世茂年初定下800亿销售目标 年末直接突破千亿
来源:21世纪经济报道
导读:因为亮眼的业绩,一向表现沉稳的世茂在2017年年末重回聚光灯下。
1月9日,世茂房地产发布业绩公告,2017年累计实现合约销售总额约1007.7亿元,累计合约销售总面积606.2万平方米,同比分别上升48%及23%,成功跻身千亿阵营。
据悉,世茂年初定下800亿销售目标,年中提高到880亿,年末则直接突破千亿——2017年,世茂以48%的年增速实现了千亿目标。
未来五年,在开发业务规模增长基础上,世茂还设定商业业务收入增长322%、酒店业务收入增长180%的目标,这意味着,在住宅开发之外,世茂将拥有更加稳定的收入和利润增长点。
高增长的秘诀:快速拿地&低成本融资
2017年初,世茂集团董事局副主席许世坛明确表示,世茂将在2017年至2019年迎来“增长期”,销售额每年保持30%增长。
而与2015年、2016年的增速相比,2017年48%的增长确实展露出世茂的进取之心。
在2017的最后三个月,世茂业绩冲高,连续单月销售过百亿,12 月合约销售额更达120.7 亿元,合约销售面积 750,482 平方米,同比分别上升101% 及 72%。
从土地获取情况看,为确保规模增长,世茂在过去一年里获取多幅优质土储。
中报显示,仅2017年上半年,世茂就拿下27宗地块,权益前土地储备增加约453万平方米,付出权益土地成本247.27亿元。
据不完全统计,进入下半年,世茂2017年在土地市场上的权益后投入已超过600亿元,同比2016年增长逾一倍,新增土地面积则同比增长超过150%。
布局华南和粤港澳大湾区是世茂拿地思路的一个缩影。2017年12月6日,世茂以总价239.43亿竞得深圳龙岗商住地块,未来将建成超高层的深港综合体,超过当下的深圳第一高楼平安金融中心。
土地出让公告显示,地块位于深圳龙岗大运新城核心商务区,总建筑面积136.45万平方米,世茂以底价摘得,折算楼面价约1.75万/平方米。
根据总体规划,该项目将建成为集深港国际会议展览中心、超五星级酒店、国际学校、智能办公、大型商业、公寓等于一体的综合体,升级龙岗新城的城市服务能力和商务集聚能力,对龙岗发展成为深圳东部中心形成重要依托。
“世茂拿这块地,战略性考量大于经济考量。” 中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,项目位于龙岗这种外围商圈,又是超高层建筑,无法用常规的房地产投资方法来计算收益前景。
而在广州,世茂则以参股形式获得招商局置地广州增城项目33%权益;此外,去年世茂还联合多家财团在香港成功拿地。
不仅是大湾区的核心城市广州、深圳,世茂还关注到了周边的佛山。去年5月11日首次在佛山拿地后,世茂6月接连拿下佛山奇槎板块的两宗商住地。
申万宏源在研报中测算,世茂目前在手土储已覆盖50个城市、超过4000万平方米(权益面积约3400万平方米)。在约8000亿元的总货值中,粤港澳大湾区占约1500亿元,长三角地区约1200-1500亿元,福建地区约1200亿元。
“鉴于今年持续加大拿地力度,公司表示明年合约销售的目标增长率将不会低于今年,即在今年规模上至少再增长30%”,上述研报指出。
企业在快速拿地的同时,融资能力成为最关键因素,而世茂通过多种金融创新打开了资金获取渠道。
去年4月,世茂以上海世茂国际广场作为标的,成功试水全国银行间市场首单商业地产公募资产证券化项目,注册金额65亿元。5月,通过发行茂国际广场作为标的,成功2017年度第一期中期票据”,世茂则成为了国内首家获批熊猫中票的民营房企,获批注册金额为人民币80亿元。
与此同时,世茂的融资成本相对较低。从世茂7月12日、9月18日、10月13日发行的三期公司债来看,其票面利率均在4.95%~5.19%之间,低于行业平均水平。
兴业证券指出,系列金融创新尝试使得世茂的融资渠道更趋多元,有助于保证公司健康稳健发展。
除了住宅开发,这些项目也很赚钱...
随着中国楼市进入调整周期,想通过单一的住宅开发和销售保持高速增长并不容易。像所有其他房企一样,世茂需要寻找新的利润增长点。
多年前,世茂就布局商业地产与酒店业务,作为地产开发之外的运营方向。目前,这两个领域也是世茂多元业务的重点发展方向。
四大主线布局商业地产
截至2017年底,世茂商业已进入全国25座城市,拥有45个商业项目,已投资的商业总建筑面积近430万㎡,其中购物中心约280万㎡,写字楼近150万㎡;已有22个商业项目投入运营,经营管理的面积达170万㎡。
从定位看,世茂商业主要分为四条产品线,分别是:
a.体量在5万平方米以下、作为社区写字楼配套商业的世茂52+MiniMall;
b.定位为城市区域型购物中心、业态更齐全的世茂广场;
c.结合了旅游、文化、娱乐和商业、体量均在10万平方米以上、选址偏向城市远郊区的大型文旅综合体世茂摩天城;
d.定位大型高端综合体、选址于核心城市核心区域的世茂国际中心。
如此看来,世茂商业虽不是以数量取胜,但应该算是商业布局里最为齐全的产品线形态之一。
许世坛对商业项目期望颇高。去年3月业绩会上,他曾提出,商业毛利率预计由50%左右提升到60%。五年后,世茂计划持有20个商业项目,收入20亿元,持有面积达130万平方米;计划持有办公类项目10个,收入10亿元,面积70万平方米。
“酒店产品”更有“存在感”
事实上,与商业地产相比,世茂的酒店产品更具影响力。
去年,世茂与喜达屋资本强强联合,成立了上海世茂喜达酒店管理有限公司(以下简称“世茂喜达”),并由世茂房地产持有51%股权。采用轻资产运营模式的世茂喜达,计划未来五年内扩张酒店至100家。
世茂房地产中报显示,截至2017年6月末,世茂喜达已拥有4家自主品牌酒店。在财务报表中,世茂2017年上半年的酒店经营收入达8.11亿元,与2016年同期相比增长约21.6%。
据介绍,2018年至2019年,世茂将有多个酒店和商业项目陆续开业,包括上海世茂深坑酒店、香港东涌世茂喜来登酒店&香港东涌世茂福朋喜来登酒店、深圳世茂前海中心、上海滨江世茂大厦、上海世茂广场等。
厦门世茂海峡大厦
上海世茂广场改造效果图
申万宏源证券指出,随着商业禀赋得到释放,世茂的商业地产经营潜力还将持续提升。
随着商业和酒店业务的发展,两项业务的重要性正日益提高。而世茂内部“一体两翼”战略路径也愈加清晰,即围绕具有匠心生产力的地产核心主营业务,继续加强酒店、商业“重要两翼”的积极布局,实现整体持续而有质量的增长。
而在许世坛的目标中,世茂商业和酒店的未来收入,将形成住宅开发利润之外的有力补充。