文／本刊记者 徐卓航
据悉，上海迪尼斯计划即将完成施工，随后进入设备调试阶段，这一下又吸引了许多关注迪斯尼周边楼市的目光。实际上，近年来伴随着迪斯尼效应的持续发酵，迪尼斯所在的板块——川沙板块的房价和土地价格已经出现了大幅度的增长。数据显示，2014年川沙板块商品住宅的成交均价相比2011年正式开工时上涨70%，这一其他板块所“不能及”的高涨幅，实在不可谓不惊人。
那么，随着上海迪斯尼的渐行渐近，以川沙为主的“迪斯尼”板块还有没有后续的上涨动力呢？
三年疯长70% 还没完？
据德佑地产市场研究部监控数据显示：在2014年，迪斯尼进入最后建设阶段，川沙板块商品住宅的成交均价高达28331元/平方米，较2013年迅速上涨24.67%，明显超出2013年的均价涨幅(详见表格)。而自2009年迪斯尼消息传出之前，区域内的房价上涨并不迅速，并且2009年板块的成交均价甚至出现了3.15%的下跌。但自消息确认到后期开工建设，川沙板块的房价便迅速进入到了快速上涨的通道，2014年川沙板块商品住宅的成交均价相比2011年正式开工时上涨70%，这也是其他板块所不能及的——“迪斯尼”对房价的带动效应由此可见一斑。
表 川沙板块房价近年变动一览
除此之外，2014年以来，川沙板块的不少楼盘的成交均价已经突破了3万元/平方米，据德佑地产市场研究部监控数据显示：2014年，象屿鼎城成交均价33262元/平方米，博景苑成交均价达31021元/平方米，还有江畔御庭的成交均价也达到了30182元/平方米。并且在2013年以来，开发商借着迪斯尼即将建成之风，拿地也毫不手软。其中，浦东新区川沙新市镇城南社区C03-29、浦东新区川沙新市镇城南社区C06-07A两幅住宅地块的成交楼板价分别达到了19473元/平方米和18437元/平方米。据估计，这些地块上所建楼盘很可能在2015年末迪士尼乐园开盘前后入市，届时其房价甚至可能逼近4万元/平方米，而区域内的房价也会跟着被进一步拉高。
领先上涨的川沙板块
其实，回顾近几年的楼市数据不难发现，川沙板块早早地就已显现出了其“与众不同”之处。在去年的“金九银十”期间，川沙板块更是引领了一波回暖上涨的行情。
据统计，2014年9~10月，全市一手商品住宅新增供应面积为250.3万平方米，同比下跌8.6%；成交面积为185.7万平方米，同比下跌34.1%；成交均价为2.76万元/平方米，同比上涨11.0%。
德佑地产监测显示，浦东川沙的阳光城愉景湾当时就以3.79万平方米的成交面积位居金九银十期间一手住宅项目之首。业内人士据此分析认为，迪士尼对周边板块的带动是综合性的。迪士尼带来区域基础配套的提升、蕴含的极大商业价值及区域资源，这一切综合因素促进了川沙板块的成熟和价值上升。同样受板块利好辐射，浦东颐景园、绿城玉兰公馆等均有不少楼盘受益。
可以说，从2009年至今，由于迪士尼的辐射，川沙板块的房价已经有了一个火箭式的跃升。而我们想进一步了解的则是，在迪士尼完工之际，川沙板块是否会形成新一轮的上涨动力呢？
未来上涨趋势可能放缓
川沙板块房价“肆意”上涨，源于迪斯尼板块的刺激及发酵。随着迪斯尼建设的完成，相应的配套设施会趋于完善，这会使得周边的各类居住环境、商业环境等不断改良，进而带来居住价值提升。此外，投资者对板块的持续看好，认为随着项目竣工，未来项目接盘者会增加。所以提前购置物业，符合抄底入市情绪。不过，其中也不乏炒作的心态。尤其很多卖家抓住了购房者和投资者积极入市的情绪，在报价上不会松动。甚至会故意放缓项目入市的节奏，从而营造一种供不应求的状态，进而攀高售价。
也有人认为，由于川沙板块房价的过快上涨也带来了透支的危险，一旦迪斯尼正式开放，川沙板块的房价上涨未必还能保持如此速度。
德佑地产市场研究部分析师朱萍表示，迪尼斯的建设一直给区域内的房价带来了刺激作用，但在这种刺激作用下，川沙板块房价的过快上涨已具有一定的透支性。因此，一旦后期迪斯尼正式开放，很可能导致板块内的房价上涨速度不及想象中迅速。不过，即便如此，开园后板块的房价仍将迎来新一轮的上涨。
还有人指出，迪斯尼板块虽然位于川沙，但是其辐射的板块不止这样一个板块，比如周边的周康板块也将面临一个利好。目前周康板块的成交均价为24547元/平方米，虽然增长速度远不及川沙，但是较2013年上涨了14.4%。从这个角度看，竞争性楼盘会对此类板块面临一个利好。
购房者应注意楼盘品质
不过，对于广大购房者而言，在考虑川沙板块楼盘的时候，一方面要注重实际需要，避免盲目从众；另一方面，还要多关注楼盘本身的品质等问题，防止购买到因“迪斯尼”效应而仓促建设的“劣质房”。
近日就有消息称，上海浦东新区川沙新镇一15层居民楼发生倾斜，导致楼顶与邻近楼房发生接触，事后开发商认为是自然沉降所致——事发的居民楼属于迪斯尼项目动迁房。
负责人对此表示，居民楼于2012年8月建成，其后发生自然沉降，这可能是楼顶接触的主要原因。至于楼底的裂缝，是由于后建成的散水坡和楼房本身沉降速度不一致所造成的，这些问题目前看来不影响房屋主体结构。
不过，不少居民对两楼“接吻”仍比较担心，一位租户表示，发现两楼楼顶接触后，因担心安全问题已退租，不知道能不能拿回租金。而川沙新镇方面透露，目前政府部门和开发商均已到场进行了勘查，还邀请了有资质的检测机构对房屋垂直度和沉降数据等进行检测。房屋是否安全、后续如何处理，待权威检测结果出炉后会有进一步的说法。
责任编辑：孔瑞敏 SF167
