长租公寓遇上互联网金融
胥澳 陶莹
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2016-05-09
胥澳 陶莹
“我现在住的自如房月租3600，押一付三，外加每个月的服务费，一次性支付需要1万多，但通过和自如合作的京东白条分期付，每月只要交4000元左右。”一位链家的自如租客说。
而在另一个中介品牌我爱我家旗下的相寓租房，打开支付宝芝麻信用，选择信用租房，提交个人信息，芝麻信用会自动匹配分期付款方式，每月通过房司令支付租金即可。
例如，一位相寓租客的芝麻信用分为680，这是一个较高的信用等级，那么，他可以使用押一付一的方式，缓解租房的资金压力。
根据芝麻信用的分析结果，超过750分的用户有5%，他们可以在相寓实现零押金租金月付。“租客可以把暂时省下的这部分钱用到居住的其他场景，生活品质也会相应提高。”相寓总经理刘洋表示。
链家自如联手京东金融，我爱我家相寓携手蚂蚁金服、房司令，魔方公寓与北京银行合作……长租公寓与互联网金融的联合越来越紧密，他们正以一种更容易被年轻人接受的方式推进着业务。
对这个行业来说，这样的尝试还只是一个开始，业务扩展对资本的渴求促使长租公寓运营者们进行更大胆的创新。
目前，众多长租公寓在向连锁化、规模化运营，发展需要大量后续资金注入。凯德集团中国区CEO罗臻毓曾表示，在缺乏资产证券化渠道的情况下，如果一家公司拥有八栋楼、十栋楼，会对资产负债表带来沉重压力。
现下的魔方公寓已经覆盖了北京、上海等八个城市，链家自如寓在北京拥有六栋整栋物业，去年刚上线的我爱我家相寓Park也在北京开出了第二家。
相寓总经理刘洋表示，相寓第一栋整栋式公寓首期投资就超过1000万，依托我爱我家的品牌力量与资金支持，目前资金压力并不大。“但是租赁行为没有金融资本的介入，体量很难做大。”要想进驻更多的城市拓展市场，获得更多资金来源，就要尝试不同的融资渠道。
据了解，如今国内长租公寓租住率基本保持在90%以上，稳定的租金现金流成为公寓试点租约证券化的重要基础，这种资产证券化已成为多家品牌公寓选择的融资方向。
证券化市场新晋
尽管是尚无行业规范的新渠道，依然有吃螃蟹的人。以YOU+国际青年社区为例，随着店面的增多，YOU+为租约证券化做了不同的尝试，先后与银行、P2P等互联网平台进行过合作。“最初做证券化非常吃力，虽然是很稳定的金融产品，但投资大、利润薄，没有规范的操作流程，银行不愿意做，担心其中的风险。”YOU+创始人刘洋表示，最终通过信用卡撕开了证券化的入口。在2013年年底，YOU+把整体的租金打包出售给广发银行，让租客办理信用卡支付租金。然而信用卡还款利息较高，用户的管理和体验有诸多不便，与银行的证券化合作只进行了短暂尝试。
2015年年初，YOU+与P2P公司懒投资合作，在国内公寓行业首次试水租约证券化，“第一次将未来租约打包推出了约400万元的产品，3分钟就被秒杀售罄。”刘洋表示，小试牛刀之后，先后推出了4家门店进行年租约的打包销售。
尽管与P2P合作具备资金优势，但基于多方位的战略资源需求，YOU+在58同城和赶集网正式宣布合并之后，便把目光转移到58这个综合性平台上，双方计划在5月9号签署战略落地合作协议。据刘洋介绍，YOU+用几栋公寓的年合同与58金融的月付服务进行捆绑，提前获得未来一年的租约现金流，租客则将租金按月付给58金融。
58金融负责人在采访中表示，58已经是全国最大的租房资讯平台，很多年轻人在58找房、找理财服务，而YOU+的资产很受58平台投资人的欢迎。因此，58通过搭建透明平台，为投融资双方寻找优质资产。
相对于传统融资方式看重资产抵押，租约证券化缺乏资产抵押物，拥有一定风险。相寓负责人告诉经济观察报，“我们现在一般以实际物权抵押做融资，但是租赁权可不可以融资，大家都在尝试。”
对此，58金融方面表示，只要地段、入住率、违约率、平均租金和运营成本透明，风控部门就可以测算出风险，合作协议中会有明确条款保证双方信息对称。
YOU+刘洋认为，传统融资是证券化发展的前提条件，“通过融资发展到一定规模后，才有本钱去做证券化，未来要坚持传统融资与租约证券化并举的方式。”
盈利并非终极目标
基于巨大的房屋租赁蓝海和大量存量物业改造运营的刚需，加上长租公寓自身稳定的租金优势，使得品牌公寓成为了资本市场的新宠儿。
据了解，魔方公寓于近期拿到了由中航信托领投、B轮投资方美国华平集团跟投的近3亿美元C轮融资，累计超过5亿美元的资本助力魔方公寓在全国范围内进军细分市场；曾获得小米雷军1亿融资的YOU+国际青年社区，已在去年完成了A+轮融资，合作伙伴有诺亚财富、时代地产以及俄罗斯DST；成立于2014年的蘑菇公寓从去年开始转型做租房平台，目前已获得B+轮3000万美元融资，运营方式也实现了由重到轻的转变。
此外，新派公寓获赛富投资1.6亿美元，优客逸家获得经纬B轮投资2000万美元，上海寓见由险峰华兴、联创策源投资数百万美元。在资本的支持下，不少公寓实现了业务拓展，获得了房租以外更多的增值业务盈利。
纯粹的盈利并非公寓领导们的创业初衷。自如CEO熊林表示，传统租房质量差、服务差、用户体验差，这三点戳中的不仅是租客更是租赁行业的痛处。于是，越来越多的品牌公寓加入市场竞争，为房屋租赁市场注入了新的活力。
“四年前的北京没有这么多的黑中介和假房源，但也找不到像样的房子，租房就是苟且、将就的代名词。”在熊林的回忆里，从那时起很多人就已经渐渐租不起房，于是他和团队便开始研究租房。
几年前曾在广州打拼的YOU+创始人刘洋，最大的感触是，“不关注漂泊者的心的二房东不是好二房东。”于是刘洋与同伴联合运营了第一栋YOU+公寓，以社群为核心，3年时间内做出可以夜不闭户、人人称兄道弟的青年社区。
魔方公寓作为全国数量第一的连锁长租公寓，专注打造舒适的居住环境，成为魔方在有众多背景的行业玩家中脱颖而出的关键优势，并把“公寓+”的理念贯穿消费者生活的方方面面。
基于情怀出发的长租公寓们，尽管获得了不少资本，却并没有盲目做大规模的复制。“如果只是不断融资做连锁，而入住率低于70%，公寓是不可能发展的。”YOU+刘洋表示，当下应以客户需求为核心，提高行业服务标准，才能追求行业的“新租住时代”。
责任编辑：李坚 SF163
