3月30日，商业地产企业凯华集团旗下位于广州珠江新城CBD中轴线上的全新超甲级写字楼项目——凯华国际中心，举行了示范层开放暨仲量联行签约仪式；业内预测2016年珠江新城将步入最后一波写字楼供应高峰，珠江新城区域写字楼市场出租率、租金将随着市场供应出现波动。
▲ 凯华国际中心。区域现最后的供应高峰、市场写字楼出租率/租金出现波动，一切现象都在说明：广州现今写字楼市场行情较为复杂。
那么，又是什么原因让凯华集团逆势推出凯华国际中心的呢？
1市场情况： 填补高位，着眼未来自2007年以来，广州写字楼供应量不断上升。据统计，2007年广州写字楼供应量为189万平方米，至2015年达到436万平方米。业内人士预计，2019年广州写字楼供应量将突破600万大关。
然而，快速扩大的供应量的背后，体现的是行业的粗放发展，以及高品质写字楼的稀缺。从总体上看，一线城市的高端品质商业地产还有很大的需求空间，尤其是广州，国家“十三五”规划纲要正式公布，广州与北京、上海一并落实为撑起中国新一轮开放发展的“黄金三角”，是国际性综合交通枢纽。这必定会使企业、人才聚集，拉动商业地产需求。
而在广州，珠江新城又具有格外的发展优势。如今，珠江新城成为与北京商务中心区、陆家嘴金融贸易区并列的三个国家级中央商务区之一。虽然其发展已具备一定规模，但目前仍在不断升级完善。珠江新城的华丽变身也被媒体看好，成为引领广州蜕变和城市美好生活的重大引擎。
▲ 凯华集团商业地产部营销总监梁学森先生现场解读凯华国际中心。
凯华国际中心正是在这样的背景下推出的。
“我们相信，商业地产的竞争力，最终还是要落回到项目本身的核心竞争力。凯华国际中心每项设施及建筑设计均力求完美，项目引入了众多国际级设备，我们希望结合仲量联行的纯港式至尊物业管理服务，合力把凯华国际中心发展成超甲级写字楼的典范。”
凯华集团副总裁黄瑛介绍，凯华集团把凯华国际中心定位为广州中央商务区珠江新城中轴线上的全新超甲级写字楼项目，不仅体现在设施和建筑设计，更体现为其提供了内地首个纯港式的至尊物业管理服务。
▲ 凯华国际中心。
在甲级写字楼市场日趋饱和的背景下，具有多部极速垂直电梯、等待时间大减，通过权威环保机构的多项评估与认证的绿色健康办公环境，高科技智能化管理水平，精英管理团队、国际级服务水准等优势特点的超甲级写字楼，在面对企业用户时无疑更具吸引力。
“2017年-2018年开始逐步提升,甚至有跳升的可能,在2018年左右,珠江新城的写字楼项目将全部完工,并在一年半之后供应量将被吸纳，届时珠江新城写字楼的租金便将迎来较大幅度的上涨。”根据仲量联行华南区商业地产部高级董事马炜图的预测，凯华国际中心看中的，是珠江新城未来巨大的发展机会。
2价值体现：地段+产品，凭优取胜就写字楼来说，地段价值与产品价值的高度统一是其价值的重要支撑。
首先，高价值地段的衡量指标以具有浓厚商业氛围的商务中心或商业聚集区和发达的交通网为首。
写字楼与周边环境是密不可分的整体，客户往往看重知名企业的群聚效应。具有伸展力和拓展性的规模及其引发的集群效应，是评价超甲级写字楼品质的重要指标。
凯华国际中心无风雨接驳地铁3号线、5号线交汇的珠江新城站，携APM、公交系统，让入驻企业员工享受舒适上下班交通环境。5公里即至广州火车东站，22公里到达广州南站，39公里到达广州白云国际机场，城际交通灵活连接，实现商务便捷往来，让租户瞬息掌控全球商务态势。凯华国际中心更与广州四大文化地标广州图书馆、广东省博物馆、广州大剧院、广州市第二少年宫为邻，属于珠江新城商务和文化集中的核心地段。
▲ 凯华国际中心全景展示。
其次，超甲级写字楼的产品价值主要体现在区域商务价值、单一业权指标以及设计和设施的前瞻性等方面：
写字楼与周边的其他建筑群，如星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心等共同组成区域商务环境，可以创造出较高的商务价值。为此，凯华国际中心通过四道连廊设计，连通广州K11购物艺术中心、环球都会广场、丽思卡尔顿酒店等购物中心、五星级酒店，形成了CBD区内最具价值的大型商业综合体，让租户在举步之间，即可尽享珠江新城繁华。
物业的保值、增值，离不开业主对租户的策略性管理。单一业权的开发模式是写字楼开发的发展趋势，业主可筛选和控制租户的品质、对大楼进行定期升级维护，从而维持大楼良性的运营管理，让入驻租户始终享受高品质的办公环境。
▲ 凯华国际中心展出其独特的精英服务密码装置。
国内超甲级写字楼的发展，正向着安全高效的快速化和绿色健康的舒适化两个方向发展。凯华国际中心在设计和设施上的前瞻性体现为：
安全高效上，实施严格的外来人员管理制度，并配有自动派梯系统、自助卡套回收系统、洗手间门禁安全、消防及安防预案、具有人面识别功能的1080P高清摄像头，以及使乘客在30秒内顺利进入电梯的26部原装进口日立品牌高端定制电梯，为租户及往来宾客带来全面保障及更高办公效率。
在提高客户舒适度上，南大堂入口以11米高全天候广场设计，革新写字楼大堂前区舒适级别，为到访客户/租户员工提供零风雨、舒适、安全的出入场所；地下1-4层共设置约810个停车位，贴心地提供了电动汽车专用充电区及单车保管区停车场，停车场下车区地面更铺设优质大理石，为租户呈献媲美星级酒店大堂感受。
▲ 仲量联行香港物业管理部至尊管理及租赁服务总监Stephen Bruce先生介绍“纯港式物管精英服务”的独特之处。
此外，在使用环境舒适度的提高上，凯华国际中心的空调系统采用了国际级新风系统，鲜风量为40m³/小时/人，PM2.5过滤率高达99%；灯光系统，首层大堂智能灯光系统设置“上班、下班、深夜”三种模式，通过灯光的调节和反射灯光的漫射光达到一种轻松和节能的效果；而在供水系统方面，每个水龙头快速供应热水、每层平面四个角均有排水功能、茶水间则采用全球顶级品牌ZIP开水器。
3内地首创：纯港式精英服务仲量联行与凯华集团的合作，为凯华国际中心带来了纯港式至尊物业管理服务。
这将是仲量联行在内地首次引入纯港式管理服务，旨在提升整个珠江新城以至内地的写字楼标准。
仲量联行于1981年在香港成立物业管理部，市场占有率为私人物业顾问及管理公司之冠，管理的物业包括优质写字楼、商场及豪宅等。2012年，仲量联行成为香港首家推出至尊物业管理服务的物业顾问及管理公司
▲ 凯华集团副总裁毛国伟先生及仲量联行香港物业管理部至尊管理及租赁服务总监Stephen Bruce先生正式签约。
“纯港式至尊物管服务是指仲量联行香港总部会根据我们从世界各地所获得的管理经验，制定出最有效的管理运作，于凯华国际中心应用落实，相信项目落成后，将会为市场订立一套全新的服务标准，展示国际级写字楼的服务水平。” 仲量联行物业管理部总监兼国际董事黎汉明如此阐释。
为打造凯华国际中心为国际顶级写字楼，仲量联行特别设计及推行首创的六大现代化服务标准，包括形象化、个性化、尖端化、细致化、策略化及高质化：
小贴士：形象化：华南地区夏天天气闷热潮湿，仲量联行为凯华国际中心挑选国际高档酒店采用的香熏，令租户及访客踏进大厦便可感受到清新的感觉，提升物管服务至另一层次，给予客户全新专属体验。 个性化：为身体不适的客户提供关怀包，内里包括胶布及宝矿力等，贴心服务客户。物管团队会了解各租客最高领导的喜好及习惯，在运作及服务上作出特别调节，例如在特定时间安排专用电梯。尖端化：凯华国际中心是仲量联行在中国首个引入远程闭路电视监控系统的项目，由香港总部24小时实施中央监察及支持。细致化：仲量联行会提供培训课程予凯华国际中心的清洁团队，除透过清洁手册教授清洁运作及守则外，更会拍摄影片教授清洁的流程。清洁团队会使用不同的毛巾清洁不同的设施，清洁工具会使用酒店的清洁用品，务求大厦的清洁达到最佳水平。策略化：仲量联行重视风险管理，例如会制定项目遇上恐怖袭击的预防及应变方案。管理团队会接受SDU的国际级防御培训，并会与租客进行演习。为应付火灾等特发事件而引致物业管理部未能在项目内提供服务，仲量联行已制定持续服务应变方案，务求能维持一定服务，例如会在邻近位置设立应变中心，把大厦的电话通讯联系转移至此，并会按租客的紧急联络电话，与租客保持联系。高质化：仲量联行会安排管理团队，往香港的姐妹大厦作实地在职培训，务求管理人员能切实明白在甲级写字楼提供物业管理服务的应用质素及要求。本行也会安排香港化妆师及发型师，向员工教授化妆及理发技巧。仲量联行管理的物业组合自1996年起获得ISO 9000质量认证，部分物业更赢得ISO 14000质量认证。保安为仲量联行另一关注点，曾在港岛最佳保安服务奖赢得最佳个人保安员奖项，足证仲量联行提供高质素的物业管理服务。仲量联行注重项目环保及空气质素，也为仲量联行赢得多次最佳室内空气质素认证、HKBEAM及Sustainability Green Drive Award奖项。
“仲量联行对质素监控极为重视，设有完善的质量体系及完善的监控计划，如物业管理组长会亲自带新入职同事巡视大厦，亲身传授管理标准。我们重视管理人员的培训，提供交流及持续培训，务求员工与我们一起与时并进，为客户提供最优质服务。”仲量联行物业管理部总监兼国际董事黎汉明又补充道。
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