7月27日，在上海市浦东新区祝桥镇的地王车轮战中，金地力挫融创、龙湖、平安不动产等强手，以88亿元总价摘牌，创下今年上海总价地王。
经测算，该地块的成交楼板价为33023元/平方米，溢价286%。剔除公共设施、保障房和自持部分，可售部分实际楼板价41572元/平方米。
据易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，后续保本价格为6万元／平方米。
人事调整后最大动作
资料显示，该地块为浦东新区祝桥镇中心镇区核心区G-10地块，地块东至川南奉公路绿带，南至卫亭路，西至张唐港绿带、千汇路，北至凉亭路，为居住用地，占地面积140252.5平方米，容积率为1.9，挂牌起始价为22.81亿元，起始楼板价8560元/平方米。
值得注意的是，该地块限制条件不少。出让要求显示，该地块规划限高45米，地上建筑面积266479.75平方米，要求保障房的建筑面积≥5%，住宅自持物业建筑面积≥15%。
但这并不能阻挡金地拿地的决心。
在严跃进看来，金地此次能够成功拿地，首先是因为拿地欲望比较强烈，这和自身急于扩大规模是有关系的。其次是资金相对充裕，今年上半年，金地销售业绩总体较好，跑赢大市，资金充裕利好土地市场扩张。
“部分房企今天拿地其实不激进，而抢地的融创、平安和陆家嘴，显然对后续能否操盘其实还是有疑虑的。”严跃进在接受《国际金融报》记者采访时说。
而这也是金地华东在换帅第一年的最大动作。
同策咨询研究部总监张宏伟在接受《国际金融报》记者采访时表示：“金地最近几年通过人事调整，在华东地区拿地较多，拿下祝桥地块，应该是强化华东区域的优势，同时也是公司整体的未来开发策略。”
就在昨日，金地以7260元/平方米的地价，成功将浙江嘉兴嘉秀洲-25号，油车港东方路地块收入囊中，折后楼面价2904元/平方米，溢价率超过300%，比今天拿下的祝桥镇地块的286%的溢价率还要高。
价格偏贵，但仍有解套机会
虽然金地拿下今年的新地王，但是股价表现并不如人意。
截至7月27日收盘，金地集团报9.83元／股，跌幅4.38%。
“股价下跌主要和大盘不振有关，所以和此次拿地本身没太多关系。而从个股走势看，后续金地储备规模增加、可售房源增加，对于股价提升是有积极作用的。”严跃进说。
资料显示，祝桥镇地处上海市浦东新区东部，距离上海市中心城区30公里，紧临浦东国际机场和中国商飞总装基地，位于上海外高桥港、浦东空港、洋山深水港航运物流产业带的核心区域，是上海国际航运中心建设的前沿和中心腹地。
根据规划，预计未来的10到15年内，祝桥将形成产值1000亿元以上的民用航空产业集群。届时，人口将超过50万，成为亚洲最大，世界著名的都市型航空城。
对此，张宏伟表示，“交通枢纽及航空空港产业的价值导致高端制造业聚集到这个板块，对板块内在售项目及周边板块在售项目房价短期内起到推升作用。因此，对该板块中长期看好。”
纵观2012-2016年祝桥镇新房供求价走势，2012年均价还处于13143元/平方米的低位，而到了今年上半年，均价上涨到了25515元/平方米，5年的房价涨幅达94.13%，年平均房价涨幅也达到18%。但目前区域内仅有东方鸿璟一个项目在售，价格为2.7万-3万元/平方米。
严跃进分析指出，虽然该地块周边配套齐全，能够为该地块加分。但缺点在于在浦东机场附近，改规划等可能会比较困难，比如说楼层层高会有较大限制等。
“如果看目前的土地，其实都会认为是偏贵的。但如果考虑到此类地块周边还有其他地块，后续依然会有被解套的机会。”严跃进补充道。
下半年或严控“地王”
今年的地王可谓一波接一波，甚至出现了“面粉贵过面包”的奇异现象。
对此，张宏伟解释称，2013年以来，品牌房企积极抢滩一二线城市优质地块，优势资源开始向品牌房企集中，突显出品牌房企布局战略的变化，这在一定程度上进一步推升一线城市的投资价值，也促使一二线城市“地王”频现。
此外，如果按照成本和收益的常规测算，有些地块确实难以短期内入市并盈利。但是，从企业整合，尤其是央企地产整合的角度来看，如果一家央企没有充裕的土地储备，并且从企业估值的角度来看处于“弱势”，极有可能会被其他央企合并。
严跃进认为，后续长三角，尤其是非限购区域，土地市场会更热，这与背后的购房需求强劲等有关系。
不过，就在昨日，中共中央政治局召开会议，强调要全面落实“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大重点任务，并首次提到了抑制资产泡沫。
张宏伟认为，房地产业的资产泡沫就是地王频现和房价的持续上涨这两大表现。
张宏伟向记者透露，下半年国家会严控地王，虽然政策没有出，但是会提前预警。据他介绍，国土资源部等多部委已经向热点城市部署研究防止“地王”频现、防范地价异常的应对措施。（国际金融报记者 史燕君 实习生 扶黄思宇）
附文：
跟踪：后赵汉忠时代，金地能否打翻身仗
国际金融报记者 潘洁
沉寂多时的金地华东区域换帅后迎来“第一炮”。7月27日上午，金地以88亿元的价格拿下上海浦东新区祝桥镇一地块，成了2016年上海的总价“地王”。据悉，此次的地王车轮战中，不乏龙湖、融创、平安等众多大牌房企竞争。不过，资本市场却不给力，金地股价7月27日大幅下跌4.38%，下午开市后仍然低位震荡，以9.83元收盘价收尾。
今年销售额力争百亿
资料显示，祝桥地块是2016年上海出让的面积最大的纯住宅用地。2012至今，祝桥的新房平均价格从1.5万元/平方米上涨至2.5万元/平方米，每年的涨幅在16%左右。如今的成交价也意味着房价将很快翻番。
记者查询获悉，2015年全年，金地华东大举发力拿地，一口气拿到了上海松江新桥2幅地块、上海松江车墩、上海嘉定新城、南京河西南（与商置合作）、苏州何山路、苏州苏站路等项目。
此前，金地华东区副总、上海公司总经理冯家生明确指出，今年上海的销售额将力争完成100亿元，重回第一阵营。而2016年金地整个华东区域的销售目标是160亿元。“我们在上海肯定是要进前10名，然后希望在这个基础上再往前走，进到前5名。”据悉，目前，金地已在上海松江、青浦、浦东、宝山等板块深耕，2016年将有9个项目同时在售，下半年在上海还将推出上海都会艺境、上海艺华年两大项目。
业界认为，金地这几年扩张速度还是趋于缓慢，在其他大型房企快速发展的同时，金地有被挤出优秀梯队的危险。所以这次拿地表现出势在必得的气势。
金地上海欲打“翻身仗”
《国际金融报》记者了解，早些年金地处在“赵汉忠时代”，还算排进上海房企“第一梯队”，当时金地上海也是整个金地集团业绩贡献的主力区域。
以2008年为例，金地上海靠着3个楼盘就完成了将近42亿元的销售，这一成绩占到金地集团当年全国销售总金额114.03亿元的四成，其中整个上海区域公司的销售额达51亿多，占近五成。
随后，沉寂多年后，2015年9月，金地华东区域作出人事调整：陈必安卸下金地华东区域地产公司董事长兼总经理一职调回集团，履新者为当时华北区域的一把手——阳侃。据当时媒体报道，阳侃上位后的“第一把火”就烧向了金地华东曾为人诟病的土地获取。官方信息显示，2015年9月23日，金地以总价20.13亿元竞得上海嘉定新城的一宗宅地，溢价率96.93%，楼板价18680元/平方米，扣除保障房后的楼板价接近2万元/平方米。
一个月后，金地再以6.95亿元获得松江一宗商住用地。随后12月，金地连下“两城”，分别以10.05亿元、14.24亿元竞得普陀区长寿社区D5-6地块和松江新桥纯宅地。
多位地产行业人士告诉《国际金融报》记者，人事的调整带来了拿地风格的变化，在金地集团急速前进中，金地上海也在拿下地王的高调声中打响了这场“翻身仗”。
对于整个房地产市场，有研究机构报告对2016年下半年房地产行业表现持中性观点，预计市场将呈现区间震荡行情。从当前较低的估值水平来看，预计市场会有20% 左右的上行空间。预计下半年房地产实体市场大体趋势向下。
