文/新浪财经意见领袖专栏（微信公众号kopleader）专栏作家 张宏伟
决定房价上涨与否的核心因素仍然是市场供求关系，在南京土地供应量偏少，并且市场供求关系紧张的市场背景下，增加土地供应才是解决目前房价高企、房价出现快速上涨的良药。
南京土地新政无益于降低房价据最新消息，南京土地新政出台！
一是，实行土地出让最高限价办法，在热点区域的住宅用地出让时，由市政府设定地块的土地出让最高限价，对竞买人报价超过最高限价的，终止土地出让，竞价结果无效；
二是，严格落实控房价准许成本，物价主管部门在受理开发企业商品住房价格申报指导时，对土地出让溢价超过45%以上部分的保障房建设资金，不计入其房价的准许成本，不作为申报价格的组成部分。
那么，这一模式能起到的作用有多大？适合全国范围推广吗？ 就“限地价、竞配建” 等南京土地新政比较关心的核心问题笔者一一解读。
1、土地出让最高限价不是解决“地王”的根本办法，增加土地供应才是治本之策。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，就土地出让最高限价而言，苏州已经在执行。从执行结果来看，大部分地块确实没有超出政府设定的土地出让最高限价，表面上来看，楼板价再高一点的“地王”确实没有出现，政府调控的目标也实现了，但是，这样的措施“治标不治本”，这并不解决土地市场高地价的本质问题。
原因很简单，在供求关系紧张“地王”频出的市场背景下，最有效的措施是增加土地供应量，通过增加供应量来调节市场供求关系。如果供应量没有增加，只是通过限价的措施人为为土地市场降温，那么这个“没有地王”的时代是不可持续的。道理很简单，没有拿到地块的企业始终还会出来搅局，地块流拍的可能性也会增加；在拍地之前，房企之间也会主动勾兑，商定不超过最高价，最终谁获得这个地块允许其他开发企业参与开发，这样也破坏了公平的市场竞争环境，导致市场竞争秩序越来越乱。
2、南京土地新政能起到抑制房价上涨的作用吗？
就南京土地新政本质而言，“限地价、竞配建”表面上来看，使土地市场交易价格降低或溢价率最高45%，溢价率表现走低，但是，实际上由于配建条件的存在，开发企业在拍得地块之后，对于开发企业来讲，只不过是通过“配建”形式转嫁了正常招拍挂时土地应该溢价的那部分金额，其总体成本并没有降低。
同时，截止目前为止，笔者也没有发现这样规定当中也不涉及“限房价”。因此，即使通过“限地价、竞配建”形式竞拍地块，由于对于房企来讲其实际土地成本并没有降低，因此，从土地成本构成的角度来讲，并不能起到遏制房价过快上涨或降房价的作用，反而会因为这样的措施进一步推升未来住房的价格。
此外，决定房价上涨与否的核心因素仍然是市场供求关系，在南京土地供应量偏少，并且市场供求关系紧张的市场背景下，增加土地供应才是解决目前房价高企、房价出现快速上涨的良药，而不是一方面土地供应量上没有实际增加，另外一方面通过行政化措施“限地价，竞配建”，最终推升土地成本，推升房价。
3、“限地价、竞配建”这种模式下推出的地块是不是会受到开发商的冷落？
同策咨询研究部总监张宏伟认为，对于成本控制能力弱的开发商，周转速度慢的开发商，“限地价、竞配建”可能会压缩这些企业的利润空间，这些开发商有可能就不会再关注这样的地块，由此市场温度短期降温。
而对于成本控制能力强的开发商，周转速度快的开发商，则在这个时候具有拿地的优势，在获得土地资源同时，由于南京土地新政规定当中并不涉及“限房价”，还有可能通过自身的产品研发及、运营、营销等方面优势获得一定的利润。
4、在实际操作中会不会带来一些问题（如开发商偷工减料）？如何去避免？
有可能会。这和开发企业的品牌和品质有关。如果品牌开发企业一般不会。因为，这些企业的成本控制能力相对较强，这些开发商可以通过集团内部大规模采购、标准化的操作降低成本。而对于成本控制能力较弱的企业，如果采取偷工减料，除了处罚并责其改正之外，对于该企业在这个市场的拿地资格、开发资质可以做出限制性规定，防止其做出出格的实情。
5、“限地价、竞配建”这种模式适合在全国范围内推广吗？
“限地价、竞配建”这种模式不适合全国“一刀切”推广。
首先，“限地价、竞配建”这种模式只适合房价上涨比较快的城市，比如在一线城市、房价上涨过快的部分二线城市进行推广（比如南京、苏州、合肥等），通过“限地价、竞配建”短期内再增加中小套型住宅供应，适当调节市场供应结构，抑制均价过快上涨。而不适合土地、住宅供应相对充裕的三四线城市。
其次，“限地价、竞配建”只适合重点城市个别地块，由于土地资源的稀缺性、市场阶段性的特征，不可能所有的地块都适合“限房价竞地价”。“限地价、竞配建”只适合重点城市容易比较产生比较高溢价的项目上。通过这样的方式调节地价，调节区域市场供应结构，控制城市均价过快上涨。
第三、“限地价、竞配建”改变不了地价实质性上涨趋势，长期执行违背市场经济规律。
地价随着市场条件、配套条件会逐渐上涨，这是市场经济规律，这是市场的力量；此外，“限地价、竞配建” 规定当中并不涉及“限房价”。因此，即使通过“限地价、竞配建”形式竞拍地块，由于对于开发企业来讲其实际土地成本并没有降低，因此，从土地成本构成的角度来讲，并不能起到遏制房价过快上涨或降房价的作用。
从未来市场趋势来看，市场供求关系的力量始终是占据主导的，“限地价、竞配建”调控难以改变土地市场走势大趋势。因此，当前来讲，不管“限地价、竞配建”试点范围怎么扩大，基准地价上不上调，地价实质性的上涨都是在进行的。而政策无论这么变化，从大趋势角度来讲，改变不了一二线城市地价的上涨趋势，只能通过阶段性的政策调节地价不要上涨过快。
那么，合肥、南京、苏州会有哪些调控政策出台？从预期可能出现的政策落实来看，在上述城市当中，可能会有以下4大类11条措施出台：
一、土地市场相关政策
1、想方设法增加土地供应仍然为上述几个城市的政策导向，类似“9070政策”土地政策再度回归市场，明确增加中小套型的配比，增加中小套型的供应量，保证首套自住类的需求；
2、土地市场可能会采取严格的限价政策（比如限制溢价率、楼板价等），同时配以“竞配建”等措施，对土地出让之后的项目，加快项目的建设进度，对于新出让的地块给予明确的开工、竣工、交付等时间限制，以防止部分开发企业“囤地”，防止开发企业“捂盘惜售”，通过加快开发节奏与供应节奏调节市场供求关系；
3、考虑到目前上述几个城市局部市场商办市场存在过剩的状况，建议规划国土资源局等相关部门研讨，讨论将这部分土地库存转性为商品住宅用地，以增加商品住宅市场供应，缓解市场供求紧张的局面。
二、商品住宅交易市场相关政策：限购限贷类措施
1、楼市限购政策或因为楼市过热而重返南京、苏州和合肥这3个城市，限购政策的执行标准可能为：针对非本地户籍家庭的购房，社保证明、纳税证明在过去3年当中连续缴纳满2年（笔者认为，连续缴纳满2年力度较为适中，1年有点温柔，影响不大，很难为当前楼市降温，3年以上影响有点大，可能会调过头），限购1套，本地户籍家庭限购2套；
2、首套房认定标准或调整，只要在当地城市家庭名下有房的，无论贷款还清与否，都计入购房套数，预计新的政策会开始“认房”，防止投资客炒房现象蔓延；
3、由于上述三个城市商品住宅市场过热，这些城市楼市购房需降杠杆，因此，首套房贷或由当前的首付2成回升至首付3成；二套房贷政策或由当前的首付4成（或4.5成）提升至6成；
4、公积金贷款政策或由于贷款余额不足而被动收紧、贷款额度或开始受限制，贷款审批周期会进一步拉长。
三、房地产行业监管与媒体舆论导向方面
1、对于已经进入开发阶段的项目，也可能出台相关措施，加快开发进入，加快发放预售许可证，加快市场供应，同时，一方面通过预售许可证的审批控制房价过快上涨，一方面打击捂盘惜售，让已经获得预售许可证的项目尽快进入销售阶段，缓解短期内市场供求关系紧张的局面。
2、加强对于中介行业的监管，规范交易流通环节，打击各种交易当中的违法违规行为，比如速销房、垄断房源哄抬房价、捂盘惜售等现象。规范交易流通环节，有关首付贷消费金融的业务监管会强化；
3、今年以来市场突然火热起来和媒体报道炒作有关系，预计这些城市在媒体舆论上，不再允许媒体天天盯着“日光盘”报道，媒体舆论要引导市场预期，不能制造紧张气氛。
四、其他个性调控政策
1、就合肥而言，近期，在合肥不少开发商中流行起来的捆绑车位销售、捂盘惜售现象，引发购房者的反感。对此，合肥市房产部门人士表示将继续出台细则规定，商品房配套车位须在住房项目竣工验收后方可预售或现售。由于目前商品房绝大多数为预售，这将意味着以后绑车位卖房行不通。如果再次发现这样的现象，将给与涉事开发企业相对应的处罚。
(本文作者介绍：同策咨询研究中心总监张宏伟)