差饷的纳税人是不动产所有者或者使用者，而地租的缴纳人只能是土地所有者。税率方面，差饷的税率由立法会每年根据财政预算确定，而地租则是根据《联合声明》确定，固定为3%。优惠方面，政府对某些房地产实施差饷减免，而地租则没有任何减免。
由此可见，在香港的公有土地批租制度下，土地出让金、地租和差饷是并存的三类政府收入。香港的这一体制对于中国大陆来说值得参考和借鉴。
香港的土地出让金是土地使用权的市场价格，通过市场竞价来确定，其本质是使用期内地租的贴现。每年缴纳的地租由法律规定，和土地出让金一样，都体现了政府与用地人之间的租赁关系。换句话说，香港将地租分为两个环节来收取，一个是批租环节一次性缴纳的土地出让金，另一个是土地使用期内每年缴纳的地租。而差饷是房地产保有环节税收，用于政府公共服务的提供，体现的是公共服务提供者与纳税人之间的关系。
因此，对于同样是土地公有制，且采用土地使用权出让的中国大陆来说，香港经验的借鉴意义在于两个方面，一是土地公有制并不影响征收差饷的合法性。二是土地出让金、地租和差饷是三类不同的政府收入，体现了政府与土地使用者和纳税人之间不同的关系，并不存在冲突。
四、差饷制度对中国大陆的借鉴
通过对香港差饷税制的简单介绍，可以看到，香港差饷税制一方面沿袭了英国的传统，另一方面也发展出自身的特色。对于中国大陆的房地产税改革，我们认为香港差饷税制的如下几个方面是值得思考和借鉴的。
第一，物业的所有者和实际使用人都可以为纳税人。强调物业的实际占有人为纳税人，这一点是沿袭自英国的传统，其优势在于更加容易确认租赁住房的纳税人。而且物业实际占有人是享受当地公共服务的人，因此强调物业实际占有人为纳税人的做法也很好地体现了房地产税纳税责任与享受公共服务之间的对应关系。
香港的房地产所有者仅拥有一定年期的土地使用权而非所有权，因此，强调实际占有人为纳税人事实上也巧妙地回避了土地使用权与房屋所有权之间的不一致带来的问题。
第二，采用租金价值作为计税依据与香港活跃的房屋租赁市场相关。这个做法也是承袭自英国。采用租金价值作为计税依据的两个挑战，一是否能够获得足够多的租金信息，二是租金水平是否相对稳定。香港拥有非常活跃的房屋租赁市场，而且相比房屋交易价格的波动，租金价格相对平稳，这也是为什么租金价值作为计税依据的做法能够在香港比较好地延续下来。相反，英国房地产税则开始更多地向基于交易价格的房地产市场价值靠拢。
第三，采用统一的差饷税率操作简便且有助于公平。香港的差饷对于各类房地产都适用同一税率。这与很多国家对不同类型房地产设定不同的税率的做法有很大区别。香港的做法好处一方面在于使税制简明，容易操作，另一方面使租金价值高低成为税负分配的唯一因素，税负分配更加公平，且与纳税人的支付能力相一致。
第四，成立了专业的税收评估部门。差饷物业估价署是独立的政府部门，保证了评估工作的专业性和公正性。香港差饷物业估价署如此庞大的公务员队伍很大程度源于其数据收集、评估系统的开发，以及具体评估工作都是自己完成的。香港的做法仅是国际经验中的一种方式，而其他一些国家则通过成立法定机构的方式建立了客观、专业的房地产税评估机构，或者通过将部分工作外包的方式，地方政府仅保留少量的从事房地产税评估的人员。
第五，对欠缴差饷纳税人的房产限制其交易。对于欠缴差饷的纳税人，香港政府主要采取限制其转让的方式来催缴。但是香港的法律中并没有赋予政府部门因欠缴差饷而收回物业的权力，因此政府部门在应对欠缴差饷的纳税人时显得比较被动。在这一点上，香港没有效法英国和新加坡政府的做法，采用扣押和变卖有关人士的物品的方式来抵偿差饷欠款。
来源：《中国财经报》2016年11月5日
