丙午马年
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2025年的零售商业物业市场，正经历一场深刻的结构性调整。在宏观经济逆风与消费习惯变迁的双重压力下，不同背景、不同战略的企业呈现出截然不同的生存图景。
本篇将梳理年内重要企业研究报道，从港资巨头的守成与求变，到内地企业的稳健与突围，再到区域标杆的坚守与徘徊，试图勾勒出这一年行业的整体样貌。
港资房企：
巨头的守成与求变
“收租王”新鸿基抗逆有方
在港资房企阵营中，新鸿基地产依然稳坐“收租王”之位。2025财年，新鸿基连同合营企业及联营公司录得净租金收入达183.92亿港元，展现出极强的抗风险能力。
面对市场变化，新鸿基通过灵活运营稳固根基。在香港，通过引入太二酸菜鱼等内地人气品牌、升级会员计划、活用公共空间等，成功将商场出租率维持在95%的高位。在内地，上海IFC和IAPM通过引入流量餐饮和强化潮流业态，有效应对了营业额租金下滑的挑战。
与此同时，公司正迎来项目爆发期：香港西沙GO PARK已开业，观塘Scramble Hill即将入市；上海ITC Maison和TODTOWN天荟也在下半年登场。
“收租王”新鸿基，塌不了
太古地产直面分化
太古地产2025上半年营收同比增长20%，内地零售销售额已较2019年同期高出70%，香港商场则维持满租。
然而，市场分化显著。上海兴业太古汇通过引入路易威登地标“路易号”实现13.5%的销售额暴涨，而广州太古汇则因下跌2.1%。面对挑战，太古正加速战略调整：斥资21亿扩容广州太古汇至18万㎡，同时以15万㎡的聚龙湾太古里差异化布局“滨水潮流轻奢”，与重奢项目形成互补。
太古，闪回2019
恒隆稳中求进
恒隆地产的2025年显得较为焦灼，内地10座商场整体收入持平，但城市分化明显。大连恒隆广场（+10%）、无锡恒隆广场（+8%）、昆明恒隆广场（+7%）逆势上扬，而武汉（-36%）、沈阳（-37%）则大幅失血。业绩分化之下，恒隆放弃以往“高端/次高端”的简单分类，转向更精细化的运营策略。
恒隆转向“稳中求进”，核心在于杭州恒隆广场的加码。以20年33亿元租下杭州百货大楼4.2万㎡空间，将商场展示面从90米拓展至290米，零售总体量跃升至约15万平方米。
恒隆，放手一搏
领展求稳过渡
面对港人北上消费的结构性转变，领展采取务实求稳策略。香港引入遇见小面等内地餐饮，完成鲤鱼门广场等资产提升；内地聚焦B1层“Foodie+”美食街改造，北京“嗨饭ZONE”、广州“平川好味”与户外街区联动，以高频刚需对冲租金压力。
在行政总裁王国龙即将退休的管理层过渡期，领展通过强化“烟火气”业态稳住基本盘。
领展，求稳
嘉里建设死磕内地
嘉里建设的2025年上半年展现出"极致"的财务自律：净利润下滑22%，但负债率严控在40%，手握4970万平方呎土储。
在内地的大本营上海，浦东巨峰路TOD项目PRISMA新嘉中心主体结构已封顶，预计2026年上半年亮相。
嘉里建设， “死磕”内地
瑞安赚钱不易
瑞安的韧性高度依赖上海：78%的租金收入来自上海项目，其中上海新天地和蟠龙天地表现尤为突出。其中蟠龙天地以“Urban Retreat城市微度假”概念，开业两年累计吸引超4500万人次客流，日均客流达5.55万人次。
然而，瑞安非上海项目的贡献度不足，制约了其全国化布局的想象空间。
瑞安房地产，赚钱好难
内地企业：
存量焕新成增长动力
龙湖加速焕新老项目
主动“踩刹车”的龙湖，用三年半时间压降有息负债600亿，融资成本降至3.58%的历史低点，跨过债务最高峰。
“一店一策”的精细化运营是稳增长的基石。南宁青秀天街开业三天客流68万；苏州狮山天街打造“山下”美食街；22岁的重庆北城天街改造焕新，引入超100家头部品牌。龙湖已累计投入近3亿元对存量项目升级改造，让老场保持生命力。
“踩刹车”的龙湖，商业后劲更大了
华润万象生活的“标杆级”商业力
2025上半年，华润万象生活商业航道收入32.67亿元增长14.6%，毛利率达66.1%。业主端NOI破百亿增长18%，零售额1220亿元增长21.1%，接近2022全年水平。125座在营购物中心中104个跻身当地销售额前三。
上半年新开4个项目平均开业率超91%，第三方接管项目调改后零售额增长超30%，上海C.P静安、深圳PA MALL改造成效突出。
半年NOI超百亿、零售额1200+亿，华润万象生活“商业力”霸屏
地方龙头：
高端坚守与大众突围
海信广场：高端坚守者的28年制霸
在区域市场，青岛海信广场是一个独特的存在。这个1997年开业的项目历经28年仍稳居“山东第一重奢场”宝座，最高年销售额超60亿元。
从首创会员制、零风险退换货，到女子导车班的极致服务，再到“百万战歌”的情绪价值营造，海信构建了一套难以复制的运营体系。
山东“第一重奢场”：称霸28年，没有对手？
利群：本土超市龙头的十字路口
利群集团代表了区域商业的另一条路径——“百货+超市”的大众化扩张。
从台东商圈起步，靠自建供应链和价格战逼退沃尔玛、TESCO乐购，成就山东“百货+超市”大王，年销售额一度突破百亿。再到2018年进入华东，从区域霸主走向全国布局，但跨区域整合压力、大卖场业态不景气叠加，业绩自2019年起持续下滑，跌出百亿阵营。
山东“百货+超市”大王，跌落百亿神坛
当“三新”浪潮从政策东风中蓄势而来，消费的新航道已然开启。
2026年5月，由赢商网发起的第21届中国商业品牌节暨中国商业共赢合伙人大会将在广州举行，以“潮起新声”为大主题，打造一年一度的资源对接与思想共振平台。
大会将汇聚全国百强开发商与商管公司、1000+活力标杆项目、2000+创新&连锁品牌，并邀请实力合伙人、行业专家及政府代表共同参与，联动超百家权威媒体，构筑品牌传播强声场。活动现场设立五大资源展区，推动产业链精准高效衔接与合作落地；围绕前沿趋势与热门议题展开深度探讨，揭晓行业年度标杆“金坐标奖”。大会期间将同期举办中国商业加盟与投资领域首个“趋势发布+平台赋能+交易撮合”的中国商业共赢合伙人大会，致力打造品牌方+代理商+商场方「三方合作生态闭环」。
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时间地点：2026年5月丨广州
