资料来源： 园园ABS研究
作者： 茜茜 园园
1、首单百亿租赁住房REITS获批
2018年2月2日，“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”获得深圳证券交易所审议通过，由碧桂园控股有限公司联合中联前源不动产基金管理有限公司共同实施，产品规模100亿元，采取储架、发行分期机制，优先级评级AAAsf。
作为国内首单达到百亿级规模的REITs产品，碧桂园租赁住房REITs以高周转为标签的龙头房企，通过并购/开发-自持-运营模式获取房源，以自持租赁住房为基础资产，具备良好的市场带动效应和可复制性，住房租赁企业可借鉴此单REITs模式从而实现对自身住房租赁业务的有力支撑。
2、住房租赁REITS市场现状
目前监管层大力支持通过资产证券化等金融创新工具支持租赁住房的发展，深交所对租赁住房证券化产品设置了绿色通道、专人专岗，确保此类项目的高效审核。
截至2018年2月5日，交易已挂牌发行29只类REITs证券化产品，总发行规模为643.99亿元。2017年10月13日，新派公寓权益型房托资产支持专项计划作为国内首单权益型长租公寓资产类REITs获批发行，并于12月14日在深交所挂牌；2017年10月23日，国内首单房企租赁住房REITs、首单储架发行REITs——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划成功获批，储架发行（该等发行方式的特点是在专项计划申报阶段，不必确定具体的基础资产，仅对交易模式及计划文件进行审查；在交易所出具无异议函，确认产品期限及额度后，根据基础资产的形成情况、市场利率情形及原始权益人或融资方的资金需求较为灵活地选择发行时点，实现分期发行及备案）对于发行方而言缓解了单次融资压力，同时增加了产品透明度。住房租赁证券化市场在监管力推下不断出现创新产品。
新派公寓权益型房托资产支持专项计划交易结构图（参考）
3、碧桂园长租公寓布局
2017年12月20日，碧桂园发布长租品牌发展战略，其长租品牌以“BIG+碧家国际社区”亮相，力争三年内建设100万套长租公寓。碧桂园长租项目将重点布局并深耕一线城市及周边地区，计划到2020年建设100万套长租公寓，其中40万套自主开发，60万套靠创新模式拓展。
不仅如此，碧桂园试图将自身优势资源与长租公寓对接，入住长租公寓的人同时可以享有碧桂园的十大专属“福利”，包括业主子女优惠住、租金抵购房价、积分换好礼、无忧搬家、智能健康服务、国外游学、幸福酒店、社区体育Club、信贷租金、电子钱包。
同时，碧桂园积极与金融机构探索银企合作的新途径，先后与区域性银行和全国性的股份制银行达成合作。继获得江苏银行2500万融资后，2017年10月30日，碧桂园与中信银行签约成立300亿元长租保障金基金，随后又与建设银行达成战略合作，共同推进租赁市场发展。
目前碧桂园长租公寓布局上海、北京、广州、深圳、厦门、武汉等多个城市，预计2018年全国开业8万间。碧桂园在租赁住房领域的战略布局，特别是与REITs工具有机结合的创新尝试，符合当前推动租赁住房发展的大趋势，具有较强代表性，但同时需注意底层物业管理运营质量从而实现金融支持与租赁住房产业发展的良性循环。
4、碧桂园ABS发行情况
根据上交所和深交所披露信息，碧桂园历史ABS融资情况如下：
2018年1月9日，国信-春耕保理-碧桂园供应链金融资产支持专项计划，拟发行金额50亿元，国信证券主承，项目状态通过；
2017年12月12日，华西证券-福建碧桂园购房尾款资产支持专项计划，拟发行金额24.53亿元，华西证券主承，项目状态通过；
2017年12月12日，碧桂园-国君购房尾款资产支持专项计划，拟发行金额48.5亿元，国泰君安资管主承，项目状态通过；
2017年10月18日，中国中投证券-汇天保理-碧桂园-小微企业1期应收账款资产支持专项计划，拟发行金额50亿元，中投证券主承，项目状态通过；
2017年7月4日，融元-方正证券-一方恒融碧桂园11-34期保理资产支持专项计划，拟发行金额200亿元，方正证券主承，项目状态通过；
2016年11月15日，中信-金石-碧桂园凤凰酒店资产支持专项计划，拟发行金额35.1亿元，中信证券主承，项目状态终止；
2016年9月1日，融元-方正证券一方恒融碧桂园1期保理资产支持专项计划，拟发行金额100亿元，方正证券主承，项目状态通过；
2016年6月22日，平安-福建碧桂园购房尾款资产支持专项计划，拟发行金额14.11亿元，平安证券主承，项目状态通过；
2016年6月20日，碧桂园购房尾款资产支持专项计划，拟发行金额48亿元，银华资本主承，项目状态通过；
2016年3月2日，博时资本-增城碧桂园购房尾款资产支持专项计划，拟发行金额20亿元，博时资本主承，项目状态通过；
2015年12月30日，碧桂园应收账款资产支持专项计划，拟发行金额29.46亿元，中信证券主承，项目状态通过。
总体来看，碧桂园资产证券化融资模式涵盖应收账款ABS、购房尾款ABS、供应链金融ABS、REITs，融资模式多样，极具参考意义。目前ABS作为除中票、短融、公司债等标准债券融资外的另一融资方式，为房地产企业提供另一融资渠道，尤其在当下“长效机制”“租赁并举”房地产行业调控背景下，越老越多的房企开启自持住宅项目租赁业务，在国内相关配套法规、政策没有落地前，国内不可能出现真正的REITs，但类REITs的试水发行能够为中国的REITs提供案例经验，在税收等制度逐步完善后，预计REITs将逐渐成为房企主流融资模式。
