■中国房地产报记者 曾倩文 上海报道
因包租模式而闻名、两年前高调进入上海的阳光新业，如今正面临资金只出不进的尴尬局面。1月10日，阳光新业（000608.SZ）公布2014年业绩预告，预计2014年归属于上市公司股东的净利润亏损5.4亿~5.9亿元，比上年同期减少380%~406%。
长期输血上海三个项目，让阳光新业背负了沉重的负担。自2013年3月起，阳光新业先后包租两个项目——上海淮海路新业广场和上海松江新生活广场项目，并于2014年以20.2亿元的总价收购上海银河宾馆主楼和裙楼。彼时业界分析称，这一连串的举动，对于阳光新业这家2013年营业收入6.9亿元的公司，无异于“蛇吞象”。
值得注意的是，在10日的公告中，阳光新业还对项目经营状况作出解释，称由于上海松江项目存在重大缺陷，公司全资子公司上海尚东资产管理有限公司与商场业主方发生纠纷并对薄公堂，已投入该项目部分资产可能存在风险，预计损失约2600万元。
“现在上海的三个项目，松江项目已经停掉了，上海淮海路新业广场因业态调整，开业时间从2014年年底推迟至2015年6月，银河宾馆主楼改造方案刚刚通过审批，目前还没有动工。”上海尚东资产管理有限公司总经理李鹰告诉中国房地产报记者。
业内人士指出，阳光新业实际并不是一个规模庞大的公司，2014年的营业状况很可能入不敷出，加上上海项目官司缠身、投入巨大、开业缓慢，更会让公司业绩雪上加霜。如何走出经营危机，将是阳光新业2015年的最大课题。
项目停滞不前
刚刚过去的2014年，是阳光新业上海淮海路和松江项目准备开业迎客的时间。然而，受业主和政府等外围因素影响，阳光新业入沪之路荆棘丛生。
2013年3月1日，上海尚东资产管理有限公司以包租方式签下了上海松江安信生活广场。这是松江新城的一个传统的购物中心，总建筑面积21810.11平方米，双方签署了《房屋租赁合同》，租赁期为20年。在房屋交付给上海尚东后，该公司投入了约2600万元对商场进行装修改造。然而，在改造过程中发现，项目交付前烟道存在重大缺陷，由此导致烟道改造引发周边居民投诉及项目环评报告难以通过，以致松江项目迟迟不能正常开业。
阳光新业方面称，由于烟道改造纠纷，上海尚东停止向出租方上海上瑞实业有限公司支付租金等费用。2014年9月18日，出租方上瑞实业将上海尚东诉至法院，诉讼涉及金额约2000万元。上海尚东于2014年10月21日对上瑞实业提出反诉，诉讼涉及金额约4000万元。截至目前，诉讼案件正处于法院一审进行中。
“松江的诉讼我们正在争取庭外和解，下一步出租方上瑞实业或许将项目卖掉，目前的局势还不明朗。”李鹰向记者表示。换言之，阳光新业进军上海的第一个包租项目，未开业就要面临2600万元“打水漂”的风险。
真正让阳光新业名扬上海滩的，还是其从锦江集团手中包租下的淮海路锦江国际购物中心。彼时，阳光新业宣布，公司与锦江集团就该项目签下15年租约，将斥资逾1亿多元对1楼至6楼进行整修改造，重新设计招商定位，初步计划2014年5月试营业。
在阳光新业入驻锦江国际购物中心之前，这里已经有两任主力租客失败离场。日资背景的伊势丹百货进入得最早，但由于租金昂贵，加上周边商圈大力度推进商业结构调整，华亭伊势丹在经营了15年之后惨淡关门。2010年11月，全球第二大零售业巨头麦德龙旗下的万得城入驻锦江国际购物中心店，但在2012年年底万得城宣布关闭上海的所有门店，于是锦江国际购物中心再度空置。
阳光新业接手的淮海路项目有过诸多失败前例并非偶然。上海市商业经济研究中心首席研究员齐晓斋表示，锦江国际购物中心在硬件上有硬伤，项目面积只有1.6万平方米，楼层却有6层，每层相对较小的面积限制了消费。此外，就地理位置而言，锦江国际购物中心所在区域处于两个地铁站之间，与左右相邻的店铺之间存在断点，这也在一定程度上影响了客流。
记者了解到，从2014年5月到2014年圣诞节，再到2015年6月，淮海路项目开业时间一再拖延。“由于2014年商业地产宏观环境发生较大变化，公司对该项目的开发与经营方案进行了调整，以适应淮海路商业圈的整体提升方向，目前该项目正处于装修改造的施工阶段。”阳光新业方面解释称。
业绩巨亏背后
2013年，阳光新业营业收入6.89亿元，营业利润2.33亿元，归属于母公司所有者的净利润1.91亿元，同比增长26%。彼时，阳光新业的商业地产声望达到巅峰，而这一靓丽成绩却在2014年急转直下。
公告显示，阳光新业2014年1~12月归属上市公司股东的净利润亏损5.4亿~5.9亿元，比上年同期减少380%~406%，基本每股收益亏损0.72~0.79元。
据记者简单估算，预计2014年该公司归属上市公司股东的净利润约为0.99亿元~1.49亿元，创下阳光新业近年来业绩的新低点。
巨亏背后，是阳光新业2014年频繁并购的动作。仅在上海一地，就一举拿下总价20.2亿元的银河宾馆项目。2014年2月，阳光新业宣布以12.62亿元收购上海锦江集团旗下位于上海虹桥区中山路的银河宾馆主楼，随后在5月中旬又宣布以7.59亿元收购银河宾馆裙楼。
资料显示，位于上海中山西路888号的银河宾馆，是一座有着25年历史的四星级酒店。阳光新业表示，截至目前，银河宾馆主楼项目公司上海锦赟资产管理有限公司100%股权已经完成交割，股权转让款已经全部付清，目前公司正在对主楼资产进行重新装修，将改造为写字楼项目，预计于2015年5月份完工。裙楼项目公司上海银河宾馆公司90%的股权转让，已通过上海联合产权交易所摘牌成功，签署产权交易合同，并已支付第一笔30%股权转让款6.44亿元。
“阳光新业收购银河宾馆还是一笔划算的交易，但把传统的老酒店改造成写字楼和商业综合体，其工程难度和成本不亚于重新建一座楼。”盛世太平资产管理有限公司董事总经理陈立民指出，通过股权并购捷径改造出来的商业项目，必然隐藏着一些不可知的风险和问题，阳光新业面临着十分艰巨的挑战。
一位知情人士透露，阳光新业进上海后与国企锦江集团多次合作，是经过政府考试的，上海市政府主管部门的领导、锦江集团的领导专门组了一个团队，在2013年年上半年，把阳光新业北方运营的项目考察了一遍后，才同意由阳光新业接手。
RET睿意德策略服务部总经理陈丽琳指出，阳光新业之前在北方屡试不爽的商业地产包租模式，在上海受到了考验，原因是难以做到盈亏平衡。
以淮海路商场为例，阳光新业给锦江集团的租金不低，物业条件的硬伤又导致项目招不到高租金商户，这一矛盾导致项目一直无法正常开业。
“政府的压力大，花出去的钱不能很快收回来，阳光新业在上海的考试还远没有结束。”陈立民表示。
责任编辑：吴易抒 SF162
