入驻亿达 中民投再扩地产版图
田国宝
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2016-10-31
田国宝
10月21日，亿达中国发布公告称，其与正宏管理有限公司、中民嘉业投资有限公司订立不具有法律约束力的谅解备忘录，中民嘉业将从正宏管理手中收购亿达中国10%-30%的股份，目前三方还未签署正式协议。
正宏管理为亿达中国掌门人孙荫环个人独资离岸公司，目前在亿达中国持股比例为62.36%，如果加上孙荫环家人及亿达中国高管持有的股份，这一比例接近70%。中民嘉业为中民投旗下重要地产业务平台，中民投持有中民嘉业83.3%的股份。
亿达中国实际控制人孙荫环也是中民投发起人和股东，如果这次股份转让实现，意味着孙荫环、中民投和亿达中国三方形成一个以股权为纽带的战略共同体。
在亿达中国一位人士看来，中民投入股亿达中国是一种战略投资，为亿达中国开辟一条全新的融资通道，“而且孙总也是中民投董事局副主席（副董事长），中民投发展战略和亿达中国一致，正好产业地产也是中民投一个重要板块。”
成立两年以来，中民投在地产领域动作频频，在与亿达合作之前，中民投已经拿下阳光城近两成股权，入主上置集团，并在上海、南京直接参与拿地，此外，中民投地产生意还延伸至建筑工业化、医疗健康、物业等地产上下游产业。
同时，中民投也不断在地产领域挖掘新的价值和机遇，比如，中民投总裁高级助理刘天凛在一次公开演讲中透露，下一步中民投还将介入收购银行和金融手中与地产相关的不良债券，变现成新的优质资产。
入股亿达中国
从2014年业绩达到高峰后，亿达中国业绩开始不断下滑，2015年营收74.73亿元，同比下滑3.19%，净利润为8.21亿元，同比下滑9.18%，甚至低于2013年的净利润；2016年上半年，亿达中国业绩继续下滑，营收为28.34亿元，同比下滑0.93%，净利润2.74亿元，同比下滑12.72%。
近年，亿达中国开始实施轻重资产并举策略，一方面继续开发自持项目，一方面也开始输出园区管理，目前共运营21个园区项目，其中自持4个，委托运营17个。
亿达中国主要收入来源于物业销售，2016年上年半在整个营收中占比超过77%，其次为施工、装潢及园林绿化和物业管理方面收入，而园区运营管理服务和租金收入占比只有7.69%。
从2016年开始，亿达中国开始扭转这一局面，4月份，与首开集团达成战略合作，计划向后者发行20亿元可转换债券，双方还将在京津冀地区合作开发、运营园区项目；9月份，与保利地产进行合作，在福建、湖南等地共同开发商务园区、房地产综合体项目。此外，亿达与首创、保利等国企有合作。
进入中民投是亿达中国2016年又一战略举措，按照亿达中国公告，中民嘉业从正宏管理收购亿达中国股份不低于10%，有可能达到30%或以上，按照三方约定，交易将在签约起90日内或更长时间内完成，期间正宏管理持有亿达中国股份不得出让给第三方。
关于引中民投入股，上述亿达中国人士表示主要有几个原因：第一，双方在股权方面有一定渊源。而且双方战略目标、经营理念和价值观接近，具备一定合作基础和空间。
第二，中民投有雄厚的资金实力，双方合作让亿达中国获得一个便捷的融资渠道，降低融资成本和压力，同时由于有中民投背书，也会方便亿达中国向第三方融资。
第三，中民投59家股东中，大部分为国内各行业内有一定地位的企业，而亿达中国为产业地产开发商和产业园区运营商，双方可以形成协同发展效应。
作为一个民办政扶的产业园区开发商和运营商，亿达中国在产业园领域业绩斐然。
于大海认为，产业园区是一个先聚集后升级的过程中，在升级过程中，园区管理方要有较强的话语权和控制力，所以一定程度上，自持的园区更容易获得成功，据其介绍，经过2多年发展及不断升级，2015年大连软件园总产值达到1576亿元，为大连市贡献了20%的GDP。
据上述亿达中国人士透露，未来中民投不会介入亿达中国日常经营，但会进入董事会，在战略决策方面施以影响，“我们倒是不在意中民投是否控股，如果最后收购10%能让亿达（中国）做到百亿规模，中民投控股后也许能让亿达（中国）走得更远。”
金融地产构架形成
与普通房地产开发企业不同，中民投更强调地产的金融属性，围绕房地产投资，不断拓展上下游新业务，包括商业地产、办公楼宇、文化创意园区、产业园区、建筑工业、物业以及医疗健康等领域。
作为中民投旗下金融地产业务平台，中民嘉业对自身有清晰的定位和战略，即重点在一线城市核心地段开发持有优质项目，形成中民投核心资产，在二线城市规划新区开展城镇一级土地开发。争取三年成型、五年上市、十年成为中国该领域的佼佼者。
中民嘉业成立于2014年7月，注册资本为120亿元，其中中民投出资100亿元，2016年3月份，世嘉控股、华夏人寿和天安财险共同增资20亿元，成为中民嘉业股东，7月底，红豆国际取代天安财险入股中民嘉业，世嘉控股和红豆国际也是中民投股东。
中民嘉业董事长为张志超，曾在方兴地产担任副总裁，擅长房地产业务，总裁为陈东辉，曾在中国出口信用保险公司计划财务部担任总经理，更擅长投资。
据经济观察报记者不完全统计，中民嘉业旗下20家企业中，涉及房地产和建筑业务的有8家企业，其中上海佳渡置业、成都海润置业、上海董家置业、中民外滩房地产、阳光城、上置集团和亿达中国（还未正式入股）为房地产开发企业，中民筑友为建筑业企业。中民筑友和亿达中国还涉及产业园区业务。
其中较为引人瞩目的为阳光城，2015年4月份，中民嘉业下属嘉闻投资以45亿元代价取得阳光城18.27%股权，成为单一最大股东。同年12月份，中民嘉业以12.5亿元价格斩获上置集团60.7%股权，成为控股股东。
如果入股亿达中国成功，意味着中民投已经入股3家上市房企。值得关注的是，其中阳光城控制人林腾蛟旗下的福建阳光集团和亿达中国控制人孙银环旗下亿达控股均为中民投股东，持股比例均超过2%。
此外，中民嘉业也直接参与拿地，2014年其以248亿元代价摘取上海董家渡地块，计划用来开发一个针对商务的综合体项目。2016年3月份，中民筑友以6052亿元价格在南京获得一幅工业用地，用来开发绿色建筑科技园区。
中民投总裁高级助理刘天凛表示，今年中民投对不动产投资规模不断扩大，主要投资思路是“围绕不动产投资为核心，加强对上下游及全产业链的融资方式。”首先，不断进行投资模式和产品层面的创新；其次，寻找下一个机会点。
同时其透露，今年上半年，中民投开始加大力度研究债券类产品，随着房地产存量时代到来，银行和金融机构不良资产比例也在大幅提升，由于受到监管压力，往往会折价进行出让，存在巨大的市场空间，未来中民投将着力发掘这一机会市场。
两年时间里，中民投以金融为主导，在不断布局地产业务的同时，不断借助地产业务拓展新兴产业，其在房地产领域的版图日渐清晰。
从百亿到千亿
作为全国唯一一家中字头民营投资企业，中民投光环格外耀眼，总理签字审批，全国工商联牵头，注册资金500亿元，发起人59家企业中也在国内各个行业具有一定影响力。
工商注册资料显示，中民投股东数量曾一度达到61家，其中最大股东为北京国信保泰投资顾问有限公司，持股比例为28%，第二大股东为中泰信托有限责任公司，持股比例为4%，另有19家股东持股比例也超过2%。这些股东涉及能源化工、钢铁、房地产、制造业、金融资本等多个行业，中民投通常联手股东企业共同在各个领域内进行布局，如联手阳光城、亿达中国、总部基地在房地产领域。
北京国信保泰的股东为霍尔果斯市国信保泰创业投资有限公司，霍尔果斯市国信保泰创业原为中民投另一家股东华鑫通国际招商关联企业，2016年5月份，2位自然人股东股东被50家法人股东取代。
国信保泰50家法人股东中，与中民投50家股东有大量交集，其中鸿坤集团、阳光城、亿达控股、泛海建设、红豆国际、和润集团等至少13家股东企业均涉足房地产及相关业务。通过与股东企业合作、入股地产企业，中民投在短期内解决了人才和专业方面的难题。
中民投第二大股东中泰信托背后6股东均有央企和国企背景，第一大股东中国华闻投资背后是北京信托，第二大股东北京新黄浦置业背后是上海市黄浦区国资委，第三大股东广联投资背后为广西科委，其他三个法人股东也有国资背景。
中民投与民生银行渊源极深，董事长董文标及大量高管均来自民生银行系统。此外，中民投原来有11家私募基金股东，其中7家私募股东出资人均有民生银行的影子，不过目前中民投工商注册资料中这8家私募股东均已经消失，也没有公布相应的变更信息。
查看中民投整个业务系统不难发现，其投资手段极为丰富，不仅与股东企业合作，也广泛开展与各个领域龙头企业进行合作，同时也通过收购来扩大业务版图。具体到地产领域同样如此，显示了其不局限于某一种模式。
在与股东企业合作中，主要体现为融资、合作开发、共同投资等，其入股阳光城和亿达中国，既是一种融资行为，也是一种合作开发的模式，上述亿达中国人士也不避讳选择中民投合作方便融资的目的。
在地产领域的投资，让中民投获得较大收益，截至10月27日，其在上置集团投资12.5亿元资产规模已经达到165.61亿元；在阳光城投资的投资的45亿元资产规模为150.89亿元。
此外，中民投在上海董家渡地块拿地价格为248.5亿元，总投资为604亿元，该项目地上建筑面积为70.2万平方米，地下建筑面积为43.8万平方米，其中地下商业面积为11.1万平方米，目前上海外滩房价已经超过10万。
如果再加上南京项目及其他相关资产，保守估算，中民嘉业总资产规模也超过千亿，占据中民投总资产半壁江山。
