开发商争相“抢滩”苏州尹山湖 密集围湖开发或存生态隐患
丁妩瑶
原水域面积为8500余亩的苏州尹山湖在经历围湖造田后于2006年开始退田还湖，两年后，还湖改造工程基本结束，建成3195亩湖泊面积的新尹山湖。而近几年这里吸引了多家开发商竞相落子，围湖开发。
2010年1月始，尹山湖拉开土拍序幕，保利、中海、九龙仓、首开、正荣、阳光城、合景泰富、弘阳、中富、鑫苑、天鸿等多家房企依次进场，“十三太保”合围尹山湖阵势形成，尹山湖这个曾经一毛不拔的荒凉之地，也逐渐变成了开发商和购房者眼里的香饽饽。
随着湖边鳞次栉比地盖起了高楼，一幢幢商品房像栅栏一样将尹山湖四面围住。与此同时，随着苏州核心区域房价的飙升以及尹山湖片区的规划建设，不少购房者也外溢至此，尹山湖板块房价从2015年至今价格翻番。
相关环保人士指出，尽管所有的产业对优美的环境都有偏好，但围湖盖楼对湖泊生态的影响是不可避免的。如何避免房地产围湖成为摆在各大人工湖面前的一大考题。
开发商集结尹山湖 竞相落子
近日，《中国经营报》记者走访苏州尹山湖，沿湖走访，尘土飞扬，湖边一座座住宅项目正在紧张施工。
据当地中介介绍，仅一年时间这里的房价便翻倍了。“保利一期是最早开盘的。当年的成交价每平方米不过八千多元，都是赔本在卖。但如今尹山湖已经成为苏州一个大热板块。”
据悉，保利地产于2010年1月23日在尹山湖板块拿了三块地，分别是苏地2009-B-97号、苏地2009-B-97号、苏地2009-B-99号，地块成交总价分别为19.5亿元、20亿元、4.64亿元，折合楼面价分别为5791元/平方米、5126元/平方米、5519元/平方米。
据易居研究院数据，2011年5月，保利观湖国际一期开盘成交均价为8823元/平方米，而2016年9月，该项目成交均价已达到21898元/平方米。
尽管如此，记者走访了解到，聚集多家开发商的尹山湖板块人气依然不佳。当地人士受访表示，即便是已经交房的保利项目一期以及中海项目一期，入住率都十分低。“要等到2018年集体交房的时候，大家才会住进来吧，现在都在施工，环境不好，配套也没跟上，而2018年的时候周边的配套也都起来了。”一名房产中介告诉记者。
据悉，目前尹山湖环湖已建成的主要商业设施有：九龙仓东部的两处餐饮设施、运动公园内的文体中心等；正在建设的设施有“商业水街”等重大项目。
“随着9月23日、24日为期两天土拍的结束，苏州的房价也进入了3.0时代。”多名中介及售楼人员告诉记者，受土拍影响，苏州很多楼盘都在涨价，而此前按照计划将在10月中旬推出的位于尹山湖的九龙仓碧提半岛58号楼也被指可能捂盘待涨。记者多次联系九龙仓方面进行采访，均未获得回复。
日前，记者以购房者身份前往九龙仓碧提半岛进行踩点采访，售楼处销售人员态度消极，而当记者问到10月中旬是否会如期看盘时，该销售笑而不语、态度暧昧，“能等就等，不能等就换别家，这个我不好说。”
而记者查询相关报道发现，早在2014年，苏州九龙仓碧提半岛项目就被报道涉嫌违规销售，商品房预售许可证上显示的是380套房子，在开盘时却只有235套，132套房源“消失”。对于九龙仓碧提半岛是否会如期开盘，记者致函九龙仓总部，截至记者发稿，对方尚未予以回复。
此外，尹山湖板块的兴起从2014年的另一起新闻也可见一斑。据媒体报道，位于尹山湖东边的中海山湖一号25号楼曾出现过地基沉降问题。当地多名中介认为，之所以当时会出现地基沉降就是因为最初开发时，这边的项目并不被看好，所以选择的材料都比较粗制滥造，“现在肯定材料都用好的了。”
有关当初地基沉降等问题，中海地产相关工作人员在接受《中国经营报》记者采访时表示，并非外界认为的偷工减料，只是一个施工事故。“沉降是很正常的事，所有楼都会沉降，江苏这边允许15cm内的沉降，我们沉降超出了一定标准范围，所以就叫异常沉降了，并不是质量问题。该事件发生之后，公司对该幢楼进行了加固，同时也加强了小区其他楼房的监测。”
湖资源被过度消耗 或威胁防洪减灾
素有东方威尼斯之称的苏州，这些年来的建设也是围绕着湖来做文章的。不过，相比名声在外的开发建设已经接近尾声的独墅湖，水系与其相连的尹山湖，便显得陌生多了。
尹山湖，位于苏州城区东南角，处吴中区郭巷街道境内，原水域面积为8500余亩（排涝面积10050亩）。远古时期，长江三角洲冲积平原形成后，同当地其他湖泊一样，尹山湖也是由长江水流下泄淤塞、江水改道汇集，加上以后海潮倒灌、低洼地逐渐积水沼泽化形成。尹山湖湖中鱼虾密生，湖边茭草遍布，它为当地捕捞、灌溉、蓄洪发挥着重要作用。在一段时间内，这个湖泊被“围湖造田”，期间先后被用作部队农场、劳改农场、五七干校、知青农场、尹山湖农场等。
2006年下半年开始，苏州市吴中区政府实施以“南优”为目标的东部扩容工程，尹山湖实施退田还湖，与独墅湖生态绿带区相接，打造以湖为核心，以滨水绿廊为轴的开放型生态空间，并延续古城区山水空间环境。规划建成5.82平方公里，集农贸、商贸、休闲、居住等功能一体的尹山湖片区，定位吴中区城市次中心，规划居住人口7万。
2008年10月，尹山湖“退耕还湖”改造基本完成，建成水面面积约2.13平方公里、湖岸线8公里长的新尹山湖，原8500亩的湖泊减至3195亩。
然而，地产大鳄的围湖开发也引发了相关环保人士担忧。“湖泊环境由水、芦苇、水生动植物等完善的生态链组成，大量新建住宅小区，随着人口入住增多，必然会导致生活污水增加，大量没有经过处理的污水排放到湖泊里，会造成水环境恶化，同时这也将导致其周边环境的气候调节功能丧失，气候将变得恶劣，使得此地环境不再适宜居住。”环保志愿者范博对《中国经营报》记者说。
据国家自然科学基金委员会主任、中国科学院院士陈宜瑜在首届中国湖泊论坛中发言内容，我国湖泊大多有富营养化的现象，长江中下游尤其严重；近20年太湖水环境质量基本上每10年下降一个等级；太湖目前已经由重度富营养化转变成了中度富营养化。
而记者查询相关信息同时发现，2010年的测量结果显示，列入江苏省保名录的湖泊中，苏州吴江有30个淤积深度在30cm以上，最大淤积深度达69cm；此外，吴中55个湖泊中，湖泊水质综合评价为Ⅴ类及劣Ⅴ类水的湖泊有23个，占总数的42%。
此外，围垦湖泊也或将导致湖泊面积萎缩干涸，甚至消失。“以前，不受人类的干扰，长江中下游的湖泊常常是30年河东，30年河西，像黄河一样不断改道。湖泊总是在来回不停地摆动。但是人类的自然活动捆绑了长江中下游的湖泊，限制了江湖连贯。所以，导致了老湖泊不断消亡，新湖泊不会再产生。”陈宜瑜在首届中国湖泊论坛中表示。
公开资料显示，江苏是水域面积比例最大的省份，仅苏州200亩以上湖泊就有300多个，全市水域面积3608平方公里，占全市总面积的42.5％。然而，据科技部“十一五”期间进行的调查，中国近50年来消失的湖泊共计243个，江苏消失11个。
值得注意的是，湖区防洪减灾能力偏低，也是近年来比较突出的问题。“围湖开发一定程度上会加剧土地硬化的承重力，钢筋水泥土杂石覆盖在泥土表面，使得土地表面硬化，建设区域地面不透气性增加，暴雨后地表汇流速度加快，水灾流量成倍增加。”范博对《中国经营报》记者表示。
“受河道淤积、城镇及圩区面积扩大、河湖面积减少等因素影响，湖区防洪减灾的难度进一步增加，综合防洪除涝减灾体系有待完善。应该从流域整体角度对湖泊功能实施分类定位，强化湖泊生态功能区建设，划定环湖生态保护带和缓冲带，并制定保护和开发分类导向及准入门槛等。”陈宜瑜说。
对于苏州尹山湖开发商密集围湖开发相关问题，《中国经营报》记者分别与苏州市住建局、规划局相关方面进行联系采访，苏州市住建局办公室方面以不负责接待采访为由婉拒，而告知的另一部门采访联系电话一直无人接听。截至发稿，苏州市规划局方面还未作出回复。
责任编辑：刘万里 SF014
