文|新浪财经张蕾 视频|郑伟 席国斌
楼市赢家眼中的下个地产十年
随着供给侧改革的推进，一线楼市正进入多样化与升级迭代阶段，需求的爆发让消费者在地产市场上开始由被动转向主动。贴身经历着楼市荣枯动荡的周艳粉十分感慨，在她看来，大众的焦虑与整个城市的发展状态息息相关，对北京而言，楼市的供给侧改革除了需要提高居住品质外，也需要修正城市规划留下的弊病，改善资源性切分带来的不便。
未来十年，当90后成为地产需求主力时，消费的升级无疑将推动房屋租赁市场的繁荣，北京或将成为下一个纽约。高品质住房、便利的配套设施会让更多年轻人愿意承担高租金，通过供应商推动存量资产价值提升成为必然。
楼市正进入多样化与升级迭代阶段
北京大学毕业的周艳粉，在房地产行业已摸爬滚打十余年，曾在策划、媒介、设计、销售等多岗位转换。对于中国地产市场的发展，她有着自己的见解。
回顾十年前的市场，周艳粉感慨良多，“中国房地产市场突飞猛进的十二三年过程中，房价完全是直线往上走，一直是供方市场。盖什么样的楼，定什么样的价基本由开发商决定，消费者没有太多的发言权。”她的第一个居住性房产2006年买在东五环，当时每平米5000多元，86平米，首付加税总共10万元。后来又买卖过几套房子，一直是阶段性需求配置，一次性选到称心如意的房子在当时市场上可能性几乎为零。
供给侧改革推出之后，楼市悄然发生着变化。像1978年出生的周艳粉一样，生活水平的提高让70后、80后这个年龄段的购房主力军对品质住宅的需求呈现爆发式增长。2009年，周艳粉的两口之家变成了三口之家，一般的两居室早已无法满足他们的需求。家庭结构的变化让她选择了大三居的花园洋房，“它是五层高的低密度住区，挨着公园，我买在中间第三层，走进房间，客厅有七米多的面宽。”
回溯历史，从前的政策指导城市开发尽量做小户型，满足中低端的刚需层面，2006年—2010年期间，3-4居的大户型在大型社区里存量极少，占比不到20%。但随着城市的发展，如今的一线城市高品质住宅供应量严重不足，似乎进入了换房无处可换的阶段。这个年龄段的家庭已经开始对品质住房有所追求。
开发商们开始考虑城市需求的精细分类，向品质社区发力封闭式管理、酒店式服务、停车管理、机票代售等业务被囊括其中。楼市的多样化与升级迭代成为一线城市地产市场供给侧改革未来的大方向。
实际上，品质性改善住宅得一梯一户的电梯单独入户，140-220平米面积，3-4居室格局满足3—5口之家要求。在周艳粉看来，家庭的换房需求会在供给侧改革的推动下越来越旺盛，开发商在产品供应层面的品类调整需求也将越来越迫切。
落实在百姓的需求侧，改革带来的红利不一而足。“如果我愿意为之付出一定的经济成本，那么有好的房子可选，有优质的服务可挑，这才是改革为地产市场带来的最有益的变化。”周艳粉说。
改革还需修正城市规划留下的弊病
就北京而言，城市发展了十几年，满足了一部分人的需求，但另外一部分需求正不断涌现。存量地产与新增地产之间开始形成巨大落差，与这种落差相对应的是，消费者对住房的需求与此前相比发生了巨大变化。
“百姓需求的提升带动着消费的升级，城市化进程走到现在，供给侧改革不得不修正城市规划留下的弊病。”周艳粉解释，北京作为老城，有相当多的医疗、教育资源沉淀在城市中心无法向城外扩散，需要供给侧改革来推动。公共配套、教育和医疗资源配套的升级任务毫无悬念地落在了供给侧改革之上。
“如今的我们还需要一边修正城市化进程带来的矛盾，一边去迎合当下出现的需求变化。”在周艳粉看来，无论是被动迎合还是主动出击，在需求端，一线城市地产行业的改变正推着她们这批购房主力群体进行自我调整，呼应着供给侧改革带来的消费升级。
如果说前十年，大家在把城市面貌向住宅集中更多人口的方向提升，那么后十年，北京将把城市向功能精细规划，生活配套升级的方面提升，并修正过去资源性切分带来的不便。关于楼市的下一个十年，周艳粉描绘到，“道路规划、交通、商业的配套问题，都将尽量满足人们集中性的生活需求，便利性与丰富性成为未来需求的重心，城市面貌的提升无疑将推动房产价值水涨船高。”
90后要主动投资而非被动做房奴
未来十年，90后将慢慢成为需求主力，在供给侧改革的浪潮下，不动产投资成为这批人绕不开的话题。
回首在北京买房的十三个年头，周艳粉对买房一事有了更加清晰的认知。北京的楼市也正以“摊大饼”的形式快速向前发展。外环有套大房子，城里有个小房子，在小房子边上再租个房子过日子，这就是现在北京大量中产的标配。
这批中产恰恰是跟随城市化进程，直面各种问题的一代人，周艳粉正是他们的一个缩影。一开始需要在大城市发展落足，要租个房子住。到结婚，需要解决一套小户型的婚房，算作置业。到有了孩子，需要换大房子，满足家庭人口的变化。到孩子长大了、老人们年纪大了，又要进城，买学区房，在最好的教育资源和医疗资源地落脚。
如果市场不发生太大改变，即将成为主力军的90后同样要经历上述洗礼。已从事地产行业十余年的周艳粉建议，“就资产配置而言，有购买能力的90后主动进行房产投资显得很明智，但就个人发展来讲，购买力有限者则不应被动当房奴。”人在35岁之前做的所有的事情都是投资，要么投资自己，要么通过投资让财富增值。对于购买能力不够的90后，在信息经济快速放大的一线城市，有更多的机会去发展自己，还是要先投资自己。被动当房奴会让现金流紧张，影响择业、居住、社交的生活品质。
“落实到操作层面，在供给侧改革的带动下，90后应该关注当前的金融政策。”周艳粉解释，在北京这个城市里，交易面上影响房地产整个行业的有两大政策，一个是行政政策——决定了让不让买，什么人什么条件才让买；另一个是金融政策——有什么购买力让买，以及买了之后对你现金流的影响。而贷款政策的变化，可以决定90后是否能够提前进入地产市场。由于预期收入是刚性的，当现金流可以抵消掉房子月贷和其他支出成本时，不动产投资显得非常必要。
不动产的开发链条长、投资额大，全世界的不动产都是靠杠杆来支持消费的，美国目前个人房贷利率是3.47%。周艳粉举例，整个城区的土地上，虽然盖了500套房子，但这块土地为了500套房子修了4条路，建了2个商场、开了2个地铁口，所有的资金投入都将在房价指数上体现出来。
在周艳粉看来，未来的趋势是，一线城市再过5年新增地产供应将变得少之又少，进入二手房的保有阶段。大量的90后再进入这个都市发展时，很多人将通过租房子来满足居住需求，中低市场也将进一步发展，北京将成为下一个纽约。
消费升级将带动房屋租赁市场繁荣
再过十年，社会的变化将完全跟随90后主力消费群体的需求。对他们而言，宁愿住优质的公寓，感受个性化的体验，这一群体对周边商业配套的要求大大高于今天，干洗店、鲜花店、书店、咖啡厅等几乎成为必须。“当90后真正变成购买主力或消费主力时，供给侧改革也将进入深水区，低端冗余的产能将被逐渐淘汰。”这是周艳粉对未来改革方向的判断。
地产市场的消费升级无疑将带动房屋租赁的繁荣。“随着供给侧改革的深入，进入二手房保有阶段后，租赁客群将更年轻、更时尚、更个性，同时，更高品质的房源也将越来越被大家关注。”周艳粉确信，未来地产市场的供给侧改革会更多偏重于90后的口味去做品质提升，毕竟，他们才是这个城市的未来。
如今，北京的土地越来越稀缺。周艳粉回忆，2009年之前，新项目上5000套的房子才叫大盘，但2011年限购之后，2000套房子的也叫大盘，这就是供应紧张的明显对比。这意味着当城市没有那么多土地新盖楼房的时候，地产市场将会自然转向，大家不得不去找一条，又能满足大量年轻人流动、居住的供房模式。
高品质的住房、便利的配套设施将会让更多年轻人愿意在租赁市场上承担较高租金，而供给侧改革需要做的，是将房屋进行品质化提升，让工作、生活和社交三项耦合在出租房中发生，满足大量5年—10年阶段的租赁体系。正如周艳粉的判断，“通过供应商推动存量资产的价值提升，实现居住、生活、消费的一步到位，这就是未来的发展趋势。”
