世茂追求“有质量的增长”
手握现金、强控风险、剑指金融创新
马梓墨
在房地产行业进入“白银时代”的今天，“有质量的增长”越来越多地被提及。对于房企而言，扎实地做好长期转型、风险管控，从根本上提升盈利能力和可持续能力，或许才能获得进入楼市下半场的入场券。而近年来剑指金融创新、财务稳健的世茂房地产控股有限公司（00813.HK，下称“世茂房地产”）就是这样一家追求“有质量的增长”的企业。
3月30日，世茂房地产在香港正式发布2015年度业绩报告。报告期内，公司全年营业额上升2.9%至人民币577.33亿元（2014年为人民币560.81亿元），酒店、租金和其他收入同比上升24.8%至人民币31.38亿元，多元业务发展成效显著；全年合约销售额670.39亿元，合约销售面积554万平方米，回款率85%，“去库存”效果明显；利润方面，全年实现股东应占核心业务净利润62.07亿元，毛利率为28.5%，居行业前列；净负债率58.1%，债务结构健康合理，连续4年控制在60% 以下，大幅低于行业平均水平。
“这两年销售目标没有往上提，这其实是管理层经过深思熟虑的结果。在一轮快速增长以后，我们想静下心来，把质量、运营水准搞上去，财务指标更充实。”世茂集团董事局主席许荣茂在业绩会上表示。
内功提升 毛利率行业领先
2015年，在全国地产企业都忙着“去库存”的大背景下，是继续在规模竞赛中血拼，还是调整战线，寻求稳健而持续的发展？这是不少房企面临的难题。
房地产观察人士分析认为，行业进入下半场，对房企来说都有压力，选择规模还是利益，似乎成为一道难以两全的单选题。有的企业可能关注到规模，但利润可能是下降的；有的企业可能关注了利润放弃了规模，但未来可持续的竞争力在下降。
而2014年以后奉行“有质量的增长”的世茂似乎已经找到了属于自己的答案——打造产品力，更加注重资产盘活、运营效率和财务稳健上的“内功提升”。
从2015年年报来看，世茂房地产先于竞争对手进入战略蓄力阶段，全年在上海、南京、武汉等一二线城市表现亮眼，并积极寻求商业模式和金融的创新，其谋求布局未来高增长机会的意图愈发清晰。
在业内观察人士看来，世茂是一家不断创新、提升内功的公司。今年的光合教育社区、去年的52+Mini Mall和Mini Hotel，在米兰世博会上惊艳亮相，以及国内首单物业费收益权资产证券化和首单购房尾款资产证券化产品的推出，都让世茂在业界成功吸睛。
与此同时，曾经凭借一二三四线项目快速发展作为增长主要动力的世茂，现在正积极回归一二线城市。该公司董事局副主席许世坛介绍，公司由去年11个区域缩减至9个区域，在去年购地200多亿元中，基本集中在北京、上海、南京、武汉、福州、厦门及香港。“三四线城市项目比重在下降，以前可能占30%，现在降至10%~20%。”
许世坛还透露，长三角依然是世茂重要的利润增长点，包括上海、苏州、南京等地近期房价均已有所上涨，福建区近年来年均也贡献销售逾100亿元。过去一年，公司已在购地方面投入逾200亿元，今年购地量也应该在200亿元左右。
据了解，2015年世茂房地产采取了更为清晰的运营策略：调整供货节奏和结构，在三四线城市实行严格的“以销定产”控制开工，将供货重心转向一二线城市；调整新增土地投资导向，加强投资风险控制，将90%以上的新增投资放在一二线城市，建立后续竞争优势；金融创新广开渠道，盘活资产，提升运营效率。
而在各大房企的兵家必争之地——苏沪为首的长三角楼市是2015年当之无愧的区域黑马。世茂房地产可谓是把握先机，在该领域重点城市获得了出色的业绩。世茂2015年报显示，在南京，世茂房地产四个项目共计实现了合计人民币83亿元的销售额，蝉联市场占有率领先的行业地位。在上海，原本在地理位置上逊于竞品的世茂云图，通过对产品的精雕细琢，开盘三周成交15亿元人民币，去化率达到100%，单价超出周边楼盘10%，成为区域楼盘榜样。
许世坛表示，去年世房销售额和毛利下降的原因主要在于需要降价清理库存，但经过2015年大力度的去库存，目前世房已竣工的库存量已由182万平方米降低到了130万平方米。因此，世房今年的库存压力相对已经小很多，不会再大规模地进行减价去库存的策略，目前部分项目已经开始提价，将在一定程度上弥补利润的损失，毛利率则希望能维持在28%~29%。
打好“回款率”和“利润率”两张牌
年报数据显示，截至2015年12月31日，世茂可动用资金达424.1亿元，包括手持现金264.1亿元及可动用银行授信余额160亿元，其中，现金余额较2014年底的239亿元上升至264.1亿元。
“比之规模，世茂更看重回款率；比之降价促销，更看重利润率”，这是世茂房地产2015年多次强调的经营理念——2015年，世茂房地产产品销售回款率达到85%，毛利率28.5%，两项指标均处于业内领先地位。
凭借高效的运营管理和稳健的财务管控能力，2015年，世茂房地产获得了国际评级机构标淮普尔从BB到BB+的评级上调；并获得惠誉颁发的长期信用评级BB+,评级展望从“稳定”提升至“正面”。2015年8月,国内三家著名信用评级机构中诚信、联合评级和大公国际先后同时给予世茂房地产以“AAA”的主体最高信用等级。
在优良的信用基础之上，世茂房地产通过多次发行低息债券，实现对高息债券的置换，使得公司的平均融资成本降低至6.9%以下的行业领先水准。资金回笼顺利，金融创新拉低融资成本，世茂房地产的净负债率58.1%，连续4年低于60%，维持在行业内最低水平。
在国内外经济环境承压的紧张时期，今天的世茂，担子轻、负担小。不仅不缺钱，反而手握更多现金及贷款额度备用，既可用来“过冬”，又为后续购买资产、土地让渡出充足的想象空间。
在易居智库中心研究总监严跃进看来，包括项目回款率等指标，都要优于整个行业，这和世茂在持续推进业务规模扩张过程中追求现金流稳定的态势是有关系的。这也是体现了其追求有质量的业绩增长的商业模式。
创新商业模式 布局高增长领域
年报显示，2015年世茂加强了对投资性物业的运营管理，逐渐提升其在本集团运营利润中的贡献，加强在市场波动时的抗风险能力。报告期内，世茂房地产全年营业额上升2.9%至577.33亿元（2014年为560.81亿元），其中酒店、租金和其他收入合计同比上升24.8%，至31.38亿元。
在细分市场和社区服务领域创新上，世茂房地产在行业内率先推出了社区商业52+Mini Mall以及Mini Hotel等创新型产品，将传统业务的管理进一步优化，同时为提升可售住宅和商业产品附加值开拓了新领域。
Mini Hotel系列结合O2O模式，打造体验式电商平台，迎合互联网发展的大趋势。2014年12月在上海松江开业的世茂首家睿选（MiniMax）酒店，开业三个月即达到盈亏平衡；2015 年 12 月 底，世茂首家高端概念酒店品牌睿选尚品 （MiniMax Premier）酒店于上海虹桥开业，进一步完善了Mini Hotel的产品系列。
2015年12月，世茂首家52+Mini Mall于南京开幕，以创新的Mini商业模式，引领消费者进入全新的生活体验。
以Mini Mall和Mini Hotel为代表的社区配套商业模式创新，既是世茂房地产基于“小投入、轻资产、高回报”的投资目标进行的尝试，也为提升可售住宅和商业产品附加值开拓了新的领域。
显然，细分产品不仅可以为公司开拓出一片蓝海市场，还能与其住宅及社区O2O业务形成良性互动，这将为世茂房地产的多元化发展产生“几何式”的商业价值。
谈及集团2016年的发展策略，许荣茂表示，2016年世茂将保持稳健经营，加快调结构、去库存和产品力升级，继续补充优质土地储备，以卓越的品牌和产品力、精细化的资产运营力以及稳健的财务结构迎接未来。
此外，许世坛多次表达出对2017年、2018年的期待。他称，公司于2015年、2016年会主要在一二线城市投入，未来两年应该会有“比较好的增长”。
责任编辑：李坚 SF163
