个别项目容积率仅为0.45，独栋别墅成群
长沙望城：禁墅令下别墅群合围雷锋故居
刘永
雷锋如果在世，不会想到他的邻居从贫下中农变成了“土豪”——雷锋生活了16年的长沙望城区简家塘村，如今是一处名为“山水英伦”的高档别墅区，而雷锋纪念馆就修建在其中。
《中国经营报》记者近日在湖南长沙望城区采访发现，高档别墅、洋房在雷锋的家乡早已是遍地开花，国际标准高尔夫球场自然也不缺。一栋栋独栋或联排别墅正在对雷锋故居形成合围之势。
上述别墅项目，个别项目容积率仅为0.45，和国土资源部与国家发改委明确要求“住宅项目容积率不得低于1.0(含1.0)”相违背。而上述独栋别墅更是国家明令禁止建设和销售的。
土豪与雷锋做邻居
许多游客从雷锋纪念馆走后门步行数百米，见到雷锋故居时会感觉惊讶。这绝对不是惊异于黄土墙灰砖瓦的雷锋故居大体上还原了60年前老式房屋的简陋，而是与雷锋故居相邻的居然是一栋栋独栋或联排别墅：因功能和建筑风格的差异而被标着简爱区、勃朗特区或者狄更斯区。开发商是长沙湘坤房地产开发有限公司，这个将雷锋故居包围起来的楼盘名为“山水英伦”。
与雷锋故居相隔最近的是简爱区。这个区域是建造最早的别墅，每栋别墅都标着荷塘月色某某号。之所以被命名为荷塘月色，与雷锋当年的居住环境有关。在历史记载里，雷锋生活16年的房子旁边，是一片农田，且三面环山、两面为塘。
这片总建筑面积为28万平方米的别墅每栋售价在200万至1000万元之间。
“土豪与雷锋做朋友”的消息曾在湖南引起过巨大争论，有人认为这体现了时代进步：“透过朴素而简陋的雷锋故居看豪华的别墅群，看到的是希望、自豪和成就；站在豪华的别墅群看朴素而简陋的雷锋故居，看到的是幸福、骄傲和珍惜。”
但更多的是非议，“有点像一个穷人遇上了一大群阔邻居。”以前的雷锋故居位于青山秀水的环绕之下，风景优美，游客在接受教育的同时，也可看到怡人的风景。如今，朴素而简陋的雷锋故居和豪华的别墅相邻而处，形成强烈的反差。
就在外界频频指责雷锋纪念馆时，雷锋纪念馆却表示“躺枪”：“那些豪华别墅只能说是我们的邻居，在别墅修建之初就感觉有些不协调。”
望城雷锋故居于1993年按原貌修复，2000年8月被长沙市人民政府定为市级文物保护单位，同年11月，省、市两级拨款对故居进行全面修缮。长政字[2002]34号文件公布了雷锋故居的保护范围和建设控制地带，规定其保护范围为：以故居墙基为准东80米，南、北、西各50米。
记者获悉，2003年5月15日，雷锋纪念馆向开发商发出《关于加强雷锋故居保护的函》中提到，“去年三四月，（长沙）市文化局巡视员曾两次到雷锋故居附近巡访，认为湘汉工贸公司的工程建设影响到了雷锋故居的保护：一是通往故居的路面破坏严重；二是50米建筑控制地带外所建别墅的层高超过了文物保护部门明确的两层半高度；三是部分建设尚可能在故居保护范围之内。”
山水英伦一位售房人员告诉记者，“与雷锋做邻居”是他们主推的销售策略。
禁墅令下的别墅群
想与雷锋做邻居，当然不止购买山水英伦别墅这一种选择。金地集团开发的金地三千府、长沙高鑫地产开发的天麓别墅，以及中粮地产开发的北纬28度，这些位于雷锋大道上的别墅和洋房都可以让购房者成为雷锋的“乡亲”，而且附近还有龙湖高尔夫球场可供消遣。
“北纬28度”是雷锋家乡最为瞩目的楼盘：占地1163亩、绿化率达54%，以别墅为主。销售人员告诉记者，整个项目建筑面积90万平方米，分为五期开发，其中一期、二期别墅已售罄，目前卖的是三期、四期别墅。
规划中有600多套别墅，其中独栋别墅占400套。别墅中最小面积234平方米，独栋别墅面积从391平方米到1000多平方米都有。上述销售人员称， 别墅价格根据户型和位置的不同，最便宜每平方米9000元，而独栋别墅的价格约在每平方米1.8万元。
在湖南一家房产网站上，有销售人员用“禁墅令下的纯独栋”标题来标识房子的稀缺性。
中粮地产为规避国家要求容积率不得低于1.0的要求，在2011年1月经望城县政府常务会议批准同意，中粮北纬28度项目的容积率从0.45调整为1.02——在原有规划别墅群不变的前提下，增加了高层建筑。不过，至今这些“冲兑”容积率的高层建筑仍只显示在沙盘上，销售人员还是以销售别墅为主。
销售人员告诉记者，这片土地是在2003年取得的，一期于2008年开始销售，现在基本上已全部建完。这意味着，在当年开始建设时，这些别墅均涉嫌违反国家明令禁止别墅建设的规定。
早在2012年6月份，国土资源部与国家发展和改革委员会已联合发文，明确要求“住宅项目容积率不得低于1.0（含1.0）”、“禁止别墅类房地产开发项目用地”。
中粮地产在回复记者采访函中称，调整容积率非主观意愿，并不存在规避国家土地政策以及增加营销收入的因素。
不止中粮北纬28度，金地三千府、天麓别墅等楼盘也有大量的联排和独栋别墅，而与北纬28度一样，均承诺可以办理70年产权的房产证。
对于金地三千府有无合法手续等问题，记者致电致函金地集团，金地集团总部让其长沙分公司的人联系记者，但是截至发稿，未接到电话，再联系总部无人接听电话。
记者同样试图联系山水英伦和天麓别墅的相关负责人，但天山水英伦联系不到人，天麓拒绝将电话转接给负责宣传的人士。
记者就望城区存在的大量别墅群和龙湖高尔夫俱乐部是否具备合法手续采访长沙市房地产管理局，但是对方对别墅群问题避而不答，对于记者要求出示龙湖高尔夫俱乐部手续的问题，只是建议记者联系负责对高尔夫专项整治工作的长沙市发改委，但是长沙市发改委一位名叫窦海霞的主任否认由她牵头。她说，高尔夫球场有没有合法手续，应由土地部门确认。
记者两次致电长沙市房地产管理局负责宣传的杨姓处长，电话均被挂断。
低价卖地 望城成地产商投资首选
如果说雷锋故居是山水英伦成功的核心元素的话，那么龙湖高尔夫球场也是天麓、中粮别墅的重要卖点。这是长沙市内唯一27洞，其中18洞带夜光，也就是晚上仍然可以打球的高尔夫俱乐部。
这个位于望城区黄金乡观音岩水库旁边的龙湖高尔夫球场，与中粮北纬28度相邻而居，由湖南电信于2005年开发，从当地村民手中租赁土地，每年按照一口人1000元的价格支付租金。龙湖高尔夫俱乐部营销部一位工作人员告诉记者，之前也有相关部门因为土地手续问题来查过几次。
记者获悉，现今该高尔夫球场已经转让给中广集团经营。记者致电中广集团官网上的固定电话，一直无人接听。
据了解，望城是近年来才划入长沙市的一个区，拥有独特的区位、交通、生态和政策等综合优势，相比逼仄的老城区，拥有大量和低成本的土地成为许多开发商的投资首选。
事实上，在望城区或者雷锋大道两侧销售别墅的还有金地亚、南山苏迪亚诺、水溪上果墅、金科东方大院等多个楼盘。而这些距离望城区政府很近，许多楼盘将毗邻政府作为主要卖点。
对于望城区地产开发和违规别墅等相关问题，记者致电望城区委宣传部新闻中心，但对方拒绝置评，并两次挂断记者电话。
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