王闻 发自上海
同佳兆业目前遭遇到的危机相比，“2014年深圳住宅销售双料冠军”地胜利加冕不免让人唏嘘。
“烂尾楼专业户”、“地产黑马”、“旧楼改造专家”，这些都是粘贴在深圳最大地产商佳兆业身上的标签，甚至在“出事后”，佳兆业还新增了一项“2014年深圳住宅销售双料冠军”头衔，只不过当这份荣誉摆在佳兆业目前所处困境的面前，未免有些黯然失色。
《中国房地产金融》在查阅过往资料时发现，成立于二十世纪末的佳兆业崛起速度很快。2013年更是在大本营深圳首度超越了万科，成为深圳楼市销冠，并在去年中国指数研究院统计的“2014年中国房地产销售额百亿企业榜”上，以302亿元销售金额及295万平方米销售面积排在第19位。
“区域转移策略”起效
资料显示，佳兆业成立于1999年，总部位于香港，为深圳最大地产商。2009年12月，佳兆业集团在香港联交所上市。2010年实现合约销售额101亿元，2011年实现合约销售额152.9亿元，同比增长52%；合约销售面积217.76万平方米，同比增长149%。
到了2014年，据佳兆业中期业绩显示，截至2014年6月30日，公司实现累积合约销售额人民币112亿元及合约销售面积约94万平方米。与此同时，上半年营业额达到67.92亿，毛利达到人民币27.4亿元，同比增长7.0%。
事实上，能够历经多次市场调控仍保持领先优势，佳兆业的“区域转移策略”起到了关键性作用。
在2013年之前，佳兆业一直在二三线城市扩大规模，但随着二三线城市房地产市场趋于饱和，其盈利能力开始出现下滑。经过自2012年前后两年多的战略布局调整，佳兆业成功实现从广泛布局三、四线城市到重返一、二线城市的目标。
回归一、二线城市，给佳兆业财务报表上带来的最明显变化，就是销售均价的逐年上涨。公司财报数据显示，截至2014年6月底，佳兆业的销售均价较2013年的9760元/平方米，增长28%，达11856元/平方米，其中6月份的销售均价更是达到13142元/平方米。
均价的上涨也直接提高了利润回报。2014年上半年，佳兆业的纯利达到11.56亿元，较2013年同期增加5.8%，其毛利率水平也攀升为40.3%，较去年同期增长3.9%。
也正为此，佳兆业选择继续深耕一、二线城市。继2013年耗资141亿元大举增持土地后，2014年上半年又耗资90亿元新购土地，这当中98.4%位于一线城市及省会省市，如深圳、南京、成都等地。截至2014年上半年，佳兆业总土地储备已达2360万平方米，覆盖5大经济繁荣区域的28个重要城市，在建总面积达860万平方米。
据粗略统计，2014年仅1月至8月，佳兆业就已经在惠州、苏州、南京、成都、深圳、上海等地累计购入了11幅地块，总代价约135亿元。
起步于旧楼改造
佳兆业的另一大优势在于旧改，在旧改核心竞争力基础上的低成本开发运营模式，这与佳兆业的独特背景和历史存在直接联系。佳兆业1999年起步于旧改，十几年的时间专注发展，旧改已成为佳兆业的发展战略之一，在深圳让万科等龙头都难以匹敌。
据佳兆业2014年中期业绩显示，已入市的城市更新项目对佳兆业年度销售额有重大贡献。2013年入市以来的深圳佳兆业城市广场一直雄踞深圳市单盘销售冠军宝座，该项目对佳兆业2014年上半年签约销售贡献达到16.3%，销售均价为24500元/平方米。为企业带来稳定现金流的同时，保证公司利润率的提高，
同时，佳兆业其它城市更新项目也取得重大进展，2014年，佳兆业新增取得深圳盐田、福田东山旧改项目，其中福田东山项目位于福田CBD中心区，该项目建筑面积约为12万平方米；盐田项目总建筑面积约为45万平方米，凭借丰富的旧改经验及良好的过往业绩再次获得政府信任。彼时，佳兆业前董事会主席郭英成曾言，佳兆业未来增长的主要动力亦将来自高利润旧城改造项目的贡献，对于公司来说，收购烂尾是强项，未来公司会在广、深二地加大力度发展旧改。无论是技术层面还是市场层面，佳兆业对于收购旧改都有自己的看法。
目前，佳兆业拥有30多个城市的更新项目，总占地面积约1210万平方米，业务遍及深圳、广州、珠海、东莞等地。
《中国房地产金融》在调阅券商研究报告时发现，有券商认为佳兆业旧城改造有卖点，该模式符合国内城镇化发展政策，并称佳兆业旧改已进入到了“收获期”。鉴于佳兆业的旧城改造项目正进入产出阶段，未来几年有望为其贡献约三成的销售收入，充沛的现金流对于财务安全又具有积极作用。除此，近年来，佳兆业一直在进行多元化发展合全国化布局的有益尝试，也为其抗风险能力提供了更强大的后盾。
“巨头”倒下时，身体还是暖的
2009年《时代周报》一篇名为《佳兆业再启IPO 郭氏兄弟锦衣夜行》的报道中曾提到，佳兆业上市之前，副总裁孙越南表示佳兆业早年在深圳几乎不通过招拍挂拿地。
而近年来这家公司在深圳本地几乎是飞速发展，即使经历了两轮房地产宏观调控，它仍然在上市的短短5年间成为深圳市销售额最高的房地产商，超过15年前同样起步于深圳的行业龙头万科。
据多家研究机构监测深圳市规划国土委网上成交公示数据统计显示，佳兆业凭借旗下城市广场、前海广场等5个项目，以73.6亿元、229.4万平方米的销售成绩，连续第二年夺得深圳住宅销售双料冠军。而众所周知，自去年11月28日起，佳兆业在深圳几乎所有处于在售阶段项目的房源陆续被封锁，暂时不能办理网签手续。
常言道成家易守业难。佳兆业成长为一个巨头用了数十年时间，而却在过去短短几个月中，迅速沦落。
中国社科院金融研究员易宪容认为，佳兆业集团贷款违约，是当前国内房地产市场周期性调整过程中逐渐暴露市场风险和经济风险的一个案例。一方面从内部来讲，是国内房地产市场的持续低迷，房地产企业销售全面下降，流动性风险增加；另一方面外部融资环境正在持续收紧，中国房地产企业海外融资成本和融资通道也正在收紧。
兰德咨询总裁宋延庆强调，房企开发都是借新还旧，一旦有意外发生，债权人集中逼贷，就会使企业陷入绝境，所以开发企业一定要做资金压力测试，谨防出现“黑天鹅”事件引发资金困境。
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